Торговая недвижимость: ритейл на выход, ТРЦ - под жилье, склады и конторы

Прогнозы аналитиков по возрождению рынка торговой недвижимости в 2022 году превратились в прах. Вместо ожидаемых трендов на «открытие новых объектов», «улучшение действующих ТРЦ» и «активности выхода ритейлеров на российский рынок» стремительный обвал по всем пунктам.

Все ниже и ниже

Рынок торговой недвижимости Москвы (это 14,26 млн кв метров действующих объектов, из них аренднопригодны - 7, 22 млн кв) в первом квартале прирос только одним новым объектом - ТЦ «Discovery». Завершено строительство еще двух ТЦ, но их открытие было отменено. Уровень вакантных площадей в ТЦ столицы, по данным Knight Frank, увеличился до 13%. Посещаемость торговых центров к концу первого квартала снизилась в среднем на 6%. Это если сравнивать с аналогичным периодом 2021 года, когда торговые центры остались без покупателе из-за локдауна.

В Санкт-Петербурге, где более 4 млн торговых квадратов, в первом квартале прирост торговых площадей был нулевым. Новых проектов не заявлено. Индекс посещаемости ТРЦ снизился почти на четверть, сообщается в обзоре «АйБи Групп».

«За март в торговых центрах прекратили работу около половины арендаторов, связанных с международными брендами. Часть арендаторов торговых комплексов обратились к управляющим компаниям с просьбами об арендных каникулах или изменении порядка арендных платежей», - сообщается в отчете «АйБи Групп». В стрит-ритейле также наблюдается снижение заполняемости и увеличение ротации. По итогам квартала число закрывшихся предприятий превысило число открывшихся.

Торговля в новостройках также покатилась по наклонной. По данным «Недвижимость и строительство Петербурга», объем предложений на рынке коммерческой недвижимости в новостройках Петербурга и его окрестностях увеличился почти на 26%.

«Все участники торговой недвижимости возлагали большие надежды на 2022 год, рынок был готов к активному развитию и восстановлению. Однако февральские события резко изменили планы <…>. Принимая во внимание сложный внешнеполитический фон, нарушение цепочек поставок и проблемы с товарными запасами, которые будут влиять на развитие торговой недвижимости и на самочувствие самих операторов, мы ожидаем корректировки ключевых показателей рынка уже во втором квартале 2022 года», - комментирует региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.

Уцелеют не все

Итоги второго квартала аналитики еще не подводили, но тренд понятен: когда порядка 160 иностранных компаний приостановили работу в России, то о позитивной динамике на рынке торговой недвижимости пока придется забыть.

Директор УК «RED» Андрей Брауде обращает внимание на то, что уход якорных арендаторов де-юре и де-факто отличается уже сейчас. И статистика быстро не зафиксирует тотальный отток.

«Возьмем, к примеру, сегмент fashion. Большинство игроков остановили свою деятельность, но торговые площади в ТРЦ по-прежнему заняты ими и они платят арендную плату. Договором обычно предусмотрена минималка, плюс процент с оборота. Другими словами: если магазин закрыт, то владельцы ТРЦ получают от такого партнерства минимум. А заполняемость площадей при этом обычная», - объяснил Андрей Брауде.

Евгения Хакбердиева добавляет, что от торговли в России окончательно отказалось немного компаний. По ее мнению, в текущем моменте продолжится тенденция передачи бизнеса локальным игрокам. «Причем действовать будут все по-разному: одни иностранные компании продолжат продавать целиком или частично бизнес, другие же – передавать долю компании в доверительное управление местному менеджменту на время. Такие маневры позволят иностранным ретейлерам вновь вернуться на российский рынок и продолжить бизнес-деятельность в привычном формате», - пояснила региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.

Андрей Брауде считает, что в любом случае владельцам торговой недвижимости придется задуматься о реконцепции. А некоторые торговые центры могут очередной кризис просто не пережить.

«Я думаю там, где высокая кредитная нагрузка, то решения уже пойдут стратегические. Возможны и закрытие, и банкротство.К примеру, в Екатеринбурге пока на уровне идеи, но уже обсуждается вопрос о том, чтобы перепрофилировать некоторые торговые площади в складские центры. В стране будут также появляться примеры, когда ТРЦ начнут перестраивать и под жилье», - прогнозирует Андрей Брауде.

Эта торговля сломалась, несите новую

Рынок торговой недвижимости, переживший коронвирусный локдаун, давно находится в поиске новых форматов. Возможные тренды нынешнего кризиса специально для «Новых Известий» перечислила Евгения Хакбердиева.

«Среди трендов рынка на сегодняшний день можно выделить, например, смещение предложения в сторону малоформатных торговых центров. В условиях конкуренции с интернет-магазинами офлайн-торговле необходимо дать потребителю что-то новое, чего не будет в сети, и малоформатные торговые центры с современными общественными пространствами для повседневного досуга отвечают на запрос современного покупателя», - считает Евгения Хакбердиева.

К новинкам сезона эксперт отнесла рисейл. «Ресейл который мы сейчас наблюдаем, — это новая тенденция на рынке, причем продаются не только б/у товары, но и новые. Сегодня на рынке существует множество онлайн-площадок для перепродажи вещей, к активно развивающимся относят OSKELLY, Second Friend Store, The Cultt, LOTS, SPIN4SPIN, некоторые из них имеют свои офлайн-магазины в формате шоу-румов», - объяснила собеседница «Новых Известий».

Появляются также dark stores, dark kitchen, self storage, но это сложные форматы - для объектов ангарного типа, которые расположены за пределами ТТК.

«Форматы коворкингов и beauty-коворкингов – это более перспективная история, но у них более жесткие требования по площадкам (конструкция, помещение), поэтому большинство торговых центров для коворкингов не подходят», - считает Евгения Хакбердиева.

Директор УК «RED» Андрей Брауде считает, что до конца года, если политическая ситуация не изменится, главной тенденцией рынка станет «ожидание». «Сейчас основы и данных для принятия решения нет ни у кого. Неопределенность. Я думаю, что до конца года будет некоторое ожидание. Если что-то поменяется в лучшую сторону, то со следующего года начнется восстановление. А пока … ждем», - резюмировал Брауде.