судья ВС РФ Горшков исправил ситуацию - каждый отвечает за свои косяки

ФОТО: GETTY IMAGES PLUS

По закону ряду категорий граждан положена выплата, которая поможет им приобрести жильё. Но лишится ли квартиры ее новый собственник, если госорганы не выполнили обязательства и не перечислили продавцу часть средств, которую должны были внести согласно договору? В вопросе на примере конкретного спора разобрался Верховный суд.

Надежда Кузнецова* решила купить квартиру. Она заключила договор с ООО "ПартнерИнвест". Недвижимость обошлась покупательнице в 1,7 млн руб., но ей не пришлось платить всю цену: по закону о ветеранах (а на Кузнецову распространялись ветеранские льготы) она имела право на получение единовременной выплаты, в данном случае - на 1,4 млн руб.  То, что для оплаты будут использоваться средства из федерального бюджета, было оговорено в договоре. 

Кузнецова перечислила на счет продавца собственные 309000 руб. Остальное переводило на счет областное Министерство по делам семьи, демографической и социальной политики. Сделать это оно должно было не позже чем через 7 месяцев с момента получения договора, на основании которого право собственности на квартиру регистрировалось за покупательницей.

Право собственности было зарегистрировано за Кузнецовой, она представила договор в Министерство. Однако деньги на счет продавца не поступили. Тогда общество "ПартнерИнвест" направило покупательнице требование оплатить квартиру, а не получив желаемого результата, направило иск в суд. Ответчиком по иску была Кузнецова. В нем компания требовала расторгнуть договор купли-продажи, аннулировать право собственности на квартиру, вернуть ответчице деньги (за исключением суммы судрасходов). 

Суды двух инстанций нашли это требование справедливым, хотя ответчица возражала: она не должна была платить деньги лично, свои обязанности по договору исполнила и вопремя предъявила к оплате свидетельство о праве на ЕДВ. Суды, тем не менее, исходили из того, что раз «ПартнерИнвест» лишен возможности получить деньги по договору с использованием ЕДВ, то Кузнецова существенно нарушила договор, и он должен быть расторгнут.

Верховный суд посмотрел на вопрос иначе (дело № 85-КГ18-5). Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова, изучив обстоятельства дела, пришла к выводу, что Кузнезова действительно исполнила свои обязанности по договору в полном объеме - однако суд никак не оценил это обстоятельство. При этом никаких указаний на то, что недостающую сумму покупательница должна оплатить лично, в судебных актах нет. Продавец недополучил деньги из-за действий Министерства, указал ВС, и истец в договоре согласился, что обязательство будет исполнено третьим лицом. А значит требовать возлагать ответственность на Кузнецову нет оснований, сделали вывод члены коллегии.

По словам Максима Петрова, советника БПП "Фрейтак и сыновья", в данном случае договор мог быть расторгнут если: а) ответчик не внёс взнос в денежной форме или не предоставил свидетельство на единовременную выплату, или не передал вовремя выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве; б) ответчик своими действиями лишил истца возможности получения оставшейся суммы от госоргана (представил недостоверные сведения, подложные документы и т.п.). Ни первого, ни второго обстоятельства суды не устанавливали - напротив, они прямо говорят, что оплата была произведена, свидетельство и договор с отметкой переданы. Доказательств злоупотреблений со стороны ответчика при получении свидетельства на единовременную выплату суду представлено не также было.

Третье лицо, госорган,  нарушил обязательство, и это не может являться основанием расторжения договора и признания недействительным права собственности на льготное жилье. Это хороший прецедент: ведь такая схема злоупотреблений может иметь широкое распространение при выделении жилья социально незащищенным категориям граждан.

М

ВС отменил апелляционное определение и направил дело дело на новое рассмотрение в апелляцию. Теперь суд рассмотрит дело, учитывая вывод ВС о том, что расторжение договора судом возможно только при существенном нарушении обязательств его стороной.  

• Ирина Кондратьева