Москва избавляется от ненужных заводов

http://www.forbes.ru/biznes/358703-rzhavyy-poyas-moskvy-promzony-kak-donor-novyh-territoriy-goroda

В условиях активного развития городов новых территорий под застройку практически не остается. Единственным «донором» становятся бывшие промышленные зоны, которые при грамотном подходе станут новыми центрами притяжения

В Москве сегодня осталось около 200 привлекательных для застройки локаций, требующих при этом детальной проработки концепции, так как риск ошибки и, как следствие, низкого спроса на проект очень велики. При этом с появлением новых проектов общественность все больше стала возмущаться «очередной высотке» в их районе, вырубленным деревьям, хаотичным парковкам и многому другому. Спорить с этим сложно, ведь в большинстве случаев тот или иной фактор имеет место быть. Но вопрос уплотнения городской застройки, казалось бы, и в без того плотной среде по-прежнему остается открытым.

Но если посмотреть на это с другой стороны, ситуация вовсе не критичная, а даже более того — не достигшая своих пиковых значений. Если сравнить плотность застройки крупных мегаполисов, то Москва на их фоне окажется практически свободным полем: Манхэттен в США — порядка 70 000 кв. м/га, Пекин в Китае — 56 700 кв. м/га, а Москва — всего 8700 кв. м/га.

При такой низкой плотности ресурс застройки еще очень высок. Но и тут важно понимать, что любую территорию можно как облагородить, так и испортить, какими бы первоначальными характеристиками она ни обладала. И за последние годы в столице наметилась положительная тенденция упорядочивания не только технических регламентов строительства, но и в части работы с архитекторами и их творениями.

 

Сегодня уже сложно представить себе ситуацию, когда в центре Москвы может появиться гигантская башня, перекрывающая панораму города. И все чаще не проработанные до деталей проекты, не учитывающие в должной мере интересы жителей и окружения, возвращаются на доработку, преследуя только одну цель — сформировать единую ткань городской застройки.

 

Но в отличие от большинства мировых мегаполисов у Москвы есть одно очень существенное преимущество — наличие уже неиспользуемых по назначению промзон, пригодных для освоения. Сегодня в городе начитывается 18 800 га промышленных территорий, которые составляют 17% от всей площади в границах «старой» Москвы. Это огромная площадь, на которой, в отличие от других районов, можно реализовать совершенно фантастические проекты.

Редевелопмент промзон — сложная и долгосрочная история. Начинать проект в надежде на реализацию проекта в течение двух-трех лет и «быстрый выход» из него не стоит. Но создать комфортный микрорайон, полностью выстроив инфраструктуру и сообщение с городом практически «с нуля», и в итоге получить проект на долгую перспективу — это как раз то, на что идут инвесторы и девелоперы. Сейчас активно застраивается территория заводов «Серп и молот», «ЗиЛ», уже реализован проект редевелопмента фабрики «Большевик». Яркий пример современного и мультиформатного проекта — Даниловская мануфактура, где присутствуют как офисы, так и апартаменты, а само место стало точкой притяжения для москвичей и туристов. АРМА, Artplay, «Винзавод» — все это бывшие промышленные территории, в которые удалось вдохнуть новую жизнь.

Впервые столкнувшись с такими локациями, девелоперы отталкиваются от привычных моделей, не всегда осознавая, что в данном случае они могут не сработать. Тут и приходит пора привлекать конкретных специалистов — архитекторов и консультантов. Чаще всего бывшая промышленная территория имеет характерный ряд особенностей, которые усложняют не только процесс строительства, но и саму логистику. В первую очередь это распространенная на заводах система «одного въезда». Потребности в активном трафике не было, а для безопасности были предусмотрены редкие дороги и сообщения с городом, которых было достаточно для нормального функционирования предприятия. На этапе проработки концепции необходимо учитывать изменения в транспортной карте района и всей территории, которая позволит наладить быстрое и свободное сообщение с городом, учитывая новое назначение и функции места. Еще одна проблема, которая может быть актуальна для ряда территорий, — экологическая обстановка. К счастью, действительно опасных химических производств в «ржавом поясе» не было, поэтому в большинстве случаев рекультивация почвы если и требуется, то очень незначительная.

С точки зрения самой концепции важно для каждой конкретной локации просчитывать свою модель комфортного соотношения жилых, торговых, офисных и общественных пространств. Перекос в одну или другую сторону приведет к сложностям с реализацией проекта для инвестора и низкой востребованностью у покупателя. Грамотный баланс, основанный на расчетах, а не предположениях, позволит создать действительно комфортную среду и уникальное пространство для жизни и работы.

Фактически промышленные зоны в столице являются основными донорами новых территорий под застройку. В отличие от уже сформировавшейся городской среды в «промке» есть возможность создать уникальный дизайн-код территории, сделав ее не просто оригинальной, но и превратив в новую для города точку притяжения. Классическим примером такой модели можно назвать Highline Park в Нью-Йорке: бывшая железная дорога, проходившая через центр города и в итоге заброшенная, обрела вторую жизнь. Сегодня это один из самых популярных у туристов и жителей парков, начинающийся кварталом элитных апартаментов (последним из которых был проект бюро Захи Хадид) и заканчивающийся выходом к реке Гудзон, популярному Фуд-Маркету и штаб-квартирам Google и Samsung.

Успешные мировые проекты, постоянный обмен опытом со специалистами со всего мира дают возможность построить, казалось бы, на бесперспективных территориях настоящий город-сад. И в этом у Москвы есть уникальный шанс стать одним из самых успешных городов, сумевших не только сохранить исторический центр, но и создать новый архитектурный контур со своими точками притяжения, формируя многофункциональную структуру современного мегаполиса.

https://www.novostroykin.ru/stati/moskva_izbavlyaetsya_ot_rzhavogo_poyasa/

Москва избавляется от «ржавого пояса»

К списку статей

На столичный рынок недвижимости выходит все больше жилья, возводимого на бывших территориях фабрик и заводов. За последний год в Москве стартовало строительство сразу несколько крупных жилых районов на месте бывших промзон.

На бывших территориях промышленных зон Москвы планируется возвести миллионы квадратных метров жилья.

 

Треть промзон застроят жильем и офисами

Дефицит земли под новую жилую застройку в Москве в последние годы заставил девелоперов активно изыскивать подходящие участки на тех 17% территории города, которые занимают промышленные предприятия. Общая площадь 83-х промзон, которые получили название «ржавого пояса» столицы,сейчас составляет 18,8 тысячи гектаров. Вскоре, как сообщается на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, их площадь сократится минимум на треть.

Действующие производства в Москве занимают только чуть более половины промзон, остальные территории, уточняется на сайте ведомства, «превратились в хаотичные склады и свалки». Простаивающие земли — примерно 6−8 тысяч гектаров — планируется реорганизовать «в интересах горожан и развития экономики», что значит: возвести на них жилье, офисы, инфраструктуру и более современные производства.

Новые районы, уточняется на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства,формируются вокруг Малого кольца Московской железной дороги, которое связывает почти все крупные промзоны столицы.

Пять мегапроектов

Активная работа по реорганизации промзон началась в Москве в 2011—2012 годах. За пять лет московские власти определись с главными точками редевелопмента «ржавого пояса» и провели все необходимые бюрократические процедуры. В настоящий момент в столице уже стартовало несколько масштабных «строек века» на бывших территориях заводов и фабрик. Застройщики промзон за последние пару лет вывели на рынок миллионы квадратных метров жилья.

Крупных эпицентров строительства жилья в бывших промзонах в Москве сейчас пять. Это жилые комплексы «ЗИЛАРТ», «Символ», «Город на реке Тушино-2018», «Сердце столицы» и «SREDA».

1. ЖК «ЗИЛАРТ»

На 378 гектарах бывшей территории завода им. Лихачева в Южном административном округе мэр Москвы Сергей Собянин пообещал построить «лучший район Москвы». Предполагается, что бывший«ЗИЛ» станет «городом в городе» со своей инфраструктурой, рабочими местами и социальными объектами. В новом районе планируется возвести 4,5 миллионов квадратных метров недвижимости,поселиться здесь смогут 38 тысяч человек, найти работу — 43 тысячи.

Территория «ЗИЛа» разбита на девять участков, застраивать которые будут несколько компаний.

Первой здесь начала возводить жилье «Корпорация ТЭН», которая строит ЖК «Парк Легенд». Несколько домов в ЖК планируется сдать уже до конца 2016-го, полностью реализовать проект — до конца 2017-го. Продажи квартир в «Парке Легенд» стартовали в начале 2015 года, сейчас цена за квадратный метр в жилом комплексе колеблется от 129 до 151 тысячи рублей.

В сентябре 2015-го на северном участке промзоны площадью 65 гектаров началось строительство масштабного микрорайона «ЗИЛАРТ», который возводит девелоперская «Группа ЛСР». В ЖК будет 1,56 миллиона квадратных метров недвижимости, в том числе 950 тысяч «квадратов» жилья. В настоящий момент на стройплощадке строятся первые жилые дома. Ввод их в эксплуатацию намечен на конец 2017 года.

ЖК «ЗИЛАРТ» планируется построить за десять лет, то есть (ориентировочно к 2025 году. Цены за квадратный метр в новостройках жилого комплекса начинаются от 150 тысяч рублей.

2. ЖК «Символ»

Второй после «ЗИЛа» крупнейший проект реновации промышленной территории в Москве — жилой район на месте металлургического гиганта «Серп и Молот». Здесь на 74,5 гектарах предполагается возвести порядка 1,8 миллионов квадратных метров недвижимости (жилья, коммерческих площадей и социальных объектов).

Большую часть территории бывшей промзоны — 60 гектаров — займет жилой комплекс «Символ», строительство которого компания «Дон-строй Инвест» начала в марте 2016 год. «Символ» рассчитан на проживание примерно 19 тысяч человек и создание 16 тысяч рабочих мест. Общая площадь жилья в нем составит 857 тысяч квадратных метров. В комплексе также предусмотрены восемь детсадов, две школы, детская и взрослая поликлиники, спортивные сооружения и другие социальные объекты.

Реализация проекта также рассчитана на десять лет (примерно до 2026 года). Стоимость квадратного метра в строящихся домах колеблется от 135 до 176 тысяч рублей.

Планируется, что «Символ» будет не единственным ЖК в промзоне «Серп и Молот», но остальные проекты пока остаются на бумаге.

3. «Город на реке Тушино-2018»

Застройка бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево на северо-западе Москвы по масштабу сопоставима с будущим районом на месте завода «Серп и Молот». Здесь возводится ЖК «Город на реке «Тушино-2018», который рассчитан на 19 тысяч жителей и создание более 13 тысяч рабочих мест (в перспективе этот жилой комплекс также, по всей вероятности, не будет здесь единственным, так что район будет еще больше).

В рамках проекта запланировано строительство 715 тысяч квадратных метров жилья, 205 тысяч«квадратов» офисов, отелей и апартаментов, а также множество социальных, спортивных, торговых и развлекательных объектов (в том числе стадион «Открытие Арена»).

Строительство жилого комплекса на месте Тушинского аэродрома стартовало год назад — в апреле 2015 года. Фото: Новостройкин.ру.

 

Строительство «Города на реке» стартовало в апреле 2015 года (одновременно были открыты продажи квартир). Первые дома жилого комплекса планируется сдать в конце 2017 года, последние — в конце 2022-го. Цены за «квадрат» в «Городе на реке«: 160−183 тысячи рублей.

4. «Сердце столицы»

Четвертый крупный проект по застройке промышленной территории в Москве также реализует компания «Дон-строй Инвест». В 2014 году она начала строить высотный жилой комплекс «Сердце столицы» близ башен делового центра «Москва-Сити».

"Сердце столицы» занимает 14 гектаров на Шелепихинской набережной. Общая площадь ЖК в будущем должна превысить 635 тысяч квадратных метров. Помимо жилья, в комплекс войдут социальные объекты.

Первую очередь «Сердца столицы» предполагается сдать в 2017 году, весь ЖК — до конца 2019-го. Стоимость квадратного метра отнюдь не низкая: 214 — 366 тысяч рублей.

5. ЖК «SREDA»

Новый район на юго-востоке Москвы возводится на территории промзоны «Грайвороново», на месте Карачаровского механического завода. Предполагается, что в будущем общая площадь новостроек здесь превысит 600 тысяч квадратных метров.

Первой здесь начала строительство жилого комплекса «SREDA» группа компаний «ПСН». В жилой комплекс, строительство которого стартовало в марте 2016 года, войдет 295 тысяч квадратных метров недвижимости комфорт-класса с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Квартал рассчитан на проживание 3,7 тысяч человек.

Первую очередь ЖК «SREDA» предполагается сдать в до конца июня 2018 года, полностью квартал должен быть введен в эксплуатацию в 2020 году. Квадратный метр здесь дешевле, чем во всех вышеприведенных проектах на территориях промзон: от 121 до 180 тысяч рублей.