Что из себя представляет управление МКД?

Когда много рулевых - быть кораблю на рифах.
В.А.Сухомлинский

   В одной из книг я прочитал слова, характеризующие некоего теоретика: «Он бродил во тьме и шел на свет фонаря, который держал в руке». Нечто подобное, на мой взгляд, происходит в ЖКХ России, когда говорят об управлении многоквартиным домом (МКД): часто вместо  реальной картины нам преподносят некоторые выводы и правила, основанные на картине того, что должно быть по правильным, по мнению авторов реформы ЖКХ и теоретиков из числа их  экспертов и консультантов.
    Поэтому в предлагаемых Вашему вниманию заметках, я хотел бы обобщить некоторые  мысли по поду управления МКД, многие из которых  нашли отражение в моих предыдущих статьях, а также материалах других авторов.

     Для начала надо понять, что такое управление  и  как обеспечить его эффективность.

    Наиболее точным с точки зрения рассматриваемой проблемы, представляется следующее определение: управление - эта деятельность, включающая в себя определение и/или конкретизацию целей управления, а также планирование и реализацию действий, направленных на достижение этих целей.Простейший пример: управление автомобилем – в общем случае процесс управления включает в себя определение цели поездки, планирование маршрута и манипуляции с органами управления автомобиля, чтобы обеспечить движение в нужном направлении и по нужному графику.
    При этом, решение задачи эффективного управления должно включать возможность оперативного внесения изменений в планы и пути их реализации. Например, при обнаружении, что  количества горючего недостаточно может возникнуть потребность в дополнительной заправке, а, значит, маршрут и график поездки могут измениться с учетом необходимости заезда на бензоколонку. На эту особенность управления указывал еще Петр Великий в своем знаменитом наказе: «Не держись Устава яко слепой стены – ибо в уставе правила писаны, а случаев нет…».

   Именно этот факт с моей точки зрения делает некорректным определение управления МКД, на котором основано определение управляющей компании, вытекающее из  соответствующих разделов Жилищного Кодекса. Если проводить литературные аналогии оно по своей сути  аналогично определению понятия «справедливость», которое использовал исполняющий обязанности прокурора робот из рассказа «Мэр» знаменитого американского фантаста Айзека Азимова: «Справедливость – это точное соблюдение действующих законов!». Так и здесь: нам предлагают считать управляющей компанией некое юридическое лицо, выполняющее для МКД работы и оказывающие услуги, набор которых прописан нормативными документами и/или определен договором управления.

     Я не говорю о том, что подобные компании не имеют право на существование. Напротив, они необходимы и имеют свою нишу для деятельности, причем достаточно важную. Но полноценными управляющими компаниями, на мой взгляд, они являться не могут, в первую очередь потому, что у них формально нет возможностей для оперативного реагирования в случае возникновения особых ситуаций, а также право на самостоятельное распоряжение теми или иными элементами управляемой ими недвижимости без прямого  согласия собственников, пусть даже это делается в интересах последних. Предлагаемые законодателем  механизмы получения данного согласия, вроде пресловутого ОСС, проблемы не решают в силу своей инертности и трудности получения согласованного решения, особенно в случае дома с большим количеством жильцов. (Об этом хорошо говорит изречение знаменитого педагога В.А.Сухомлинского, приведенное в виде эпиграфа к данной статье).
     Всякого рода ухищрения, вроде заочного голосования или голосования через Интернет, проблемы не  решают, поскольку главную стадию принятия нормального решения в виде обсуждения вопросов и убеждения несогласных эти технические примочки не отменяют, а протаскивание несогласованного решения может вызвать немало проблем со стороны собственников, в том числе обиженных тем, что их мнение было проигнорировано. 
     Попытки сгладить остроту этих проблем в виде создания вспомогательных органов в виде Совета Дома также не  решает проблемы, поскольку особенности Совета, которые мы рассматривали в предыдущих статьях, в том виде как он  представлен в Жилищном кодексе и других позволяют ему выполнять (и то, нередко, с грехом пополам) только совещательные, контрольные и некоторые технические функции. Полноценным органом управления он являться не  может.

    Вообще, с моей точки зрения, полноценной управляющей компанией является та, которая имеет возможность действовать в интересах собственников, исходя из  поставленной перед ней цели и в пределах выделенного бюджета, без необходимости согласовывать каждый свой шаг, отличающийся от  прописанных в договоре, с собственником и получать  у него разрешение на любую направленную на достижение конечных целей трату, которая хотя и не приводит к изменению бюджета, но заранее не предусмотрена в договоре управления и утвержденной подетальной смете. Поэтому для определения того, действительно  ли данная организация является полноценной управляющей компанией необходимо получить ответ на следующий вопрос: какими возможностями обладает данная организация для самостоятельного совершения тех или иных действий, в том числе и в финансовой сфере, если это требуется для достижения целей.

    Мне представляется, что существует два варианта, управляющей организации, которые в полной мере отвечают этим требованиям. Первый- это  внешняя компания, нанятая собственниками и действующая на основе договора доверительного управления. Другой вариант – это организация, образованная самими собственниками и действующая под их контролем и в их интересах, включая возможность для учредителей в любой момент призвать  руководство этой организации и к ответственности не только на основании решения суда или арбитража, но и по причинам, изложенным в Уставе и учредительном договоре.
     (С известной натяжкой к управляющим компаниям можно было бы отнести и организацию, назначенную по конкурсу органом МСУ для управления домами, в случае если собственники не определились  с выбором способа управления. Однако наличие грамоты, называемой договором управления между собственниками и компанией, который, согласно последним новациям в законодательстве, может считаться заключенным при определенных условиях даже без учета мнения собственников,  делает такую компанию, чем угодно, только не настоящей управляющей компанией, какой бы ярлык не пытались на нее навесить наши высокомудрые законодатели.)

     В первом случае от собственников требуется определить  только цели управления и бюджет, который они готовы выделить для достижения этих целей. Остальное же - дело самой компании, которая получает карт-бланш действовать от имени собственников, в целях реализации поставленных целей. 
     Во втором случае собственники создают организацию, которая действует в их интересах, не только в рамках услуг, предписанных договором управления, но и  самостоятельно принимает решения в случае возникновения неожиданных ситуаций, но при этом подотчетна собственникам в рамках, не  только предписанных законодательством или договором управления, но и согласно специфическим правилам и нормам, предусмотренным Уставом персонально для данного дома и несет ответственность  за результаты деятельности в соответствии с учредительными документами, а не только в судебном порядке.  Разумеется, в случае последнего варианта могут формироваться исполнительные органы, в том числе с включением специалистов, работающих по найму или на основе контракта.  Также возможна передача тех или иных  функций,в том числе по управлению МКД,  сторонним юридическим или физическим лицам по аутсорсингу.  Однако во всех случаях персональную ответственность пред собственниками несет руководство этой организации, как и предписывается Гражданским Кодексом.

      При этом, поскольку данная организация должна не просто тупо выполнять некоторые функции, но и представлять собственников в отношениях с третьими лицами, в том числе государственными и муниципальными органами, общественными организациями, представителями бизнеса и т.д., то она , без сомнения, представлять собой юридическое лицо того или иного вида с собственным расчетным счетом и другими необходимыми аксессуарами.  (Исключение составляет случай непосредственного управления, но,  как показывает теория принятия управленческих решений, оно будет эффективно только в случае небольшого количества собственников – не более 10-15 человек.)

      И, конечно, эффективное управление требует, чтобы весь дом представлял  собой единое целое с точки зрения отношений собственности. Наличие в одном МКД нескольких самостоятельных  объектов собственности принадлежащих разным людям может легко привести к конфликту интересов, в результате чего вместо работы по реализации целей управления управляющий будет или постоянно заниматься уговорами различных собственников или же навязывать той или иной группе некое решение, пусть даже в интересах большинства. А это  отнюдь не способствует реализации добрососедских отношений, а, значит, в конечном итоге эффективному управлению собственностью.

      К сожалению, современная жизнь  свидетельствует скорее о том, что  руководство отрасли, также как и законодательная и исполнительная власть в целом, не слишком заинтересовано во внедрении эффективного управления домами в интересах собственников. Вместо этого наблюдается тенденция ко все большей и большей  постановке управляющих компаний под контроль отраслевой бюрократии и связанных с ней структур частного бизнеса. Невольно вспоминаешь  слова известного экономиста и социолога конца XIX — начала XX века Макса Вебера от том, что в России: « …действия бюрократии находятся в полном соответствии с ее материальными интересами. Причем ее материальные интересы состоят не в сохранении собственности, а в сохранении контроля над обществом». Правда это писалось о дореволюционной России времен Александра III и Николая II. Но представляется, что эти слова в полной мере применимы и к современной России.

   А что думают об этом наши читатели?!

В заключение позвольте поздравить всех читателей с наступающим Новым 2021 годом и пожелать, чтобы в будущем году мы увидели хоть какие то  поползновения к реформированию отрасли с учетом интересов населения, а не только менеджеров из провластных структур и связанных с ними бизнесменов.

И.Старшинов, главный редактор журнала «Коммунальщик»