Отношение к советам

Определенный парадокс есть в том, как люди настойчиво отмахиваются от советов, которые дают родственники и друзья, и как настойчиво ищут этих советов в газетах и журналах. Вот, к примеру, собралась моя подруга покупать квартиру. Подруга – особа невероятно мнительная. И мы не один вечер провели в разговорах о всевозможных рисках, которые преследуют покупателей недвижимости. Строился этот разговор примерно следующим образом: подруга говорила «ой, а вдруг», я же, ее рационально успокаивала и рассказывала, что нужно делать в том или ином случае.

Подруга уже почти успокоилась и перестала видеть в каждом продавце квартиры субъекта, который только и мечтает получить деньги и отсудить квартиру обратно, но тут ей на глаза попалась статья в журнале «Недвижимость и цены». В ней кроме рассказа о том, что даже титульное страхование не гарантирует сохранности квартиры, давался перечень рекомендаций какие квартиры не стоит покупать.

С этим журналом подруга появилась на пороге офиса практически в предобморочном состоянии.

- Я никогда не куплю квартиру, - трагическим голосом сказала она и развернула ту злосчастную страницу.

Список «полезных» советов удивил даже меня. Неудивительно, что мою впечатлительную подругу он сразил наповал.

Итак, как заранее избежать возможных проблем при покупки квартиры.

Не покупать квартиру по доверенности

Могу сказать, что сам по себе этот совет не так уж и плох. Львиная доля мошенничеств с квартирами, действительно, проходит с использованием доверенностей. Однако это совсем не означает, что все, кто продают квартиры по доверенности - мошенники. Но из-за того, что к этим квартирам относятся настороженно, их можно купить несколько дешевле рыночной стоимости. Моя коллега продавала трехкомнатную квартиру, собственники которой взамен планировали купить две однокомнатные. А пока квартирку рекламировали, выяснилось, что в семействе будет прибавление. И владельцы заявили, что теперь им надо ни много, ни мало, а однокомнатная и двухкомнатная квартира. При этом о переезде в Подмосковье речь ни как не шла.

Риелторы знают, что поменять трехкомнатную квартиру на однокомнатную и двухкомнатную, без значительных уступок в месторасположении и качестве дома, нельзя.

Моя коллега уже почти отчаялась, когда в продаже появилась небольшая «двушка» по подходящей цене. Продавалась квартира по доверенности, поскольку ее хозяйка жила на другом континенте. Доверенность была выписана на тетю хозяйки – формально чужого человека. Но клиенты, все же, решили квартиру эту купить. В день сделки позвонили в консульство и узнали, не отзывалась ли доверенность. Разумеется, запросили справки из психоневрологического и наркодиспансера. Убедились, что все выписки из квартиры были сделаны по закону. А для большей уверенности риелтор посоветовала своим клиентам застраховать себя от риска утраты права на собственность. Стоила такая страховка 1% от цены квартиры, а сама квартира была куплена дешевле рыночной стоимости на 7-8%.

Не покупать наследственные квартиры

Ну, что здесь скажешь - можно, конечно, и не покупать. При этом стоит знать, что порядка 15% объектов, выставленных на рынке, были получены собственниками по наследству.

Опасность таких квартир в том, что может объявиться еще один наследник и затребовать свою долю имущества. На этот случай в договор вносится пункт о том, что если таковой обделенный наследник объявится, продавец обязуется лично все ему компенсировать. Это, во-первых, а во-вторых, можно опять же, оформить титульное страхование.

Не покупать квартиры, полученные в процессе приватизации

Этот совет, пожалуй, самый странный из тех, которые решил дать автор журнала «Недвижимость и цены». Риелторы всегда считала первичные документы (иначе говоря, свидетельство, полученное на основании приватизации) самыми безопасными. По той простой причине, что все история квартиры известна.

Другой вопрос то, как была проведена эта приватизация. И не были ли нарушены права несовершеннолетних. Видимо, автор имел в виду именно это, когда советовал «воздержаться» от покупки квартиры, полученной в результате бесплатной приватизации. Впрочем, установить это совсем не сложно – достаточно посмотреть на выписку из домовой книги. При приватизации данные этой выписки должны отвечать трем условиям.

Количество прописанных в квартире на момент приватизации должно соответствовать количеству собственников этой квартиры.
Если кто-то из прописанных отказался участвовать в приватизации это должно быть отражено в акте передачи.
Несовершеннолетние дети, которые прописаны в квартире, должны обязательно участвовать в ее приватизации.

Иногда, последнее правило оказывается нарушенным.

До 1994 года многие не включали своих детей в приватизацию по той причине, что не знали о такой строгой необходимости. Теоретически, в будущем с такими квартирами могут возникнуть проблемы. Но, их легко избежать, если взять от выросшего ребенка, который был «обделен» в приватизации заявление о том, что он знает о продаже квартиры и в дальнейшем претендовать на свою долю не станет.

Не покупать квартиры, которые были много раз перепроданы

Действительно, на первый взгляд, этот совет кажется весьма разумным и убедительным. Ведь чем длиннее у квартиры история, тем больше рисков таит в себе ее покупка. Здесь может оказаться и ребенок, который в свое время не участвовал в приватизации, и на время выписанный из квартиры недееспособный член семьи, и наследник, который «не знал и не мог знать» о кончине своего наследодателя по закону. Все они в дальнейшем могут потребовать расторжения сделки.

Увидеть какое количество сделок совершалось с квартирой можно в выписке из ЕГРП. И если квартира, скажем, в течение пары лет перепродавалась несколько раз, скорее всего, здесь что-то не чисто. Впрочем, это не всегда так.

В сентябре прошлого года один из экспертов компании ЕГСН подбирал для клиентов квартиру. Клиент квартиру выбрал. А когда заказали на нее проверку, выяснилось, что квартира продавалась 49 (!). Вот так выглядела выписка из ЕГРП.

(фото проверки вначале статьи). И что удивительно, детальнейший анализ истории квартиры не выявил никаких «подводных камней», как-то выписанных в пансионаты стариков, ущемленных в правах детей, арестов, обременений и так далее… А обширная история у квартиры появилась из-за того, что ее много лет использовали для обналичивания военных жилищных сертификатов. Правда, квартиру эту клиент ЕГСН так и не купил. Не удалось договориться о цене.

Кроме этих советов автор статьи дал еще целый ряд утопических.

Не приобретать квартиру, участвующую в длиной цепочке. Говоря профессиональным языком не участвовать в альтернативных сделках. А вы попробуйте в них не участвовать, если на рынке до 70% альтернативных квартир. Если же речь идет о квартирах эконом класса на вторичном рынке, то там количество альтернативных предложений и вовсе доходит до 85%.

Выбирайте квартиру в недавно построенном доме. То, что квартира находится в недавно построенном доме, отнюдь не гарантирует ее юридической чистоты. Зато цена ее будет гарантировано выше, чем в доме советской постройки. И речь здесь не о том, что за бОльшие деньги покупатель получит лучшее качество, а о том, что, следуя этому совету многие просто не смогут купить квартиру. По той простой причине, что цены на квартиры в новых домах значительно отличаются от цен в домах старых.

Всегда указывайте в договоре реальную сумму сделки. Вот этот совет я готова поддержать целиком и полностью. Вот только не хотят собственники платить налог с продажи своего имущества, и все тут! Впрочем, решение есть – доплатить за квартиру сумму равную 13% от стоимости квартиры. Предварительно отняв от этой стоимости 1 000 000 рублей. Тогда и волки будут сыты и овцы целы. Правда, я не могу припомнить ни одного случая, когда покупатели бы на это пошли.

Что бы все это донести до своей подруги мне понадобилось несколько часов. В результате она успокоилась и впредь обещала странным советам не внимать.

Учтите, что в нашей стране право собственности может возникнуть на разных основаниях. И это не означает, что одни квартиры «более законные», а вторые менее. Просто покупая квартиру, не пренебрегайте юридическими проверками.