Зачем нам управляющая компания? Цели управления многоквартирным домом

В предыдущих статьях я рассказывал о том, что такое многоквартирный дом, какие бывают дома и собственники в них, в чем смысл управления многоквартирным домом, и о том, какие есть заинтересованные стороны в проекте управления многоквартирным домом. Сегодня речь пойдет о цели управления многоквартирным домом.

В статье "Управление многоквартирным домом и с чем его едят" я рассказывал о применении цикла Деминга в деятельности управляющей организации. Напомню, цикл состоит из 4 этапов: планирование, действие, проверка, корректировка. В цикле моих статей пока мы с вами находимся лишь на этапе планирования.

Цикл Деминга. Для закрепления.

Продолжаем

Для качественного планирования необходимо определить цель, к которой мы движемся. Но сама цель в отрыве от сроков и затрат на её достижение не имеет особого смыла. Опять же цель в отрыве от стейкхолдеров тоже не имеет смысла формулировать, так как у каждой заинтересованной стороны свои цели. У амбициозного руководителя управляющей организации есть цель сделать свою организацию лучшей на рынке для того, чтобы, в том числе, повысить уровень своего дохода за счет роста количества обслуживаемых многоквартирных домов. Для акционера управляющей организации целью является увеличение доходности его актива.

Для жителей многоквартирного дома цели могут быть разными, для кого-то это будет улучшение условий проживания и повышение стоимость квартиры или помещения, а для кого-то снижение ежемесячных финансовых издержек на содержание своего имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме очень редко задумываются для чего они нанимают управляющую организацию. Большинство жителей, которым я задавал этот вопрос, отвечают на него пространно.

Обычно ответ сводится к тому, что управляющая компания нужна для того, чтобы убираться в подъездах и чтобы дом не развалился.

В то же время для каждой конкретной категории многоквартирных домов цель управления может быть разной. И в первую очередь эту цель формулирует управляющая организация и потом утверждает её решением собрания собственников.

Собрание собственников. Яндекс.Картинки

Если не сильно вдаваться в подробности, то целей может быть несколько видов:

• поддерживать дом в текущем состоянии;
• улучшить характеристики дома незначительно;
• значительно улучшить характеристики дома.

На первом варианте лучше остановиться в случае с пассивными домами, на других двух в случае с активными домами. Еще раз повторюсь, но, как собственников, так и целые дома можно и нужно переводить из одной категории в другую. О том, как это делать подробнее в статье о социальной роли управляющий компании. Она выйдет ориентировочно в феврале 2020 года.

Наиболее удобный способ формулировать цель - SMART (от английского specific, measurable, achievable, relevant, time-bound). То есть цель должна быть четкой, измеримой, достижимой, актуальной и ограниченной во времени.

Способ постановки целей SMART. Рабочая методика для любого проекта.

Для многоквартирных домов цели лучше всего формулировать на 1 год. Это связано с тем, что размер платы собственники помещений в многоквартирном доме устанавливают 1 раз в год сроком на год. А размер такой платы должен позволять достичь поставленной цели. В связи с этим же в лучших, по моему мнению, практиках управления многоквартирными домами очень редко применятся договора управления длительностью более 1 года.

 В том числе и из-за постоянных изменений в законодательной базе.

В наилучшем сценарии договор управления заключается сроком на 1 год, в этом договоре обозначается стоимость услуг управляющей организации и в этом же договоре фиксируется цель управления многоквартирным домом.

В России, а в частности в городе Череповце, коллеги управленцы пошли дальше и прямо в договоре управления прописали штрафы и премии управляющей компании за недостижение/достижение целей управления. Эта практика мне лично очень нравится! То есть за невыполнение обязательств по договору управляющая компания не только несет финансовую ответственность в виде простого возврата собранных денег, но и еще выплачивает собственникам помещений в доме штраф. В случае же выполнения всех условий договора и достижения цели управления она получает (вознаграждение) success-fee.

На этом доме обкатывали технологию вознаграждения УК за результат (успех). Дом образцового содержания в 2019 г. Яндекс.Картинки

Эта норма очень дисциплинирует управляющую компанию, а главное, она законна и применима.

Цель управления многоквартирным домом лучше всего формулировать исходя из тех работ, которые необходимо выполнить единовременно. Периодические цели включать не совсем удобно, так как придется очень много текста посвятить только им.

Для примера приведу одну из целей управления многоквартирным домом, которую мы формулировали на 2015 год.

«К 31 декабря 2015 года выполнить и оплатить работы по установке автоматических терморегуляторов в тепловых узлах в количестве 4 штуки на сумму не более 600 тыс. рублей и в полном объеме выполнить все необходимые периодические работы по содержанию дома, указанные в тексте договора управления домом»

Поставленную цель мы выполнили раньше обозначенного срока и на 20% дешевле обозначенной суммы, поэтому на 2016 год цель была сформулирована более объемная. В ней было гораздо больше работ. К слову сказать, и вознаграждение управляющей компании на 2016 год было повышено почти в 2 раза. Тариф на содержание и ремонт в этом доме еще 2 года оставался самым высоким в городе Чебоксары. При среднем тарифе в 14 руб/кв.м., в этом доме платили 27 руб/кв.м. И всех это устраивало. После того, как в доме были проведены масштабные работы по его приведению в порядок, тариф вернулся в обычные рамки. К слову, вложения собственников оказались эффективными и средний платеж за жилищно-коммунальные услуги в зимний период снизился на 9%.

Формулировка цели управления на определенный период - одна из практик, позволяющих установить между жителями и эксплуатирующей организацией более тесные партнерские отношения.

Описанная цель представляет из себя постановку для работы с собственниками помещений в многоквартирном доме. От акционеров управляющей организации или администрации муниципального образования могут приходить другие вводные. Искусство грамотного руководителя как раз и сострит в том, чтобы выполняя цель управления многоквартирным домом, согласованную с собственниками помещений в многоквартирном доме, выполнить и побочные цели, определенные другими стейкхолдерами.

Я ориентируюсь на цель управления многоквартирным домом, утверждаемую собственниками, в первую очередь потому, что без выполнения этой цели выполнение остальных вводных невозможно.

Для внутреннего же использования можно и нужно формулировать цели деятельности управляющей организации в целом. Об этом расскажу в следующей статье.