МИЭЛЬ: Мошенничество осуществляется с целью наживы от продажи квартиры

Заместитель генерального директора "МИЭЛЬ— Брокеридж" по правовым вопросам Ирина Шугурова: "Мошенничество осуществляется с целью наживы от продажи квартиры.

Как деятельность мошенников направлена, в первую очередь, на, так называемые, незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики; люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. Чаще всего мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае— в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или, когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек.

Обычно полученные таким мошенническим путем квартиры продаются по цене ниже рынка. Поэтому необходимо быть особенно внимательным при проверке объектов, продаваемых по доверенности или по заниженной, по отношению к существующему на текущий момент среднему уровню цен, стоимости. Безусловно, нельзя утверждать, что любой переезд пожилого человека может быть связан с мошенничеством. Ситуации, когда пожилые люди продают городское жилье, чтобы переехать в более спокойное место, за город и получить в качестве доплаты деньги, что называется, "на старость"— безусловно, возможны, но достаточно редки. Поэтому подобные сделки требуют особого внимания. Еще одной незащищенной категорией являются дети-сироты. После детского дома они должны получить жилье. До 21 года они находятся под опекой и защитой государства, поэтому при продаже полученной ими квартиры, необходимо распоряжение органа опеки, которое, по факту, получают редко. С точки зрения возможных манипуляций со стороны мошенников, эта ситуация находится в группе риска.

За двадцать лет существования рынка недвижимости форма договора купли-продажи уже достаточно отработана и отточена. Более того, все договоры купли-продажи подлежат обязательной государственной регистрации. Происходит регистрация сделки и регистрация перехода права собственности.

И регистрационная палата проверяет соответствие договора требованию закона. При обнаружении каких-либо несоответствий, регистрация может быть приостановлена, договор возвращен для исправления.

Сама редакционно-словесная структура договора купли-продажи достаточно понятная и несложная, но нужно обращать особое внимание на ряд пунктов.

Во-первых, в договоре должны быть отражены возникающие права третьих лиц. Должно быть указано, есть ли в квартире на момент продажи зарегистрированные по месту жительства лица и в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета из этой квартиры. Это в том случае, если квартира продается в ходе альтернативной сделки, то есть в ней прописан продавец. Но это может быть и свободная продажа, когда просто стороны договорились, что юридическое и физическое освобождение квартиры будет после регистрации. Необходимо удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на продажу квартиры и добровольно, во несудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи.

Во-вторых, необходимо обращать внимание на права супругов продавца— если продавец состоит в браке, квартира приобретена в браке на основании возмездной сделки, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу.

К обязательным условиям договора купли-продажи относится полная идентификация объекта— то есть подробно должны быть указаны, не только почтовый адрес (улица, номер дома, квартиры), но и количество комнат, площадь квартиры. То есть объект должен быть конкретно определенный. К обязательным пунктам, которые должны быть прописаны в договоре, также относится цена квартиры.

Крупные компании дорожат своей репутацией, поэтому при обращении к известным, зарекомендовавшим себя риэлторским компаниям, риски столкнуться с мошенниками минимальны. Те, кто занимается мошеннической деятельностью, не являются ни сотрудниками компаний, ни частными маклерами и, более того, стараются обходить крупные компании при продаже сомнительных объектов."