Бегом в проклятое прошлое: как старые коммуналки превратились в новые коливинги

Строительное лобби не оставляет идею уравнять в правах нежилые помещения с жилыми и тем самым легализовать проживание граждан в «офисах с унитазом». Ускорить процесс помогает новый тренд на рынке жилья – преображение человейников в коливинги и коворгинки.  Это возврат к ушедшим в историю коммуналкам, считают эксперты.

Людмила Бутузова

Весной прошлого года сидящие на карантине сенаторы провели специальные онлайн-слушания по защите прав и гарантий граждан, приобретающих разного рода «апартаменты», незаконно возведенные в многоквартирных домах по всей стране. Главным защитником граждан и заводилой онлайн- мероприятия выступил председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.

При его активном участии в Совете Федерации давно разработан проект федерального закона об установлении правового статуса «апартаментов» и зданий с «апартаментами» как новых видов недвижимости. Он завис, так по существу оправдывает самовольные действия застройщиков по перепланировке жилья, и предлагает задним числом узаконить нарушенные нормы и требования СНИПов.

В частности, резко против выступает глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская. По мнению Хованской, идея сменить статус апартаментов на жилой и разрешить там прописку, только узаконит мошенничество и коррупцию. Депутат отметила, что «застройщики обходят всю процедуру согласования, все требования в отношении жителей и жилых посещений, самовольно на этапе сдачи перестраивая малогабаритные квартиры в три, а то и в четыре клетушки- студии.

Тем не менее сенаторы направили проект в правительство и надеются на его одобрение.

- От того и востребованы студии, самые маленькие, хоть какие-нибудь, где угодно, хоть на свалке, лишь бы подешевле, - говорит известный архитектор Алексей Кротов. - В кризис 1998 года многие инвестиционно-строительные структуры приносили в Москомархитектуры на утверждение проекты человейников из малогабаритных квартир. Тогда профессионалы забили тревогу и стояли насмерть, не пропуская такие проекты, - кризис пройдет, а трущобы останутся.

Но тогда решения еще принимали архитекторы. Сейчас возразить некому, востребована не архитектура, а урбан-блоки. Строят то, что можно быстро продать. К сожалению, и покупают то, на что хватает денег. Поэтому как ты не называй собрание унитазов в одном здании – арт-объект, коливинг, коворгинк, доходный дом, -- все равно для малоимущих это ночлежка, для застройщиков – просто бизнес.

Тенденция к миминизации жилья просматривается уже несколько лет. В октябре 2019 года риелторская и консалтинговая компания «Метриум» выпустила сенсационное исследование «Как уменьшались самые маленькие квартиры в новостройках Москвы». Там рассказано о двух жилых комплексах в районах Западное Дегунино и Нижегородский с «социальными» квартирами площадью чуть более 11 квадратных метров и стоимостью около трех миллионов рублей.

«Парадоксально, но подобные квартиры по своей площади даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно установленной властями норме, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв. метра при габаритах авто 5,3×2,5 метра», — отмечалось в пресс-релизе «Метриума». – Невозможно было поверить, что в новых московских домах есть квартиры меньшего размера.»

Руководитель отдела «Метриума» Мария Герасимова уточнила для «Новых Известий», что на самом деле это бывшие общежития «Моспромстроя» 1970-х годов постройки (соответственно панельная девятиэтажка и пятиэтажный кирпичный дом). «Но поскольку переделано абсолютно все и продажи идут от юрлица, такие объекты считаются как первичный рынок», — объяснила Герасимова.

На вопрос «НИ» - побит ли к сегодняшнему дню рекорд дегунинских квартир, в «Метриуме» ответили:

- «Мы сами в шоке! Появились квартиры 7,3 кв. метра и даже 6,8. Дальше только собачья конура…»

Похоже, скоро их предложат к продаже.

- В Москве в 2021 году будут открыты 1600 новых адресов для заселения, - рассказала «НИ» ведущий специалист по столичным новостройкам финансовой компании «Nemet» Юлия Самыльник. – Когда дома только закладывались, мы хватались за голову – кто это будет покупать? Рынок перенасыщен, новостройки не продаются, а тут еще по 700 – 800 квартир в каждом доме, цены бешеные… На выходе в некоторых домах оказалось по полторы тысячи квартир. И сами они стали уже не просто жилыми, а многофункциональными домами с новым видом жилых помещений. То есть целые подъезды на 30-40 этажей, а то и два подъезда, отданы под коливинг.

Концепция коливингов давно не нова. Этот тип совместного проживания уже лет пятнадцать популярен в крупных городах по всему миру. Компании предлагают общие жилые помещения, в которых у каждого жителя есть собственная спальня и общие комнаты. Это может походить на типичную жизнь с соседом по комнате. Однако коливинг отличается несколькими ключевыми моментами, такими как проживание с единомышленниками и людьми с общими намерениями.

Коливинг по-русски это, скажу я вам, несколько другое. А если честно, то гремучая смесь процветающего бизнеса с абсолютной униженностью жильцов. Внешне все «как у людей» - выгорожено общественное пространство - например, для коллективного просмотра телевизора, настольных игр, иногда есть коворкинг –место для работы с вайфай и аудиенцией для переговоров. Есть общая кухня, туалет и душ на этаже. А дальше… Дальше то, ради чего люди сюда залезли, - собственная комната с персональным туалетом и «кухней», в которой помещается только чайник.

Как правило, окна в конурке панорамные, то есть, одну стену вообще нельзя использовать, спать приспосабливайся как удобнее – головой либо ко входной двери, либо к унитазу, либо на «втором этаже», если высота потолков 3.20.

Но самое главное отличие «наших» коливингов от всех прочих - часть комнат здесь выкуплены в собственность, часть, которую пока не удалось продать, - сдается в аренду. То есть здесь коммуналка в самом махровом советском проявлении.

Андр Мов попробовал пожить в коливинге. Сначала вообще не понял, куда попал. Мужчине 40 лет, а правила проживания запрещают ему употреблять алкогольную продукцию, готовить и есть пищу животного происхождения (исключение— молоко), а также использовать нецензурную лексику, без которой «там вообще не выживешь»: в пространстве есть большая кухня, один раздельный санузел и одна стиральная машина – когда ни приди, хоть ночью, всегда занято. Стирать ездил к бывшей жене. Но главная претензия вот в чем:

«Сейчас по факту идет возврат к коммуналкам. Только туалеты и кухонные плиты перенесли прямо в комнаты. И что лучше, это надо еще посмотреть. Когда очередь в туалет, или когда туалет у тебя под носом постоянно. Когда кухонные запахи в конце квартирного коридора или когда они весь день тебя соблазняют своими ароматами. А это именно так. Сейчас заходишь в квартиру и сразу оказываешься в спальне-прихожей-гостиной-кухне-столовой-туалете-душевой. Одна комната выполняет все эти функции. Хорошо если унитаз чем-нибудь отгорожен от остального пространства. А уж слышимость с соседями... Общежитие имени монаха Бертольда Шварца отдыхает». 

Пересказывая посты, мы опустили некоторые подробности, которые показались… не комильфо. Однако при ближайшем знакомстве с рекламой коливингов упор делался именно на них - « Вы можете привезти свои вещи, чтобы оживить спальню. Однако вам не нужно брать с собой предметы первой необходимости, такие как туалетная бумага, средства для мытья посуды или бумажные полотенца.

Они включены в вашу арендную плату и регулярно пополняются. Услуги по уборке и завтрак так же включены в счет. Питьевая вода и пакетики с чаем круглосуточно без ограничений».

Вся эта халява для арендаторов, как только становишься собственником квартиры – кормить и давать туалетную бумагу по цене египетского папируса сразу перестают. Вот поэтому держать квартирантов некоторым владельцам коливингов даже выгоднее, чем «узаконивать» и продавать квартиры. В интернете крутится ролик – так там один предприниматель, выкупивший частный дом близ Воронежа и соорудивший в нем 17 крошечных студий с горшками, признается, что имеет прибыль тысячу процентов в год. Всё благодаря туалетной бумаге, уборке, смене постельного белья раз в неделю и чуть ли не подтиранию соплей за каждым клиентом. Правда, к студиям прилагается еще и по 0,3 сотки газона, чтобы люди «отдыхали на воздухе». За все эти удобства он берет с арендаторов по 24 000 рублей в месяц плюс 5 000 коммунальные услуги.

А вот Рустам Сидиков из Ходжента почти за те же деньги (27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги, общая сумма около 33 тысяч) снял на пару с девушкой небольшую студию в Отрадном на северо-востоке столицы. При сдаче она отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже. Поделился с «НИ»:

«Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Наоборот. Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Мы ее оборудовали сами, хозяин разрешил поставить полати. Высота потолков — 2, 6 м, но это не особо напрягает, так как мы отдыхаем лежа и всегда можно спрыгнуть вниз без лестницы. Общая площадь — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта, если будет возможность и прописка я куплю себе такую же».

Пока только Рустам вывез братьев из Таджикистана. Все живут в том же коливинге, с женами, с детьми, с двоюродными родственниками и соседями по аулу.

Корреспондент «НИ» не стала заморачиваться с арендой, а сразу приценилась к первому в Москве коливинг-небоскребу AFI Tower и единственному, где все лоты, включая студии-кладовки, имеют статус квартир с прилегающей пропиской.

910 студий в одном кривом небоскребе - не многовато для нормальной жизни?

- Интересно, почему такое исключение? – спрашиваю по телефону, указанному на сайте коливинг-небоскреба, и подозревая обман, так как лоббисты еще не добились официального признания студий законным жильем, в котором можно прописаться.

- А разве вы не знаете, кто у нас застройшик? – интригует девушка на том конце провода, но томит недолго: – Тот же самый, кто строил Москва-Сити!

О! Это многое объясняет! И невероятный дизайн здания как в кривом зеркале, и 53 этажа над землей, и неизвестно сколько под ней – для парковки на 864 машины, и 1216 квартир под одной крышей.

- Из них студий 910, - уточняет операторша, явно давая понять, что чаще всего спрашивают доступное жилье. Да, по легенде мне такое и нужно - за трудовую жизнь накоплено 3 млн. рублей и я хочу достойно встретить старость в собственной квартире - пусть и небольшого размера ( у них самая маленькая студия – 20 кв. метра).

- Кредит рассматриваете? – вопрос охлаждает мои грезы. Но он уместен - самая маленькая студия практически на этапе котлована, со сроком сдачи в середине 2023 года, - стоит у них 6 млн.250 тысяч рублей. Соглашаюсь на кредит. Калькулятор безжалостен: при первоначальном взносе 3 млн., ежемесячный платеж в течение 15 лет составит 78 000 рублей. Мама дорогая! Почём же выйдет квадратный метр в «моей» студии? На калькуляторе цифр не хватает…

Но надо держать лицо, спрашиваю: «А какие преимущества дает жизнь в коливинге за эти деньги?»

- Вы будете иметь общественные пространства на 1 этаже – салон красоты, кафе, рестораны, зеленую зону на выходе и 5 минут пешком до метро «Ботанический сад», - пересказывает рекламу притомившаяся собеседница.

- А контингент проживающих? – не отстаю, так как изучила правила коливинга и знаю теперь, что проживающие подбираются по интересам, по профессиональной общности, по культурному уровню и по образу жизни – либо мясоеды, либо веганы, либо холостяки, либо многодетные… Большие сомнения, что на 910 студий наберется столько же подходящих по характеристикам (и по деньгам) москвичей.

- Ну почему сразу – «москвичей», - не по протоколу возмущается оператор. – Россия большая… Вот купите и найдете себе и по уровню, и по интересам. И чего вы так волнуетесь из-за инфраструктуры? В городе полно школ и больниц – пользуйтесь на здоровье, у вас же будет московская прописка.

Решила еще подумать. В принципе, я не против жить большой семьей. Вон Рустам Сидиков из Ходжента собрал в коливинге в Отрадном целый аул родни, и им хорошо. Плов каждый день и полати умеют делать, опять же… Не лишним будет научиться.

Комментарий

Адвокат Станислав Станкевич – «Новым Известиям»:

- В отличие от чиновников и застройщиков, продвигающих такой, казалось бы, гуманный шаг, как законодательное одобрение «социального» жилья размером от 8 квадратных метров и массовая прописка граждан в этих помещениях, московская общественность выступает категорически против этого. И я как адвокат, специализирующийся на защите прав граждан от строительного и жилищного произвола, поддерживаю обращение москвичей к правительству. В нем говорится: «Вместо немедленного прекращения массового строительства переуплотненных зданий, запрета на использование неприспособленных помещений под жилье, предлагается еще больше усугубить результаты «стратегии», направленной на извлечения прибыли любой ценой, в ущерб здоровью и безопасности населения».

Все так: в Москве из-за сверхплотной застройки уже нет возможности выполнить даже санитарную норму в 100 метров. Выйдешь из подъезда и утыкаешься лбом в стену другого дома. И это еще цветочки. Законодатели собираются вывалить на голову захлебнувшейся системе здравоохранения сотни тысяч нежданных-негаданных пациентов, которые способны окончательно парализовать и без того оптимизированную медицину и перевести школы на трехсменный режим работы.

Время пандемии выявило очевидные вещи, которые сознательно замалчивались московскими властями. Прежде всего, то что строительство нежилых зданий, не рассчитанное на постоянное проживание граждан, требует такого же объема городских ресурсов, как жилые дома. Но дополнительных ресуров нет, значит то, что требуется «новоселам», они забирают у коренных горожан.

Другой момент, важнейший для эпидемиологической безопасности: ограничение количества людей на гектар городской застройки отброшено за ненадобностью, на микроскопических участках возводятся близко стоящие многоэтажные постройки – живые очаги эпидемии. Массовая самоизоляция населения в таких рассадниках – более чем сомнительная мера предосторожности и рост неутихающих очагов.

Вопрос стоит следующим образом: либо мы пресекаем мракобесные и антигуманные решения по строительству и легализации апартаментов, не обеспеченных ни больницами, ни поликлиниками, ни школами, ни детскими садами, ни земельными участками, и не отвечающими санитарным требованиям, либо будем расплачиваться за это своими жизнями и здоровьем. Надо помнить, что право на благоприятную окружающую среду нам гарантировано Конституцией, а не бумажками, которые пишут на коленках разного рода лоббисты.