6.5 причин почему не оживет пациент

Еще недавно этот сюжет был бы хитом на долгие недели. Как же! Почти бесплатно раздают ипотеку, вот это чудо, налетай! Но что-то пошло не так. На форумах, конечно, обсудили, но как-то вяло, без огонька, как самую заурядную новость. Такое ощущение, что через несколько дней уже никто и не вспомнит, что там Путин пообещал в очередной раз.

А помните, как Гарант посулил маткапитал за первого ребенка? Вот это был взрыв в соцсетях! На неделю. Нам кажется, что это происходило в прошлой жизни, хотя это было лишь в начале этого года. Сегодня все про это забыли, сегодня это никого уже не интересует. А тогда умные люди тоже гадали, как это отразится на демографии и рынке недвижимости. Теперь понятно, что никак не отразится. Все эти послания и неслыханные программы живут примерно столько же, сколько попсовые песенки на радио – очень недолго. 

Не последнюю роль играет и то, что Гарант как-то слишком зачастил с посланиями. Даже Дед Мороз с подарками приходит только один раз в году. А когда «Дед Мороз» начинает дарить подарки (тем более, если за чужой счет) через день, тут уж невольно начинаешь ждать продолжения банкета.

Действительно, какой смысл обсуждать сейчас 6,5%, если через пару месяцев это станет 4%, потом превратится в беспроцентную рассрочку, потом в выкупы недвижимости от государства и т.д. Что мне теперь, под каждое выступление Гаранта сочинять по статье? – Нет уж, увольте.

Но кроме шуток, в ситуации, когда спрос умирает, платежеспособные заемщики заканчиваются, ясно, что государство будет постоянно усиливать мощь субсидирования. Получается, чем больше ждешь, тем более щедрую программу от государства зацепишь, вплоть до получения квартиры бесплатно (вспоминаем вечную тему про Зайцев в Недвижимости). Настоящие терпеливые зайчики дождутся, когда отоварятся последние буратины с деньгами, и получат свою морковку бесплатно (или, во всяком случае, намного дешевле).

Не верите? Давайте проиллюстрируем это на примере тех людей, которые уже имеют ипотеку. По каким ставкам они ее брали? По 11, 10, самые ушлые по 8% и хвалились, что удачно? Ну и что теперь? – они слушают Путина с его 6,5% и грызут от огорчения бетон, в который вписались второпях. Кто из них купился на теории о грядущем подорожании недвижимости, кто на то, что ставка вырастет, кто на истерику, возникшую из-за перехода на эскроу. Теперь они видят: ставки снижаются, стоимость недвижимости тоже неизбежно снизится из-за кризиса. Многие из них остались без работы и без денег, зато с виртуальной ценностью в виде ипотечных квартир. И уже готовы выходить на «пикеты обманутых ипотечников». Хитрый инвест провалился.

Но точно также будут грызть бетон и те, кто сейчас купится на эти 6,5. Потому что нам опять подают старую костлявую курицу под видом изысканного деликатеса. Ничего особенно привлекательного в новой программе нет. Читаем.

Ипотеку можно будет взять под 6,5% годовых, ставка сохранится на весь срок кредитования, сообщил президент. По предварительным оценкам, в 2020 году на программу надо будет выделить около 6 млрд руб.

«В рамках такой программы можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн руб.

в регионах и до 8 млн руб.— в Москве и Санкт-Петербурге. За жилищным кредитом по сниженной ставке можно будет обратиться до 1 ноября 2020 года. Ставка выше 6,5% годовых, будет субсидироваться за счет государства.

https://www.kommersant.ru/doc/4323641

Давайте кратко разберем это неслыханно выгодное предложение.

1. Обратите внимание, программа действует «до 1 ноября»! Ну, это цирк какой-то. Типичный маркетинговый прием при продаже недвижимости, чтобы заставить покупателей поторопиться.

2. 6 млрд. рублей - на самом деле копейки для бюджета. Иными словами, власти рассчитывают, что покупатели будут хватать новостройки как горячие пирожки, но так чтобы бюджету это ничего не стоило. ХитрО.

3. Субсидируются покупки только на новостройки (такой же фокус провернули в 2015). Но если кто-то забыл, то именно на первичке последние пару лет цены росли быстрее из-за эскроу (точнее, сокращался разрыв между ценой первички и стоимостью таких же квартир на вторичном рынке). То есть цены разогнали процентов на 20 минимум на рекордной ипотеке и эскроу, а теперь предлагают «льготную ипотеку». Ну-ну, спасибо.

4. Поскольку льготная ставка на вторичку не распространяется, то это будет означать, что когда дом достроится (если повезет), цена адекватно не вырастет. Продать такую квартиру будет очень сложно (кто ее купит, если все ипотечники устремятся в новостройки). Даже если «программа 6,5» станет успешной с точки зрения привлечения трафика покупателей, то это приведет лишь к дальнейшему сокращению разрыва между ценой «котлованов» и готовым жильем, что нивелируют всю выгоду от сниженной ставки. Например, новостройку купят по 5 млн. рублей по ставке 6,5%, через два года дом построят и квартира будет стоить 5,5 млн. руб. Рост на 10%, но он не покроет затраты по выплате кредита (грубо говоря, 13% за два года).

5. Никакая льгота не покрывает риски недостроя во время кризиса. Пусть будет хоть 0%, но если вы не уверены в сдаче дома, то покупать такое – форменное самоубийство. Даже если дом достроят, но с задержкой в год-два (что более чем вероятно), то покупатель теряет на упущенных процентах с капитала намного больше чем выигрывает от льготной ставки.

6. Во время кризиса цены на недвижимость как правило снижаются. Это значит, что любая ипотека, по любым ставкам, невыгодна в принципе.

6.5. И главное. Людям скоро нечего будет кушать, а вы тут про бетон по несъедобным ценам. Видимо, не все еще поняли: рынок недвижимости умер! Вместе с экономикой. Обычными мерами по снижению ставки его не оживить.

Даже потенциальные покупатели, уверен, понимают, что нынче не то время, чтобы влезать в новостройки. И уж точно не по таким ценам и ставкам. Так что ждем новых посланий с более привлекательными условиями. Думаю, долго ждать не придется.

Дмитрий Маслов

////////////////////

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике

Проект Последний Кризис