Учимся решать проблемы.

Вначале – немного статистики.

В Нью-Йорке приблизительно 370 тысяч кооперативных квартир, в которых проживают порядка миллиона горожан.

Мы покупали кооперативные квартиры, поскольку они дешевле кондоминиумов и, тем более, домов.

Покупали и не вникали, что это – вид коллективной собственности, а потому мы попадаем в зависимость от правлений кооперативов, в состав которых входят не обязательно самые честные и умные люди.

Главное, считали, купить и поселиться, а там разберемся. И когда разобрались, слезы потекли – увы, не от радости. Практически всем пришлось познать в той или иной степени произвол как правило коррумпированных правлений и бесконечно жадных спонсоров.

А спонсорами называются бывшие владельцы зданий, которые перевели их в кооперативы, получив за это весьма щедрые льготы от государства, однако так и не отошли от контроля за кооперативами. Хотя по закону они должны это сделать самое позднее через 5 лет после перевода здания в собственность кооперативного объединения.
Бесконечные повышения платы за обслуживание (maintenance), многочисленные одноразовые выплаты (assessments), блокирование продажи квартир на основе личных симпатий президентов и влиятельных членов правлений, разбазаривание и присвоение средств – вот то, с чем рядовые члены кооперативов сталкиваются постоянно.
Причем все это осуществляется в тайне от них: их попросту не допускают к финансовым документам, протоколам заседаний правлений.

Нередко прямо на глазах у этих самых членов кооператива нагло фальсифицируются ход и результаты голосования по выборам членов правления, многие из которых таковыми становятся пожизненно – абсолютно безотносительно к пожеланиям рядовых членов. И еще множество подобных несправедливостей.
Многие люди не выдерживают финансового и морального давления, скидывают квартиру по дешевке, кому укажет правление, или теряют квартиру.
Если вы читаете New York Post, обратите внимание, что буквально в каждом номере публикуются по нескольку объявлений о продаже кооперативных квартир… за долги (forclosure). В каждом номере!
Женщину, члена нашей организации – Cooperative Community Organization правление ее кооператива уже год таскает по судам, пытаясь отобрать у нее квартиру. Подчеркну: полностью выплаченную квартиру! В доме другой женщины всего за несколько лет подняли плату за обслуживание вдвое.
Правление проголосовало – и подняли безо всякого объяснения причин. Чтобы иметь возможность платить, 75-летний муж женщины вынужден продолжать работать.
Еше пример. Пока одинокий мужчина находился в больнице, правление продало его квартиру, так что из больницы ему возвращаться было уже некуда. Это подкосило его окончательно, и он вскоре умер, избавив таким образом правление от хлопот и даже подобия ответственности.

В кооперативе, членом которого я состою, мы создали инициативную группу по борьбе с произволом. А бороться в течение 2 лет пришлось… с тогдашним генпрокурором штата Эллиотом Спитцером, пока он все-таки не заставил нашего спонсора выполнить требование закона и отказаться от контроля над правлением.
Но рано было торжествовать победу: спонсор путем манипуляций изменил систему выборов, подобрал в правление лично преданных людей – и бесконтрольная трата средств продолжилась. Лично я только недавно был вынужден судиться с кооперативом за игнорирование жалоб в связи с ремонтом (и, кстати, выиграл дело, причем – без адвоката и против адвоката кооператива).
Так что же делать кооперативщикам, как им спасти свои квартиры и вложенные в них деньги?
Сначала – возможности теоретические:
а) окружной прокурор – District Attorney.
В его офисе вам сообщат, что рассмотрят ваше заявление, если вы представите неопровержимые доказательства допущенных правлением преднамеренных нарушений законов. Как вы это сделаете, не являясь профессиональным юристом или бухгалтером, не имея к тому же доступа к документам кооператива, не объясняют.
б) прокурор штата – NYS Attorney General (в подчинении которого, кстати, есть Отдел по борьбе с преступлениями в сфере недвижимости).
Там признают, что рассматривают только 10% жалоб из кооперативов, поскольку законодательная база штата Нью-Йорк не позволяет реагировать на остальные 90%. О том, что прокурор имеет право на инициативу вносить необходимые законопроекты, почему-то умалчивают.
Представители нашей организации, которая уже объединяет пайщиков (shareholders) более 60 кооперативных домов Нью-Йорка, встречались с руководящими сотрудниками Законодательного отдела и Отдела по борьбе с преступлениями в сфере недвижимости нынешнего генпрокурора штата Эрика Шнейдермана и напоминали об этом. Они соглашаются с нами, но ничего не делается.
Руки не доходят? Но у того же Шнейдермана есть и желание, и время «всеми силами», как он заявил, защищать право на однополые браки. Четко просматривается, что для него важнее.
в) обращения в суды
Тут так: поскольку кооперативы не считаются жилищными товариществами, а приравнены к производственным корпорациям, жилищные суды города (оплата заявления – $45) жалобы от пайщиков кооперативов не принимают.

Нам предписано обращаться в Верховный суд штата, где только подача заявления (если можешь это сделать самостоятельно) стоит порядка $400. И адвокат в сфере недвижимости берет в районе $400 в час (выигрыш не гарантируется). А имущественные баталии идут годами…
Сами прикиньте: кто это может осилить? Никак не рядовой пайщик кооператива с зарплатой $30-50 тысяч годовых.

Поскольку такие варианты даже теоретически рассматривать нет смысла, перейдем в практическую плоскость. Дабы прокуратура и суды не могли отделаться от страждущих членов кооперативов, должны быть четкие, недвусмысленные современные законы и жесткие механизмы их исполнения. Раз таковых нет, наша организация решила обратиться к законодателям.
Мы имели личные встречи на уровне сената штата с главой Комитета по жилью Кэтрин Янг, с сенаторами Марти Голденом, Хосе Пералта, Густаво Ривера; на уровне ассамблеи – с Стивеном Симбровицем, Уильямом Колтоном, Джеффри Диновитцем, Германом Фарреллом; в горсовете нашими визави были Марк Веприн, Льюис Фидлер, Оливер Коппелл; мы встречались с городским ревизором Джоном Лу.

Вместе с тем, несмотря на заранее сделанную в официальном порядке запись на прием, не пришли на встречи с нами председатель Жилищного комитета ассамблеи штата Вито Лопес (Бушвик, Бруклин) и член этой ассамблеи Алек Брук-Красный (Кони Айленд, Бруклин (у последнего, кстати, на территории избирательного округа кооперативных домов – немерено).
Категорически отказались от встречи с нами председатель ассамблеи Шелдон Сильвер, председатель горсовета Кристин Куинн, глава Жилищного комитета горсовета Эрик Дилан, сенатор штата Карл Крюгер (правда, сейчас у него другие занятия), члены горсовета Майкл Нельсон и Доменик Реккиа, а также городской общественный защитник (Public Advocate) (титул-то какой многообещающий!) Билл Деблазио.
Они готовы защищать народ в целом, в массе своей, а не жалкий миллион кооператоров.
Уж извините за долгое перечисление, но хотелось всех назвать. Мы понимаем, что все эти люди весьма загружены. Однако они избраны и оплачиваются нами, чтобы быть загруженными НАШИМИ проблемами и заботами. И ведь не мелкие это проблемы!
Во всяком случае, не мельче, чем проблема повышения потолка стабилизированной квартплаты для людей, зарабатывающих до $200 000 в год, которую наши законодатели долго и упорно решали и решили.
Так почему для пайшиков кооперативов с куда меньшей зарплатой у наших политиков времени нет?
Однако вернемся к тем политикам, которые время нашли. Нашлось у них, как сказано, и понимание, и сочувствие. И все. Между тем никто из них не смог или не захотел ответить на прямой вопрос: почему в обеих палатах легислатуры штата уже многие годы лежат без движения ключевые законопроекты по жилищным кооперативам и кондо?
Это: S3256/A1287 – определяющий механизм, заставляющий спонсора продать ВСЕ оставшиеся квартиры, если нет к тому действительно объективных препятствий; S2264/A2383&A8347 – обязующий правления письменно сообщать гражданам, продающим и покупающим квартиры, причины отказа утверждать сделку;
A3053 &A2163 – о том, что заявления по продаже должны рассматриваться не дольше 45 дней;
S604/A798 – запрещающий спонсорам быть членами правлений и даже участвовать в выборах их членов;
A796 – о том. как должны избираться правления; и еще несколько законопроектов.
А в горсовете на данном этапе ни одного законопроекта, касающегося кооперативов, даже на очереди не стоит. Впрочем, несколько лет назад на обсуждение был вынесен законопроект депутата Хирама Монсеррата, главным пунктом которого было обязать правления кооперативов объяснять в письменном виде причину отказа при продаже квартиры, но его провалили…
Вот и получается, что «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Мы призываем всех членов жилых кооперативов (сoop shareholders) объединяться. Присоединяйтесь к нам! Совместно легче бороться, и у нас уже есть опыт борьбы. И у нас нет никаких членских взносов.
Давайте вместе устраивать акции протеста, подобные той, что была собрана в 2008 году перед зданием прокуратуры штата, и это помогло некоторым домам протолкнуть свои жалобы через это ведомство.

Но главное, поскольку все сейчас зависит от законодателей, давайте все вместе активно участвовать в предвыборных кампаниях. Уже сейчас мы начали подготовку к выборам сенатора (на место Карла Крюгера). Это округ, где 40 процентов избирателей – русскоязычные и где сосредоточены сотни кооперативных домов. Поверьте: наши избирательные бюллетени – единственное, что может заставить политиков действовать в наших интересах.
Заходите на наш вебсайт www.coopabuse.com. Там вы прочтете о законопроектах по кооперативам, о процедурах, которые вы сможете использовать в борьбе с правлениями или спонсорами; о наших мероприятиях и акциях. Там же наш почтовый адрес и адрес электронной почты для связи с нами.
Алекс Литвак,