Управление домами по ЖК — насколько серьезно его воспринимают представители законода

Отыщи всему начало — и ты все поймешь
К.Прутков

Недавно в нашем доме проводили Общее Собрание Собственников - рассматривался вопрос о смене компании обслуживающей запорные устройства и изменении платы за домофон. Скажу сразу  - кворума не было: из почти 300 собственников пришло от силы 15-20 человек. Но как не парадоксально именно это  позволило хоть как то  провести собрание. Дело  в том, что  в  доме просто не было помещений где было бы можно собрать достаточное количество людей: люди стояли в холле подъезда, нормальная вместимость которого от силы человек 30-4 0, но никак 200 или 300 (число квартир в доме около 300 и есть  еще нежилые помещения).

     Конечно людей , теоретически, можно было бы разместить и  побольше. Однако представьте себе проведение подобного мероприятия в вагоне метро на перегруженной линии в часы пик. Думаю, что  тогда вы получите примерное представление о том, что бы получилось.
    И это притом, что принятие действительно авторитетного для большинства собственников решения на ОСС требует не просто штемпелевания тех или иных решений, не суть важно положительных или отрицательных, но полноценного обсуждения, в том числе и в виде дискуссии, когда присутствующие получают ответы на вопросы и возражения, высказанные по результатам не только разъяснений и детализации предложенных организаторами предложений, но и другими участниками собрания непосредственно в ходе обсуждения. Мой опыт участия в качестве представителя прессы в различного рода совещаниях и форумах показывает, что именно такой формат позволяет выработать решение приемлемое для основной массы присутствующих, а также отсечь  по крайней мере часть пассивных, но недовольных - по принципу: мы дали вам возможность высказать свои возражения и получить разъяснения. А поскольку Вы этой возможностью не воспользовались - пишите на себя жалобу.
    Но как провести подобное мероприятие в переполненном помещении, где люди стоят друг у друга просто на головах - сие тайна великая есть!..

    Причем, летом можно еще как-то выкрутится проведя собрание на свежем воздухе, например на спортивной площадке. Конечно таким образом эффективно собрание скорее всего не проведешь, просто в силу неприспособленности места, но хоть что-то сделать можно. Но ведь существует еще весна, осень, зима, когда использование открытой площадки просто затруднительно в силу климатических факторов.

    Поэтому первым условием обеспечения эффективного управления МКД по технологии, предлагаемой в Жилищном Кодексе должно быть наличие в доме помещения пригодного для проведения полноценного собрания. Но, к сожалению, в подавляющем большинстве МКД таких помещений просто нет, а если и было что-то пригодное, в большинстве случаев оно давно приватизировано или продано коммерческим структурам.

     Эту ситуацию можно было бы, в какой то мере, понять применительно к домам, построенным в советское время, поскольку тогда основным трендом было, что  управление домом должно оставаться в руках государства, а жители обладают статусом по сути дела совпадающих со статусом арендатора, владеющего своей квартирой  на основании договора долгосрочной наследуемой аренды. Ясно, что в такой ситуации общедомовые собрания являются скорее роскошью, чем необходимостью, а значит и обязательность помещений и оборудования для их проведения  становится достаточно низкой.
     Однако сейчас положение дел изменилось - многие из жителями стали собственниками, но никаких возможностей для нормальной реализации схемы управления прописанной в ЖК им не дали. Поэтому с точки зрения здравого смысла устройство таких помещений, например в ходе капитального ремонта, должно быть  если не первоочередной, то достаточно важной задачей. Но понимания этого данный вопрос не находит: достаточно посмотреть программы и документы выходящие из-под пера специалистов фондов капитального ремонта.

    Но особая пикантность положения в том, что  подобная ситуация тиражируется и для современных зданий, в том числе строящихся в рамках проектов по реновации, в которых квартиры предполагается передавать в  собственность их владельцев, в том числе путем продажи и по ипотеке. Во всяком случае лично мне не известен никакой нормативный документ обязывающий застройщиков предусматривать в новостройках помещения, пригодные для проведения ОСС. (Мне также не встречались нормы и правила, обязывающие создавать подобные помещения в уже существующих домах - например в ходе капитального ремонта.) То есть проекты домов составляются в предположении, что  ОСС или совсем не будут производится или будут производится крайне редко. А это может означать, что над проектировщиками и девелоперами довлеет идея о том что домом будут управлять кто угодно и как угодно, но только не собственники в соответствии с Жилищным кодексом.

     И, что  удивительно, подобное положение вещей не вызывает никакого беспокойства ни у соответствующих комитетов Государственной Думы, ни в Минстрое, ни у различного рода общественных структур , деятельность  которых ориентирована на рассмотрение тех или иных вопросов в сфере ЖКХ.  Это заставляет думать, что в этом случае,возможно, имеет место неглубокое проникновение  в суть вопроса, помноженное на отношение к делу, напоминающее историю о птичьем дворе, описанной в одной из басен С.В.Михалкова. Напомню, что в этой басне обитатели двора разработали метод борьбы с нападениями Лисы, заключающийся в том,  «чтоб слышать издали лисицы приближение - повесить ей на шею бубенец». Возражение же о том, что осуществить эту идею будет непросто было дезавуировано, на основании того. что это, мол, «технический вопрос».
     (То, что подобное отношение имеет место иллюстрирует например позиция некоторых апологетов жилищного самоуправления, которые на все замечания  относительно наличия объективных трудностей решения этой проблемы - некоторые из которых описаны, например в известной книге Глазунова и Самошина - отвечают весьма неконкретными рассуждениями на тему «надо уметь договариваться». На прямой же вопрос о том, как практически научить людей это делать, обычно слышишь абстрактные рассуждения, заставляющие вспомнить еще одну басню Михалкова  - о Профане и Океане.)

      Но есть и еще одно объяснение - конспирологическое, заключающееся в том, что все разговоры о самоуправлении, о правах и ответственности  ответственности собственников и им подобные рассматриваются представителями законодательной и исполнительной власти как дымовая завеса для политики,  направленной на то, чтобы сохранить управление жильем и финансовыми потоками в руках чиновников и аффилированных с ними коммерсантов, если и не  прямо, то посредством контролируемых ими управляющих компаний.

В этом случае создание условий для реализации самоуправления не только не обязательно, но в известной мере даже вредно для тех структур, которые фактически претендуют на то,чтобы сохранить в своих руках реальные рычаги управления, а также повысить для себя, любимых, доходы и преференции от деятельности в жилой сфере. Это  проявляется и в градостроительной политике.

    Правда можно  предвидеть определенные возражения. Одним из них является то, что для проведения собрания можно арендовать подходящее помещение, например, в школе, кинотеатре или каком нибудь культурном центре. Однако любой, чей кругозор несколько шире, чем границы участка на Рублевке или стены кабинета на Охотном ряду, наверное, согласится с тем, что количество таких помещений намного меньше, чем количество многоквартирых домов для которых требуется проводить ОСС. Я уже не говорю о  том, что предоставление помещения скорее всего будет проводится на основе возмездного договора об аренде, что  потребует дополнительных расходов, а значит  повысит и без того немаленькую плату за жилье.
Поэтому данный выход, на мой взгляд может считаться приемлемым, только для ситуации когда собрание приходится проводить не чаще чем два-три раза в год (по типу отчетно-перевыборных собраний в ООО). Однако полноценная реализация управления МКД при помощи ОСС по схеме предложенной создателями апологетами Жилищного Кодекса требует значительно более частого проведения этих собраний, что технически крайне затруднительно (если конечно иметь в виду полноценные представительные собрания, а не их имитацию, направленную на то, чтобы придать видимость легитимности  решениям, принятым где то в другом месте).
     В  результате фактически возникает ситуация когда даже сравнительно честно ведущие бизнес УК вынуждены изворачиваться, чтобы хоть как то  реализовать решения, которые действительно необходимы для нормальной эксплуатации МКД, но требуют  одобрения большинством собственников в той или иной форме, тем самым подтверждая мнение некоторых «жилищных экстремистов», о  том, что «все управляйки - жулики». (Кстати не совсем безосновательное, поскольку прорехи и косяки в нашей жилищно-коммунальной политике и жилищном и коммунальном законодательствах создают весьма благодатную почву для процветания различного рода комбинаторов, особенно аффилированных с местными, а то и с федеральными властями).
     С моей точки зрения великолепной иллюстрацией малой эффективности, а то  и полного провала, предложенных в Жилищном Кодексе механизмов управления МКД (за исключением ТСЖ и ТСН, где, однако, имеются свои серьезные проблемы, в том числе, в смысле законодательного обеспечения,) являются нормативные акты предусматривающие назначение управляющей компании для МКД  органами местного самоуправления по конкурсу, если собственники сами не определились с выбором УК, а также положение о том, что  собственники обязаны подписать договор с данной УК на условиях, предусмотренных конкурсом. Более того в последнее время принято положение о том, что если собственники не подписали договор с назначенной компанией, то по истечении определенного времени он считается введенным в действие автоматически. Все это , на мой взгляд, явно свидетельствует о том, что  наши «мудрецы» от ЖКХ считают непринятие решений ОСС вообще или принятие ими нелегитимных решений скорее правилом, чем исключением.

     Я уже не говорю о  том, что эффективное проведение собрания крайне затрудняется как разношерстным составом собственников (на что указывал целый ряд экспертов) так и большими размерами многих МКД (где может быть несколько сот и более собственников помещений).

    Правда могут возразить, что полноценное собрание собирать необязательно, поскольку имеются методы дистанционного принятия решений, например заочное голосование или голосование при помощи интернета и различных электронных сервисов. Однако если посмотреть хотя бы на различного рода выборы в местные и федеральные органы власти, то можно сделать вывод, что подобные методы предназначены по сути дела для одобрения (или неодобрения) заранее подготовленных решений в окончательной редакции и отнюдь не исключают  необходимости проведения предварительного обсуждения тех или иных положений с корректировкой ранее предлагаемых статей в соответствии с предложениями собственников. Я уже не говорю о том, что  при применении таких методов возможности для всякого рода жульничества и подтасовок растут буквально в геометрической прогрессии, поэтому прежде чем рекомендовать из к массовому использованию необходимо иметь эффективные методы борьбы с любителями «подправить» результаты в нужную им сторону. Пока же, к сожалению, серьезно на научном уровне этими проблемами занимаются явно недостаточно.

     О нерешенных проблемах управления МКД при использовании схем, прописанных в Жилищном кодексе (где по мнению некоторых горе-"экспертов» «все написано») говорилось уже немало, однако воз, что называется, и ныне там. Невольно возникает подозрение, что  основной задачей политики в сфере ЖКХ наши органы законодательной и исполнительной власти видят не столь наведение порядка в отрасли, сколь создание благоприятной среды для деятельности коммерческих предприятий и фирм различной формы собственности, основной целью которых является получение прибыли. Что же касается рядовых жителей то в отношению них действует принцип сформулированный одним из гоголевских героев: «Человек - он простой! Помрет - так помрет, выживет - так выживет...».

     Разумеется это только мое субъективное мнение и я был бы рад если бы оно оказалось ошибочным.

И.Старшинов, главный редактор  журнала «Коммунальщик XXI века»