Обманутый дольщик

   Обманутый дольщик – дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности.

Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по России в 2003-2005 годах. Некоторая часть таких дольщиков пришлась на Москву. К достройке «проблемных» домов столичные власти привлекли крупнейшие строительные компании города.

Однако, в мае 2009 года правительство Москвы поспешило заявить о решении проблемы обманутых дольщиков. Но с наступлением экономического кризиса 2008-2009 годов большое количество строек оказалось замороженным, отмечает http://ru.wikipedia.org. 

Застройщики ссылались на финансовые трудности. Дольщики, полностью выполнившие свои обязательства по инвестированию строительства, не понимают, на какие цели были израсходованы их деньги.

Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание чиновников к своим проблемам, часто идут на протестные действия (митинги, самозахват, голодовки).

Федеральные власти пытаются переломить сложившуюся ситуацию, так, на осенней сессии Государственной Думы РФ, осенью 2009 года приняты были поправки в Федеральный закон № 214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». 

В частности, предусматривается, что с вступлением в силу поправок все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья будут регулироваться только этим законом (№ 214/2004г).

 Однако  ФЗ № 214/2004г «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в апреле 2005 вступил в силу и регулировал отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (с возникновением у этих участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости). Закон тогда установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Он также регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность.

Но, с момента вступления закона в силу, большинство застройщиков этот его проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. 

Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Предварительный договор купли-продажи - довольно распространенная схема на первичном рынке и ее смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком, отмечает http://ru.wikipedia.org. 

Сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам.

Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи - квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. В принципе закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, - к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.

Одна из разновидностей предварительного договора предполагала использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимали у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключали два договора - обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривалось, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель - это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную - подлежащую передаче - квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами в лучшем случае вашими же деньгами…

Одна опасность таилась в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы, а покупатель в такой схеме абсолютно не защищен…

Я прошла эту схему в самом начале этого вала инвестиций со стороны застройщиков еще в конце 1991 года, когда доверчивость людей к этим махинациям только зарождалась. Вместо 3-х кварталов строительства  по Договору , строительство дома продолжалось до конца 1996 года. За это время взымались поквартально такие суммы, что к концу застройки суммарная стоимость квартиры в несколько раз превышала рыночную стоимость на тот период. Многие "сходили с дистанции" и им возвращали неиндексированные суммы, будто не было никакой инфляции. И еще один трюк использования ИСПОЛНИТЕЛИ этого Договора. Квартиры фактически имели площади, меньшие на 8-10 кв.м по сравнению с теми, что были указаны в Договорах. Строительная кампания возвращала долги за недопредоставленные метры... без учета инфляции на тот перид. Другими словами, сколько фактически внес, столько и получи назад, но за 6 лет строительства это были уже другие деньги. Никакие суды тогда нам ни в чем не помогли. Вот и сегодня "воз и ныне там"...