У продавца квартиры надо требовать справку из психдиспансера

Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья — лотерея. Как бы тщательно не проверяли квартиру перед покупкой, стопроцентных гарантий на юридическую чистоту и нерасторжимость сделки купли-продажи впоследствии не дает ни одно агентство. Любую сделку можно оспорить, а квартиру у добропорядочных покупателей изъять. Достаточно бывшему владельцу квадратных метров полежать в психбольнице, получить справку, что он не понимает, что творит, как на вполне законных основаниях он вправе претендовать на проданную им собственность.

Москвич Алексей Филатов тоже показал такую справку. Суд встал на сторону слегка невменяемого гражданина, и решил вернуть ему квартиру. Такие ситуации не редкость. Далеко ходить не надо. У Алексея Филатова была жена, а муж и жена, как известно— одна сатана. Они вместе пили, били детей, оба лишены родительских прав, каждому досталось по однокомнатной квартире, которые они продали и получили справки у психиатров. Теперь в одном суде, пользуясь услугами одного адвоката, они отстаивают права на когда-то принадлежащие им квартиры. Эти два случая не то, что вызывают подозрение, а смахивают на заранее отработанную схему.

из сообщения Бориса в LiveCity Мои родители купили в Люблино однокомнатную квартиру. Прожили в ней год. И вдруг как снег на голову из суда пришла повестка: жилплощадь продана с нарушением закона. Бывший хозяин нашей квартиры оказался не совсем нормальным человеком. Этот факт ему не то, что мешает жить, наоборот, помогает обратиться в суд, и отстаивать права на ранее принадлежащую ему жилплощадь, купленную нами на законных основаниях.

В такие дома переселяют москвичей из хрущево Источник transmoud.ru

"Сюрприз" от бывшего хозяина квартиры

Никаких сомнений при покупке квартиры у семьи музыкантов Авалиани не возникало. Однушка в Люблино два года назад стоила пять миллионов рублей. Не то, чтобы дешево, но и не дорого. Средняя цена по тем временам. Получена квартира по договору соцнайма. Бывший владелец квадратных метров Алексей Филатов только-только получил ее после выселения из отжившей свое пятиэтажки. Он получил социальное жилье и тут же его приватизировал. Первичный владелец, одинокий дедуля, без пяти минут пенсионер, в разводе, имеет взрослых детей. Зачем квартиру на юрчистоту "пробивать"? С юридической точки зрения чище не бывает. И вдруг как гром среди ясного неба: повестка в суд.

То вменяемый, то невменяемый хозяин квартиры

Дедуля оказался фрукт еще тот. За свою бурную жизнь он имел, только официально зарегистрированных трех жен, причем каждый раз брал их фамилии. Он был Ларичкиным, Даниляном, сейчас вот Филатов. Многодетный отец имел пятерых детей. Правда, лет двадцать назад его лишили родительских прав. Кроме детей он разводил кошек, которые в невероятных количествах жили в его квартире. Всю свою долгую шестидесятилетнюю жизнь он выпивал и к старости заработал себе алкоголизм третьей степени. Если бы заранее знать о его сомнительном прошлом. Но, говорят, знал бы прикуп, жил бы в Сочи.

"Город без проблем" на GZT.RU Попробуйте наш новый сервис "Город без проблем", созданный специально дл того, чтобы помогать жителям Москвы решать возникающие у них проблемы Если вы столкнулись с какой-то сложностью и не знаете, как с не справиться, напишите нам. Мы попытаемся разобраться в ситуации, спроси совета у специалистов и расскажем, куда идти, звонить или писать вооружим необходимыми законами и даже дадим образцы документов дл заполнения.

После продажи московской квартиры, как часто водится в таких случаях, бывший москвич переехал в деревенский домик в глубинку— в Калужскую область. Ровно через год гражданин Филатов появился в столице с огромным желанием вернуть свою бывшую жилплощадь. Он нанял адвоката, и каким-то образом оказался в подмосковной психбольнице № 2.

В такие избы переезжают москвичи, которые продали свои квартир Источник GZT.RU, фото Абрамов Денис

В лечебнице для душевнобольных он прошел экспертизу, в которой черным по белому написали: "на момент сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими".

Мир не без добрых людей

Одному дедуле-алкоголику не справиться со сложной схемой: приватизация-продажа-покупка недвижимости. Но, мир не без добрых людей. Несколько лет назад в его жизни появился ангел-хранитель. Он с супругой, – на тот момент они еще были женаты, – познакомился с благодетельницей Татьяной Ермак, бывшей сотрудницей Минимущества, которая в тот момент была обычной пенсионеркой с личным шофером. Она пожалела безработную семейную пару и пристроила их в свой подъезд консьержами. "Подняла их со дна клоаки",— как утверждает сама Татьяна Ермак. И стала активно участвовать в их судьбе. Поила их, кормила, подсказала, что если фиктивно развестись, то после сноса дома можно получить две отдельные квартиры. Помогла приватизировать полученное жилье. Надоумила продать. Бывшая чиновница подыскала домик разведенным супругам в трехстах километрах от Москвы. Сердобольная пенсионерка первые полгода даже ездила их навещать. После продажи квартиры они расстались большими друзьями. Часть денег от продажи она взяла себе на вполне законных основаниях: сколько лет она их кормила из собственного кармана. А квартиру жены Филатова, вообще, оформила на себя. Зато им домик на свежем воздухе купила.

По мнению специалистов МИЭЛЬ "Деятельность мошенников направлена, в первую очередь, на, так называемые, незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики; люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. Чаще всего мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае— в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или, когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек". Подробнее

Семья Кирс из Хабаровска попали в лапы к квартирным мошенникам Источник youtube.com

"Встать, суд идет"

Никто и никогда не видел старика Филатова. Точнее на суд, который длится уже больше года, он ни разу не явился, его интересы представляет адвокат. Видели его два года назад, когда покупали квартиру семья Авалиани. Видел риэлтор, который ее продавал. Видела нотариус, которая давала доверенность. Видела Татьяна Ермак. И все в один голос утверждают, что более нормального и адекватного человека они в жизни не встречали. Но суд это не убедило. Как и не убедило мнение специалистов института судебной психиатрии имени Сербского. Психиатры поставили под сомнение заключение экспертизы подмосковной психбольницы №2. На их профессиональный взгляд экспертиза проведена некорректно, пациент отвечал не на те вопросы, проходил не те тесты. Но суд не принял это во внимание, и повторную экспертизу не назначил.

Статистика На вторичном рынке недвижимости Москвы ежегодно по решению суда расторгается 75–80 тысяч совершенных сделок.

Одни вопросы, и ни одного ответа

Перед тем как лечь в психлечебницу Филатов подписал доверенность адвокату, чтобы тот защищал его в суде. Сам документ составлен в то время, когда Филатов, согласно заключению экспертов психбольницы № 2, уже не понимал значение своих действий и ими не руководил. Получается, человек одновременно может быть вменяемым и невменяемым. В магазин идет вменяемым, а домой возвращается уже невменяемый. Квартиру продал невменяемый, а нотариальную доверенность дал вменяемый.

Нотариусы, не имея медицинского образования, пишут на доверенности: "Дееспособность проверена" Источник РИА Новости/ Михаил Фомичев

Нотариус За все свои действия отвечает своим имуществом. Нотариус обязан проверить дееспособность гражданина при удостоверении любой сделки. На доверенности есть надпись: "Дееспособность проверена". При этом нотариус не имеет медицинского образования. В судебных разбирательствах нотариуса привлечь практически невозможно.

В 2008 году судили банду квартирных аферистов. На скамье подсудимых оказалось 19 человек, риэлторы, милиционеры, сотрудница РЭО и нотариус. Их обвиняли в незаконном завладении жильем.

Для семьи Авалиани, которые продали гараж, машину, земельный участок, взяли кредит, и купили квартиру, потерять все в одночасье было огромным потрясением.

- Мы предлагали за свой счет провести повторную психиатрическую экспертизу, но суд отказал,— сказал хозяин арестованной квартиры Борис Погорелов.— Мы сами пытались, что-то выяснить, даже ездили в деревню, где прописан Филатов, но дом давно стоит заколоченный. К гадалке ходить не надо, всем и так ясно, что мы нарвались на мошенников.

По закону, если в ходе судебного разбирательства решено вернуть квартиру бывшему владельцу, то он, в свою очередь, возвращает деньги покупателю. Но расписку о получении денег Филатовым суд поставил под сомнение. Он находился в тот момент в невменяемом состоянии и не отдавал отчета своим действиям. Суд сделал выводы, что вроде он их и не получал.

Заместитель генерального директора "МИЭЛЬ— Брокеридж" по правовым вопросам Ирина Шугурова: "Крупные компании дорожат своей репутацией, поэтому при обращении к известным, зарекомендовавшим себя риэлторским компаниям, риски столкнуться с мошенниками минимальны. Те, кто занимается мошеннической деятельностью, не являются ни сотрудниками компаний, ни частными маклерами и, более того, стараются обходить крупные компании при продаже сомнительных объектов". Подробнее

Но, даже в фирмах по недвижимости случаются проколы. И проверки на профессиональном уровне не панацея.

из сообщения Иван в LiveCity Мы покупали жилплощадь по ипотеке. Ее тщательно проверили банк, который давал кредит, страховая компания, фирма по недвижимости. Когда мы пришли в паспортный стол, оказалось, что на нашей площади прописана женщина. Квартиру нам продал молодой человек, а его бабушка была пациентом психиатрической лечебницы. Старушку из домовой книги в течение двух недель выписали, проблем не возникло, но как мог банк, страховщики, и риэлторы это пропустить? Раз в полгода к нам приходит та самая бабуля. Единственное, что она помнит, – где раньше жила. Старушка подходит к двери, скребется, тихо скулит, и просится домой, откуда ее давно выписали.

Про квартирных мошенников Источник www.youtube.com

Пригласить на сделку психиатра и нарколога

Ни один риэлтор, ни одно агентство не может дать стопроцентной гарантии нерасторжимости сделки, то есть подтверждения, что купленная квартира безраздельно принадлежит вам и в ближайшее время на нее не посягнет кто-нибудь из бывших владельцев.

- Схема изъятия квартир у покупателей отработана с разными вариациями. Бывает, психиатры ищут среди алкоголиков и наркоманов таких клиентов. Они их не ставят на учет, а выдают нужную справку уже после продажи ими квартиры,— рассказал частный маклер Александр Григорьев.

Данные диспансеров информация закрытая. Справку из ПНД или наркологического может получить либо сам человек, либо риэлтор, если у него есть связи в органах, которые могут направить соответствующий запрос в медицинское учреждение.

Александр Григорьев рассказал такой случай. Человек накануне сделки напился и попал в ДТП. Утром пришел к нотариусу. Продал квартиру, а через некоторое время решил ее отсудить. Предоставил справку, что он был лишен прав, находясь в состоянии алкогольного опьянения, плюс получил сотрясение мозга. Сделка была расторгнута.

Подводные камни при покупке квартиры Источник youtube.com

— Чтобы себя обезопасить, за несколько дней до сделки купли-продажи продавец должен взять справку из психоневрологического и наркологического диспансера,— сказал частный маклер Александр Григорьев,— Продавцу стоит объяснить, что мы живем в мегаполисе, где все случается, чтобы он отнесся с пониманием и принес справки из диспансеров. Если он обижается и отказывается, это первый тревожный звоночек. Лучше в эту сделку не ввязываться.

По словам Александра Григорьева, даже такие медицинские документы никакой гарантии не дают. Может, стоит приглашать на оформление купли-продажи нарколога, психиатра, а у продавца брать анализы на наркотики, алкоголь и психотропные препараты?

- Ни один продавец не согласится пройти освидетельствование врачей и сдать анализы. Кому понравится, что его подозревают,— сказал частный маклер,- да и сам врач будет присутствовать на сделке только в случае, если у продавца есть подтвержденный диагноз.

Всех проверить на детекторе лжи

Если в ситуации с квартирой Филатова всех проверить на детекторе лжи, может "мутное" дело стало более прозрачным.

- В нашей стране на детекторе лжи можно проверить только с согласия самого человека,— объяснил адвокат Олег Сухов,— мошенничество в сфере недвижимости не редкость. Покупателю стоит обращать внимание на продавца. Если хозяин квартиры входит в категорию граждан из социально не защищенных слоев, то есть неработающий или пенсионер, это определенный риск для совершения сделки. Уголовное дело по факту мошенничества в сфере недвижимости возбуждаются редко, а в данном случае нет продавца, против кого тогда возбуждать дело?

Суд постановил

Квартиру вернуть. Деньги не возвращать. Теперь ее спокойно можно выставлять на продажу.

Никто не хочет купить квартиру на Люблинской улице в доме 9, корпус 2?

Как не остаться с "носом" при покупке жилья

Есть два способа проверить юридическую чистоту квартиры: сделать это самостоятельно или поручить агентству недвижимости.

Как проверить подлинность документов на квартиру. Подробнее