Почему московские квартиры дорожают от карантина к карантину

Московский рынок жилья продолжает ставить рекорды, невзирая на последствия весеннего локдауна и ожидания осеннего.  

Как сообщает аналитический центр IRN.RU, в сентябре средняя стоимость квадратного метра на московском вторичном рынке взлетела до 186 600 рублей. При этом более всего цены росли на квартиры в современных панельных домах и кирпичных пятиэтажках.

Рост цен на «вторичку» наблюдался и в августе, когда, по данным управления Росреестра, по Москве было зарегистрировало 14 695 сделок купли-продажи жилья. Второй месяц подряд рост спроса на вторичное жилье составляет 30% в месячном разрезе. При этом впервые с марта покупательская активность увеличилась и по сравнению с прошлым годом — на 37,6%. Таким образом, рынок фактически вернулся к уровню спроса, который предшествовал весеннему коронакризису.

Куда растем?

По мнению многих экспертов, одной из причин роста цен является так называемый отложенный спрос. «Из-за карантина и ухудшения экономической ситуации покупатели логично предположили, что цены должны снизиться, иначе при падающих доходах платежеспособный спрос не сможет обеспечить „хотелки“ продавцов, — говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко. — Однако реальность оказалась сложнее. На первичном рынке спрос поддержала льготная ипотека под 6,5%, да и на вторичном рынке из-за рекордно низкой ключевой ставки ипотека сейчас стоит недорого по российским меркам — около 8,5%. Из-за этого число сделок на вторичном рынке вернулось на докарантинный уровень».

Примечательно, что продавцы на вторичном рынке не спешили снижать цены на квартиры даже во время самоизоляции.

Существуют и другие причины, приведшие к росту цен на московское жилье в столь необычный для этого период. Прежде всего это общая экономическая ситуация, характеризуемая как перманентный кризис экономики.

Эксперты IRN.RU проводят аналогии с 2014 годом, когда также наблюдался ажиотажный всплеск спроса. Присоединение Крыма, война на Донбассе и введение санкций обрушили общую экономическую стабильность и привели к практически двукратной девальвации рубля. Это заставило граждан, имеющих более или менее приличные сбережения, устремиться на рынок недвижимости в надежде спасти хоть что-то из накопленного.

Сегодняшняя ситуация почти на 100% повторяет те события, с тем лишь исключением, что сегодня к экономическим и политическим факторам добавился еще и COVID-19 с его «волнами» и ожиданием нового локдауна. Как и в 2014 году, рубль стремительно теряет в весе, заставляя население судорожно искать возможности вложения обесценивающихся сбережений.

Московские квартиры остаются в понимании многих единственной спасительной гаванью для личных накоплений.

Способствуют повышенному спросу на жилье и низкие ставки по ипотечным кредитам.

Чем сердце успокоится?

Насколько успешными могут оказаться такие «инвестиции» и целесообразно ли покупать столичное жилье в нынешней ситуации?

Все зависит от того, с какой целью это самое жилье приобретается. Если это попытка спасти тающие личные капиталы, то покупать «инвестиционное» жилье сегодня бессмысленно. Московский рынок предельно перегрет, и его неизбежная коррекция проделает существенную брешь в бюджете «инвесторов». Вкладывая сегодня деньги в московскую «вторичку», надо понимать, что продать ее даже по цене покупки в обозримом будущем будет нереально: рынок находится на пике.

Если продолжать аналогии с 2014 годом, то нетрудно понять, что под воздействием вороха экономических и политических причин коррекция начнется достаточно скоро. Тогда «в минусе» оказались практически все, кто инвестировал свои сбережения в жилье. Все то же самое повторится и сегодня. Причем падение это может оказаться даже более существенным. Кризис 2014 года довольно быстро нивелировался хотя бы потому, что проблемы были сосредоточены в одной только России. Сегодня весь мир представляет собой одну большую проблему, решения которой пока не просматривается. А это значит, что помощь извне не придет ни в каком виде. Вполне вероятно, что россиян ждет новый локдаун, депрессия и безработица на неопределенный период. Все это крайне негативные факторы для рынка, а значит, спрос на недвижимость и цены на нее все-таки будут снижаться.

Немаловажен еще и тот факт, что под воздействием пандемии начинает меняться само отношение людей к жизни в мегаполисах. С падением доходов многие начинают понимать, что жизнь в условиях столичной скученности, перегруженной инфраструктуры, дороговизны всего и вся не является пределом мечтаний. К тому же значительную часть текущей «московской» работы можно выполнять на «удаленке». Неудивительно, что, по последним подсчетам, наблюдается нарастающий отток наиболее образованных и квалифицированных москвичей в другие города и регионы. А это именно та категория, которая и формирует большую часть спроса на столичном вторичном рынке жилья.   

Если же речь идет о квартире для собственного проживания и человек уверен в том, что он готов связать свою жизнь с Москвой надолго, то в этом случае покупка выглядит вполне обоснованной.