Управляющая компания с высоты птичьего полета...

Хотелось бы услышать мнение коллег по борьбе с коммунальщиками.

Управляющая компания с высоты птичьего полета...

И.Старшинов. главный редактор журнала

"Если на клетке слона написано "буйвол" - не верь глазам своим..."
К.Прутков

  Наверное нет ни одной статьи, ни одного форума по ЖКХ где бы не поднимался вопрос о недостойном поведении управляющих компаний. Наверное в о всех этих материалах есть немало правды, но  все-таки создается впечатление, что многие авторы, да и, похоже консультирующие их эксперты, задались целью доказать истинность изречения из сборника "Физики шутят", вышедшем в середине 70-х годов 20 века: "Когда дело доходит до того, что за деревьями перестают видеть лес выход часто находят в изучении отдельных листьев".
    Действительно, в подавляющем большинстве случае все описанные проблемы вольно или невольно сводятся к лени и нерадивости или прямым злоупотреблениям управляющих компаний, более глубокие причины остаются как бы на втором плане или вовсе замалчиваются как нечто несущественное - в строгом соответствии с рецептами одного гоголевского героя : "Это, мол, исключительно писаря воры и взяточники, тогда как столоначальники чисты аки агнцы".
Дать же более глубокий анализ причин возникновения подобной ситуации вопрос невозможно не попытавшись разобраться с тем, какое место управляющая компания реально должна занимать в системе управления многоквартирным домом .

   В свое время известный историк и писатель Лев Гумилев заметил, что для понимания каждого явления его необходимо рассматривать тремя способами: "С орлиного полета" - когда основное внимание уделяется  общей картине, тогда как отдельные детали отходят на второй план; "С вершины холма" - когда видны наиболее существенные детали и процессы, но границы кругозора сужаются и восприятие всей картины в целом резко затрудняется и "Из мышиной норы" - когда на передней план выходят именно детали и тонкости процесса, а общая картина как бы отходит на второй план. Причем важно, чтобы результаты  рассмотрений находились в определенном равновесии и рассматривались совместно. Превалирование той или иной позиции может исказить результаты приводя к далеко идущим последствиям, вплоть до искажений и прямых ошибок.
    Можно привести два примера: первый - принадлежность общего имущества в многоквартирном доме. Когда официальные и околофициальные эксперты говорят об этом вопросе то как правило ссылаются исключительно на позицию "С орлиного полета", а точнее на абстрактное положение Жилищного кодекса о том, что общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений. Позиции "С вершины холма", что собственность на недвижимое имущество должна быть определенным образом оформлена и с позиции "Из мышиной норы", что для оформления, исходя из духа законодательства, должны быть проведены определенные формальные процедуры, завершающиеся выдачей правоустанавливающих документов на конкретное имущество (иначе получается как с "общенародной" собственностью в СССР - вроде ты и являешься как бы сособственником, но бенефициаром от операций с этой собственностью является кто угодно, но только не конкретный рядовой гражданин. Что, кстати, и показала приватизация 90-х годов, где основными выгодополучателями явилась кучка приближенных к президенту Ельцину олигархов). Результатом явилось возникновение целого ряда правовых коллизий, разрешить которые не всегда может даже суд.
    Вторым примером - служат экзамены для получения лицензий для УК в ГЖИ. Легко видеть, что их методика разрабатывалась по принципу "Из мышиной норы" - основной экзамен идет на знание тех или иных частных вопросов из различного рода нормативных документов: проверки по принципам "С вершины холма" - обладает ли УК силами и возможностями для реализации возлагаемых на нее задач и, тем более "С орлиного полета" - насколько руководитель понимает основную суть своей работы и общий смысл задач вытекающих из специфики его компании именно как управляющей организации, по сути дела не производится. А это в конце концов ведет и к тому, что лицензирование становится не способным выполнить свою главную ожидаемую  функцию: поставить барьер перед проникновением на рынок некомпетентных, а то и просто  недобросовестных "управляек" .
   Причем, если проверку по принципу" с вершины холма" осуществить в какой то мере вполне реально уже сейчас уже : все таки существуют нормативные документы, которые ( насколько точно и полно - вопрос другой) описывают некоторые функции управляющей компании, а значит позволяют, пусть и не полностью, определится и с структурой и составом персонала компании, с вопросом относительно общего смысла задач вопрос обстоит сложнее.

    Как известно, в рыночном обществе, которое по утверждению большинства официальных лиц и различного рода экспертов, как официальных так и общественников, является строится в нашей стране, основным лицом является собственник, который использует принадлежащую ему собственность в своих интересах (с учетом рамок установленных законодательством) и несет за эту собственность ответственность в том числе и перед надзорными органами. За рубежом - именно так! Вспоминаю слышанный на одном из форумов рассказ Николая Афанасьевича Васютина, долгие годы занимавшего должность главного жилищного инспектора РФ, о том, что в США суд с подачи надзорных органов приговорил переселить собственника находящегося в неудовлетворительном состоянии дома в данное здание с запретом менять место жительства до тех пор пока здание не будет отремонтировано должным образом.
    Соответственно и вся деятельность в многоквартирном доме должна быть ориентирована на удовлетворение интересов и потребностей собственника, которые можно в принципе свести в три блока:

1. 1. создание комфортных условий для проживания с учетом назначения дома и его конструктивных особенностей, а также местоположения

1. 1. повышение ликвидности, принадлежащей ему недвижимости

1. 1. повышение эффективности возможного использования данной собственности в коммерческих  или иных целях.

    При этом в зависимости от целей для которых приобреталась недвижимость то или иное направление может превалировать. Например. если недвижимость приобреталась для проживания то основным будет являться первое направление. Если цель носила инвестиционный характер - то основной упор будет делаться на второе направление, если предполагается коммерческое использование - например возмездная сдача в аренду - то  главным будет реализация задач третьего блока. Разумеется задачи, относящиеся к другим блокам также будут важны, но только тех объемах и формах, которые способствуют решению задач относящихся к основному блоку.
   Положение осложняется тогда, когда недвижимость принадлежит нескольким собственникам потребности и интересы которых могут отличаться - ситуация достаточно распространенная в российских МКД. То есть важной стороной деятельности по управлению в таком доме сводится к созданию некоего компромисса между интересами различных владельцев этой собственности. При этом, разумеется, необходимо учитывать и требования, налагаемые общефедеральными и местными законодательными актами и нормативными документами.

   Таким образом управление многоквартирным домом можно в общем смысле определить как построение и реализации программы деятельности, направленной на удовлетворение задач и потребностей собственника с учетом необходимости выполнения требований законодательных и нормативных документов, относящейся к жилищной сфере.
   Разумеется собственники могут, теоретически, осуществлять эту деятельность самостоятельно, заключая договоры с теми или иными исполнителями или осуществляя те или иные работы своими силами. Однако многообразие возникающих при этом задач, планирование, реализация и контроль которых требуют во многих случаях специальных знаний и навыков ведет к тому, что за  рубежом в случае многоквартирного дома предпочитают нанимать профессионального управляющего, которому поручают осуществлять разработку и реализацию программ деятельности по управлению МКД. Если этим лицом является физическое лицо, то его можно назвать управляющим домом, если же компания  - то  мы имеем дело с управляющей организацией.

    Следовательно, управляющую компанию можно определить как некое коммерческую или некоммерческую организацию (лицо) осуществляющее по поручению собственника деятельность  по управлению домом в интересах данного собственника. При этом виды собственников могут быть различны: одно физическое или юридическое лицо, группа лиц, являющихся сособственниками, государственные или муниципальные органы или что-нибудь иное - это сути дела не меняет.  Отметим также, что процесс управления может строится двумя способами:
    Первый - собственник определяет некие конечные результаты, которые он хочет получить от управления, пути же и средства являются прерогативой почти исключительно управляющей компании - примером этого является доверительное управление.
     Второй способ заключается в том, что построение плана и все его изменения происходят в режиме обратной связи, то есть наиболее принципиальные элементы согласовываются и утверждаются собственником (сособственниками) или их представителями, например в виде правления ТСН.  Именно этот вариант навязывается авторами Жилищного кодекса.

Другое дело, что  способы и механизмы, узаконенные в нем нередко попадают под формулу: "формально правильно, а по существу издевательство...".

   Ясно, что данном способе управления основной фигурой является частный собственник (в широком смысле слова), который нанимает управляющую организацию, заключает с ней договор управления и несет полноценную ответственность за состояние дома и соблюдение основных принципов жилищного, градостроительного, санитарно-эпидимиологического законодательства, также как и иных законодательных актов, принятых и утвержденных в установленном конституцией и законом порядке. Сама же управляющая компания несет ответственность в первую очередь перед нанимателем, которому возмещает убытки, в том числе связанные с вызванными ее неудовлетворительной деятельностью наложенными на собственника санкциями органов государственного контроля, в порядке определенном м управления или на основания решения вынесенного судам общей юрисдикции, арбитражным, третейским судом или иным органом, определенным законодательством или соглашением, прописанным в договоре управления. Исключение составляет случай когда компания или ее руководство оказываются замешанными в совершении общеопасных действий, в первую очередь тех, которые попадают под статьи уголовного кодекса. 
    Соответственно, функции государственных и муниципальных органов сводятся во первых к выдаче компании, претендующей на роль управляющей, лицензии, подтверждающей, что данная организация обладает достаточными возможностями (включая квалификацию сотрудников), чтобы выполнять функции УК для объектов, относящихся к той или иной группе. Конкретные дома в лицензию не вносятся, но могут храниться в базе данных составляемой, по результатам регистраций договоров управления. (Аналог - база данных Росреестра, которая является источником официальных сведений о недвижимости, но сведения из которой сами по себе не  могут служить основанием для прекращения действия тех или иных правоустанавливающих документов.). Договор  управления заключается сторонами абсолютно добровольно и отказ  в его регистрации может быть сделан только в случае если он заключен неправомочными с точки зрения законодательства сторонами или с нарушением требований, предъявляемых  к его содержанию и форме законодательством.

   Несколько слов о контроле. Если объект имеет частного собственника (сособственников), то функции государственных надзорных органов в строительной и жилищной сферах сводятся к контролю технической стороны дела. В случае МКД это будет соответствие самого дома (включая условия проживания) и прилегающей к нему находящейся в собственности территории действующим нормам и правилам. Все претензии и предписания делаются в адрес собственника, который и несет ответственность за всякого рода косяки. Контроль же непосредственно за деятельностью УК и ее результатами осуществляет сами собственник - не суть важно лично, путем найма соответствующего специалиста или специализированной организации или передачи данных полномочий, например,  государственному или муниципальному органу власти. (Исключение составляет случай договор доверительного управления, в который может быть внесен пункт о том, что управляющий выступает в качестве представителя доверителя в отношении различного рода государственными и муниципальными органами, в том числе персонально несет полную ответственность за все претензии к качеству управления и эксплуатации со стороны этих органов. )
Важно отметить, что в этом случае государственный и муниципальный орган имеет право только прописать необходимость выполнения тех или иных работ и применить к собственнику те или иные санкции за их невыполнение. Навязывать соответствующую услугу и, тем более, в обязательном порядке собирать деньги с полноценного собственника на их выполнение в будущем неправильно с точки зрения основ как международного, так и российского права.

   Несколько иную картину мы получаем, в случае когда собственником являются органы государственной власти или МСУ, а жители являются только арендаторами или пользователями (пусть даже с передачей им части полномочий. относящихся к правлению и эксплуатации МКД). В этом случае указанные выше органы самостоятельно определяют требования к способу управления, порядок выбора и отзыва управляющей организации, перечень основных работ и способы их выполнения в доме. (Поясню на примере: если в нормативном документе записано, что  чистота лестницы должна например быть таковой. чтобы не оставались следы на белом платке, которым провели по ступеньке - то  это не полностью ущемляет права собственника, поскольку находится в пределах компетенции законодателя. Но если ПРЕДПИСАНО, что лестница в обязательном порядке должна убираться, допустим два раза в неделю влажным способом при помощи швабры, то это уже ущемление интересов собственника, поскольку он может использовать и другие, более удобные ему методы - например, моющий пылесос. Поэтому такая конкретизация будет нормальной только если она исходит от собственника и закреплена в согласованном договоре - "любой каприз за Ваши деньги..." ).
Соответственно, основные контрольные функции за проведением работ по дому и их результаты возлагаются на те или иные государственные и муниципальные органы, постольку поскольку они созданы самим собственником и имеют среди своих функций и такую цель. При этом санкции за различного города нарушения применяются непосредственно к управляющим компаниям. Более того, контрольный орган имеет право без согласования с жителями отстранить УК от управления домом, например аннулировав лицензию.
   Еще одной особенностью государственной или муниципальной собственности является право соответствующих органов планировать и проводить любые работы по дому просто на основании законодательного акта или иного нормативного документа без получения на это согласия жителей. При этом по договору арены оплата (в том числе предварительная) этих работ может быть возложена на арендаторов (субарендаторов), в том числе путем выставления соответствующей оферты. В этом случае  не суть важно входит ли эта оплата в общий платежный документ или осуществляется по отдельной квитанции. Важно, чтобы организация планирующая и осуществляющая эти работы была создана арендодателем или действовала по договору, заключенному с последним. Именно нечто подобное законодатель навязал в отношении капитального ремонта.

   Я специально остановился на вопросах контроля поскольку именно они на мой взгляд носят ответ на вопрос, кто конкретно является собственником недвижимости. В принципе собственник может передать часть  полномочий, например по выбору управляющей организации, согласованием платы за услуги и ресурсы и заключение договора управления тем же арендаторам, особенно если предварительно он  определил основные параметры договора управления, а также порядок признания договора управления легитимным. Однако, если он является настоящим собственником, то он должен быть заинтересован в поддержании принадлежащего ему имущества в нужном его состоянии а значит должен оставить за собой достаточно эффективные способы и средства контроля деятельности УК и воздействия на нее вне зависимости от  воли жителей дома собственниками не являются.

    Рассматривая с данной позиции Жилищный кодекс, а также другие законодательные акты в сфере ЖКХ, я невольно прихожу к выводу, что они сами по себе вполне разумны и даже довольно эффективны, но только при условии, что в их основе лежит положение о том, что  собственником большинства зданий и сооружений является государство в лице федеральных и местных органов управления, а т.н. собственность на помещения фактически представляет собой передачу этих помещений в возмездное или безвозмездное пользование и распоряжение физическим и юридическим лицам с правом переуступки этих прав третьим лицам и возложением на пользователей (формально именуемых собственниками) расходов и издержек по управлению, эксплуатации и ремонту - полностью или частично. (По сути дела примерно такая же схема была доминирующей в жилищном хозяйстве СССР).
   Нечто подобное, на мой взгляд, просматривается, когда мы говорим о московской реновации. Если отвлечься от всех косяков и злоупотреблений, которые, как справедливо замечают многие эксперты просматриваются в тех или иных конкретных случаях, основной принцип положенный в основу действующих механизмов реновации, как мне представляется, состоит в том, что земля и здания фактически принадлежат московским властям, а так называемые "собственники" фактически являются пользователями с правами близкими к правам арендаторов-лизхолдеров. В этом случае, если иное не запрещено законодательством или договором аренды арендодатель имеет право разорвать договор аренды для использования здания и земельного участка для других целей с предоставлением арендатору  компенсации в натуральной или денежной форме. Это мы и видим при переселении людей из сносимых при реновации домов.

   Разумеется сказанное в настоящей статье не претендует на детальное рассмотрение аспектов проблемы. Она представляет собой только попытку общей оценки ситуации со стороны непредвзятого наблюдателя. Тем не менее, один вывод из сказанного хотелось бы сделать. Сейчас среди определенного круга людей, именующих себя демократами и рыночниками, стало модно употреблять слово "совок" в отношении тех, кто считает порядки и представления, существовавшие в СССР более разумными предпосылками для построения рекомендаций по функционированию тех или иных областей экономики России. С этой точки зрения мне кажется, что нет больших "совков", чем те представители законодательной и исполнительной власти, которые разрабатывают законодательные акты, регулирующие отношения в жилищном хозяйстве и обеспечивают их исполнение. Хорошо это или плохо -  судить читателю!