Государство хочет ужесточить контроль за съемным жильем

Правительство разрабатывает новое законодательство для рынка частной аренды квартир. Что нужно знать об этом тем, кто снимает или сдает?

В Минстрое взялись за разработку законопроекта, призванного регулировать рынок аренды квартир. Его планируют внести в Госдуму уже в этом году. В ведомстве создана рабочая группа, которая займется разработкой документа, главная цель которого — «обелить» рынок съемного жилья. Как рассказала «Росбалту» исполнительный директор национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева, которая вошла в состав рабочей группы, в этом году она еще ни разу не собиралась. Однако в СМИ уже стали просачиваться некоторые идеи, которые могут войти в финальную версию закона.

Что известно об этом законе на данный момент

Минстрой собирается создать единую информационную базу аренды жилья, где можно будет разместить объявление о сдаче квартиры или найти подходящую и заключить безопасную для обеих сторон сделку. Для собственников и арендаторов разработают типовой договор найма. Электронная площадка даст возможность заключить и зарегистрировать договор, отправить данные в ФНС и заплатить налог. Также обсуждается идея о том, чтобы создать на базе этой площадки что-то вроде агентства, которое будет проверять арендаторов и собственников жилья и следить за выполнением условий сделки. В коммерческом секторе похожие сервисы давно работают. На ЦИАН или ДомКлик можно разместить объявление о сдаче жилья или найти квартиру. Сервисы вроде Airbnb выполняют роль посредника между сторонами: контролируют, чтобы каждый выполнил свою часть договора, разбираются с жалобами, и забирают за это свой процент. Пока не ясно, станет ли регистрация в базе Минстроя обязательной для всех, кто сдает жилье, а также каким образом власти будут за этим следить и наказывать нарушителей. «Я не слышала, что планируются какие-то санкции или „плюшки“ для тех, кто будет вносить квартиры в базу», — отметила Разворотнева. Но если регистрация там станет обязательным условием для всех арендодателей, то агентство, о создании которого пишут СМИ, потенциально может заменить собой всех риелторов, которые работают в сегменте частной аренды жилья, и забрать часть функций у Авито, ЦИАНа и ДомКлик.

Разворотнева не смогла подтвердить или опровергнуть, что идея создания единого агентства, которое займется всей арендой жилья в стране, действительно обсуждается в Минстрое. «Однако, если такая идея и есть, она кажется абсолютно нереалистичной. ФАС никогда ее не пропустит, поскольку выглядит это как попытка монополизировать рынок коммерческой аренды. Единый риелтор вряд ли у нас появится», — считает собеседница «Росбалта».

Ведущий аналитик Российской ассоциации электронных коммуникаций (РАЭК) Карен Казарян согласился, что идея построить такую структуру кажется совершенно нереалистичной. «Гораздо логичнее было бы подключать к этой работе авторизованные риелторские агентства», — считает он.

Может ли государство просто взять данные арендодателей с коммерческих сервисов, и обложить всех налогом?

С данными существующих платформ у государства есть две проблемы, считает Казарян. «Первая заключается в том, что эти данные не публичные, и компании их отдавать просто так не будут. Как минимум потому, что они защищены законом о персональных данных, и для того, чтобы государству их получить или потребовать, нужны законные основания, которых у ФНС прямо сейчас нет. Конечно, ничего не мешает государству брать те данные, которые есть в открытом доступе, но здесь возникает вторая проблема: они не полные и их количество в открытом доступе ограничено. В частности, нет данных о квартирах, которые уже сданы», — отметил эксперт РАЭК.

Так что Минстрою еще предстоит продумать вопрос о наполнении новой базы данными о квартирах, которые сдаются в аренду.

Как чиновники будут следить за тем, чтобы россияне регистрировались в базе и платили налоги?

В России уже давно и весьма успешно действует несколько коммерческих баз данных, в которые люди сами, добровольно, вносят информацию о сдаваемых квартирах и стоимости аренды. Это удобные сервисы, которые позволяют найти или сдать жилье. Ровно поэтому россияне ими пользуются.

Минстрой предлагает дополнительные сервисы: типовой договор аренды, передача данных в ФНС без лишней волокиты, простая схема уплаты налогов. Но к ним прилагается и дополнительная налоговая нагрузка.

Если регистрация в этой базе будет добровольной, большинством в ней окажутся те, кто уже сдает квартиру легально. Например, платят государству 4% стоимости аренды как самозанятые. Очевидно, что таких не много, раз правительству потребовался новый закон, чтобы обелить рынок аренды.

Если регистрацию сделают обязательной, придется предусмотреть и наказание для тех арендодателей, которые этого не сделают. И здесь возникает главный вопрос: кто и как будет выявлять такие квартиры? «Теоретически, этим могли бы заняться управляющие компании. Но в стране есть УК, в управлении которых находятся миллионы квадратных метров. Они просто не смогут обойти всех. Кроме того, собственники могут просто не пустить представителей УК в квартиру, сказав: „Приходите с участковым или по решению суда“. Поэтому эффективных механизмов по выявлению таких квартир сейчас нет», — считает Разворотнева.

Конечно, всегда можно начать запугивать население большими штрафами и санкциями посерьезнее. Однако, по мнению Разворотневой, чем строже санкции, тем больше люди будут скрываться.

Какую бы схему ни выбрал Минстрой — обязательную или добровольную, остается не ясным и то, кто будет отвечать за достоверность информации, кто будет ее проверять. «Собственник может вписать в графе „стоимость аренды“ 10 тысяч рублей, тогда как реально сдает квартиру за 30 тысяч. Кто будет за этим следить? Если этим заниматься всерьез, база потребует гигантских расходов», — считает Разворотнева.

Кроме того, агентства недвижимости тоже могут зарегистрироваться в этой базе под видом арендодателей, чтобы таким образом переформатировать свой бизнес и платить меньше налогов. По мнению Казаряна, этот вопрос Минстрою тоже стоит продумать.

Какие меры могут заинтересовать арендодателей. Зарубежный опыт

По мнению Разворотневой, рынок аренды не выйдет из тени, пока у собственников не будет реальной мотивации. И репрессивные меры здесь работают хуже пряника.

«В Дании самая высокая в мире обеспеченность квадратными метрами на душу населения. Происходит это в том числе за счет большого наемного фонда. В этот фонд попадают не только специально построенные арендные дома, но и частные квартиры. На все эти виды жилого фонда распространяется субсидия на наем для людей с низкими доходами. Так людей стимулируют снимать эти квартиры. Но главная фишка в том, что ставка налога на недвижимость для физических лиц варьируется в зависимости от того, сдаешь ты эту квартиру или нет. Если у тебя есть квартира в собственности, в которой ты не живешь и которую ты не сдаешь, ставка налога будет высокой. Если ты эту квартиру официально сдаешь, налоговая ставка снижается. Эта система мер позволила решить датчанам жилищный вопрос на корню. У нас, к сожалению, таких комплексных решений не принимается. Налоги воспринимаются исключительно как фискальный инструмент: с кого бы взять побольше денег. Разные ветви правительства не в состоянии договориться между собой, чтобы с помощью налоговой политики решить несколько задач одновременно. Пока комплексных решений не будет, никакие базы не сработают», — отметила Разворотнева.

Ничего не выйдет: мнение эксперта

Попытки «обелить» рынок аренды предпринимаются уже лет 20. И какая-то часть его уже вышла из тени, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Это современные квартиры с хорошим ремонтом, в которые собственники вложили деньги, чтобы привести в порядок. Для них это бизнес-проект, они заинтересованы в том, чтобы их хорошую квартиру не «убили». Поэтому сдают ее «в белую» — им нужен договор, защищающий имущество. Это не обязательно элитное жилье или бизнес-класс. Это может быть обычная панелька или сталинка с хорошим ремонтом, мебелью и техникой.

Вне правового поля живет «аренда от бедности». От бедности, значит, что у собственников нет денег, чтобы проводить какие-то улучшения. Это те самые «бабушкины квартиры», которые предлагают съемщику в таком же убитом виде, в котором получили в наследство. Или «комнаты с хозяином», когда собственники сдают лишь часть жилья, потому что их зарплаты или пенсии на жизнь не хватает. Вот этот сегмент «обелить» будет проблематично», — считает Репченко.

«Представьте, живет пожилая пара в двухкомнатной квартире. Им не хватает на жизнь, поэтому одну из комнат они сдают студенту, который платит какие-то небольшие деньги и покупает им продукты. Попытка заставить этих людей платить налоги может обернуться большой социальной напряженностью. Мне кажется, этот рынок лучше не трогать. И потом, там налоги будут копеечные, потому что арендная плата низкая. Если умножить на общее количество, сумма может выйти внушительная. Но на одно администрирование этого налога может уйти гораздо больше затрат, чем удастся собрать», — отметил эксперт.

Если собственники начнут платить налоги от сдачи квартир, аренда подорожает?

Новый закон, каким бы он ни был, на стоимости аренды никак не скажется, считает Репченко. Причина проста: у арендодателей не появится дополнительных затрат. «У людей уже есть квартиры, они их сдают в аренду и получают чистую прибыль, не тратясь. Не происходит роста себестоимости, который мог бы вызвать рост цен на конечную продукцию», — отметил эксперт.

В крайнем случае у тех, кто сдает квартиры в наем, могут снизится доходы. Но переложить налоговые расходы на арендаторов у них не получится. «Дело в том, что арендаторы и так всегда платят по максимуму. Если есть возможность сдать квартиру дороже или поднять стоимость аренды, собственники это сделают и без привязки к росту затрат. Если бы они могли, то уже подняли бы арендную плату. Но поскольку с доходами населения ситуация сложная, поднять ставку пока не получится», — считает Репченко.

По его словам, в 2020 году, в период карантина, стоимость аренды просела на 15-20%. Появились предложения со скидкой до 50% на ближайшие месяцы. «Второго карантина осенью удалось избежать, но доходы все равно стагнировали. В лучшем случае рынок аренды отыграл свои потери за 2020 год. Но и до сих пор остается немало вариантов, которые сдаются с дисконтом. В перспективе аренда и так подорожает, если начнется экономический рост и у людей появятся деньги. Но к закону, который разрабатывает Минстрой, рост цен не будет иметь отношения», — считает Репченко.