Доступность жилья: просто свернуть или реально обеспечить?

О российской «льготной ипотеке» - как извращении заботы о гражданах. Эта моя статья опубликована в «Свободной прессе»

Около полугода назад начала работать программа льготного ипотечного кредитования, и вот есть промежуточные итоги. Финансовые власти предлагают сворачивать программу, так как она привела к росту цен на жилье, опережающему и рост доходов населения, и инфляцию. Возникла опасность возникновения «пузыря» цен на недвижимость. В результате доступность жилья для людей может, напротив (в противовес продекларированным целям программы льготного ипотечного кредитования), снизиться. Сворачивание же программы, как утверждают представители властей, позволит «избежать появления пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья».

Что ж, небольшая азбука экономики. Той экономики – созидательной, которую нам или нашим детям когда-нибудь все же придется строить.

Итак, в первом приближении, опасения властей, как будто, обоснованы. Но это как если бы перед властями был поставлен лишь один вопрос: повышает ли именно в нынешнем варианте и исполнении программа льготной ипотеки доступность жилья для населения или снижает, и есть ли опасность раздувания пузыря. Только «да» или «нет», а ничего сверх – как будто руководство страны, экономические и финансовые власти ничего более не знают, не понимают и говорить не имеют право. А если знают и имеют право? Что они тогда должны были честно сказать?

Первое. Сама по себе программа льготной ипотеки, при правильной ее реализации, никоим образом не «искажает рынок», но лишь повышает платежеспособный спрос на квартиры. Скажете, что это – и есть «искажение рынка»? Отвечу: ровно настолько, насколько «рынком» можно назвать ситуацию, когда, с одной стороны, предложение на нем домов и квартир искусственно ограничено монополизацией земли в руках властей и приближенных к ним олигархов, неразвитостью инфраструктуры, включая дороги и инженерные сети. А также, что не менее важно, с другой стороны, в части платежеспособного спроса - искусственным сдерживанием доходов большинства граждан по сравнению с возможностями страны. То есть, что называется, было бы что «искажать».

Второе. Добавим к этому еще два важных фактора, по сути, тоже вполне искусственного искажения рынка:

- фантастическое обнищание большинства граждан по сравнению с возможностями страны вследствие искусственного поддержания заниженного в разы по сравнению с паритетом покупательной способности курса рубля к иностранным валютам. В интересах сырьевого олигархата, получающего за экспортные поставки валюту, а расходующего на оплату труда и т.п. – регулярно обесцениваемые рубли. Плюс в интересах формального выполнения бюджетных обязательств власти перед гражданами – хотя бы в обесцениваемых рублях. Именно отсюда, применительно к «рынку жилья», явное несоответствие доходов граждан и стоимости жилья даже по честно рассчитываемой себестоимости строительства – вследствие завышенной (из-за занижения курса рубля) стоимости иностранного оборудования для производства даже отечественных стройматериалов (не говоря уже об импорте), а также равно иностранной же техники собственно для осуществления самого строительства;

- чрезвычайная и объективно совершенно не обоснованная сверх концентрация ресурсов и возможностей для людей работы и зарплаты в ограниченном количестве супер-мегаполисов, где площади земли под новое строительство, естественно, ограничены. Это вовсе не «само так получилось» по воле «невидимой руки рынка» (в самой-то большой по территории стране мира!), но исключительно вследствие и финансово-спекулятивно-перераспределительных приоритетов в нынешней российской экономике, в ущерб реальному товарному производству, и сознательной, ранее неоднократно декларировавшейся воли нынешних властей.

Беру для примера средний русский город. Не где-то в совсем еще неосвоенной глуши, где нет ни дорог, ни электричества, не в каком-то совершенно неблагополучном экологически горнорудном центре, но всего в паре сотен километров от Москвы. На берегу Волги - древний русский город Углич, с прекрасной экологией, не скажу хорошими, но терпимыми дорогами хоть до Рыбинска, хоть до Ярославля, хоть до Москвы, с расположенной тут же в центре города гидроэлектростанцией. Так вот: нормальная трехкомнатная квартира в новом вполне приличном доме стоит чуть более двух миллионов рублей. Аналогичная квартира в Москве – на порядок (то есть, раз в десять) дороже. Почему такая разница? Не в два-три раза, а на порядок? Да лишь потому, что в Угличе нет работы. А в Москве – нет земли для бесконечной застройки с перспективой перевезти в ее гигантские «реинновационные» человейники все население России…

Третье.

Хотели бы власти на самом деле помогать именно гражданам и содействовать обеспечению их жильем на приемлемых условиях – расширили бы, прежде всего, не обеспеченный лишь кредитами якобы платежеспособный (насколько он таковой, мы увидим по итогам расплаты по кредитам) спрос на жилье по ныне чрезвычайно завышенным ценам (что на самом деле ведет к дальнейшему стремительному и необоснованному повышению цен), а предложение жилья на рынке. Как вариант: создали бы альтернативное предложение жилья по себестоимости, которое строили бы не на коммерческой основе. Или на основе, пусть даже и коммерческой, но с жестким контролем и ограничением рентабельности. Это привело бы к вынужденному радикальному снижению цены предлагаемого жилья и коммерческими застройщиками. Последние, ради выживания, вынуждены были бы повышать качество и привлекательность своих проектов, изыскивать решения, которые делали бы их коммерческое жилье конкурентоспособным с некоммерческим предложением со стороны государства.

Четвертое. Даже если и осуществлять льготное кредитование, то, опять же, с учетом неожиданно выявившейся заботы руководства государства о «не искажении рынка», помнить, что искажать не стоит не только рынок жилья, но и рынок кредитования. Если нынешней «льготной ипотеки» не было бы, то не было бы и особого спроса на банковские кредиты по завышенным ставкам – не было бы и сверх прибылей ростовщика.

Государство, президент и правительство, Парламент, Центробанк! Хотите помочь гражданам купить жилье? Так кредитуйте их сами, напрямую из государственных фондов – по тем ставкам, которые считаете обоснованными. Например, под те же 6 или 6,5 процентов годовых. И банки вынуждены будут, в условиях ужесточения конкуренции (которое в этом случае составило бы им прямое государственное кредитование льготной ипотеки), снизить и свои рыночные ставки – иначе ведь у них ипотеку просто никто не возьмет. Аналогично параллельно напрямую из государственных фондов кредитуйте некоммерческое (или коммерческое, но с регулируемой рентабельностью) строительство жилья – увеличивайте предложение по не завышенным ценам. И тогда – никакого искажения рынка. И баланс – не за счет искусственно задранных вверх цен на жилье и заниженной покупательной способности населения, а за счет превышения предложения над спросом.

Но не таковы наши власти, чтобы напрямую помогать гражданам, нет! Вместо простой, ясной и прозрачной схемы, описанной мною, не искажающей рынок (во всяком случае, в сторону превращения жилья в недоступную для большинства мечту), власти называют «льготной ипотекой» схему фактической помощи из нашего с вами общего государственного бюджета исключительно приближенным к власти банкам и коммерческим застройщикам.

Судите сами. Именно на не искаженном рынке, если платежеспособного спроса на вновь строящееся жилье нет, на него вынуждены снижать цены – выигрывает гражданин, вынужден затянуть пояс коммерсант-застройщик.

Аналогично: если на ипотечные кредиты под 10-15 процентов годовых (в сумме со стоимостью обязательного страхования) спроса нет, банки вынуждены процентную ставку снижать. На депозит сейчас больше 5 процентов практически никто не дает, то есть пространство для маневра, то есть, снижения ставки по ипотечным кредитам, у банкиров есть.

Но тут на помощь никак не гражданам, но банкирам и коммерсантам-застройщикам приходит родная власть. Говорит: продолжайте выдавать ипотечные кредиты на жилье по завышенным ценам по необоснованной и грабительской ставке, а разницу между ставкой, по которой готовы взять кредит граждане, и вашим, дорогие «классово близкие», желанием не терять прибыли, мы Вам скомпенсируем из федерального бюджета. И назовем это «льготной ипотекой для граждан».

Притом, что для граждан действиями властей создается лишь искусственная иллюзия (вот уж где искажение!) лучших условий покупки жилья: процент-то они платят и впрямь меньший, чем ЯКОБЫ «рыночный», но за жилье по существенно завышенной цене. Если бы власти сейчас в этой части вообще не делали ничего (а еще лучше – контролировали бы разницу между ставками по кредиту и депозиту, не допуская их слишком значительного отличия – слишком завышенной маржи банков), есть основания полагать, что люди могли бы покупать жилье под тот же процент, что и при нынешней «льготной ипотеке», но еще и по существенно менее завышенным ценам.

…Но рассчитывать даже на такой минимум (не говоря уже об описанных мною выше принципиально иных схемах действенной помощи) можно лишь, повторю, после окончания эры торжества «вечно обнуляемых».