Как не стать обманутым дольщиком: 5 базовых элементов правильного ДДУ

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов является наиболее практичным выбором для тех, кто решает жилищный вопрос или собирается заработать, вкладывая в недвижимость. Действительно, при сочетании всех благоприятных факторов, долевое строительство обладает инвестиционной привлекательностью – цена «котлована», по мере готовности, прирастает в среднем по 30% в год.

Таким образом, за полтора-два года ритмичного строительства у дольщика есть реальная возможность недорого купить квартиру в новостройке в Москве от застройщика. В теории, как обычно, всё выглядит довольно просто, но реальность гораздо жёстче.

Слабое звено в этой конструкции не только неустойчивый экономический фон, приводящий к банкротству даже такие сильные компании, как СУ-155. Мошенники всегда используют трудные времена что бы «поймать рыбку в мутной воде», например, собрать деньги «на строительство» и раствориться на необъятных просторах страны.

Статистика бесстрастно свидетельствует – покупая недвижимость в Москве и Московской области по схеме «долевки», более 30% дольщиков не читают, а просто бегло просматривают ДДУ (договор долевого участия) на этапе подписания. Поэтому гарантировать безопасность участнику долевого строительства, может, прежде всего, внимание к деталям. А в них, как известно, всегда кроются сложности.

Что бы не случилось неприятностей, мы составили перечень важных моментов для тех, кто планирует участие в долевом строительстве. И это первый рубеж безопасности в столь непростом деле. Такую ценную информацию нам помогли добыть надёжные застройщики Москвы.

1. Изучаем объект, который хотим приобрести.

Это, пожалуй, главный момент во всей истории с долёвкой, требующий тщательного изучения. Нужно досконально понять, что же мы покупаем:

• в договоре внимательно читаем описание будущей квартиры – здесь должны быть все адресные данные, вплоть до номера и детальные параметры жилья, например, с какой отделкой оно будет сдано;
• обращаем внимание на указанный метраж, как правило в ДДУ проставляются «квадраты» из проекта, что зачастую не совпадает с жилплощадью в итоге – на этот счёт в правильном договоре застройщик указывает, что возместит «недоданные» метры деньгами.

2. В договоре должна быть указана фиксированная стоимость квартиры.

Это следующий шаг, он так же важен и логически следует из первого:

• ещё раз обращаем внимание на пункт, где оговаривается изменение стоимости из-за разницы проектного метража с реальным – специалисты по технической экспертизе точно определят метраж ещё до сдачи объекта комиссии;
• узнаём, что конкретно составляет стоимость покупки и какие могут быть неявные доплаты, кроме стоимости самой жилплощади – как правило, после оформления основного договора наступает черёд дополнительного, где компания обязуется выполнить платную услугу – зарегистрировать ДДУ, что может стоить в районе 100 000 рублей;
• ещё можно «попасть» на счёт за ЖКУ, начисленный с приёмки дома, порой это срок в полгода и сумма в полсотни тысяч рублей – застройщики почти всегда делают так и хорошо быть готовым к такому раскладу заранее, чтобы точнее спланировать расходы.

3. Ищем и находим точную дату передачи квартиры дольщику.

В некоторых случаях участники долевки могут компенсировать часть своих затрат, путем взыскания неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта долевого строительства. 

• пользуясь невнимательностью клиента, недобросовестные застройщики очень часто «забывают» объявленную в рекламе дату, прописывая в ДДУ, что квартира будет передана дольщику, например, на шесть месяцев позже;
• нужно выяснить конкретный срок передачи, за который застройщик ответит по закону – при нарушении этого параметра возникает факт несоблюдения условий договора, что влечёт за собой ущерб для дольщиков, со всеми вытекающими неприятностями для нарушителя;
• собираясь участвовать в долевом строительстве, необходимо уяснить базовые вещи, различные по смыслу – сдача дома в эксплуатацию, когда сроки могут отодвигаться в соответствии с оперативными нуждами застройщика, и передача объекта дольщику – для которой существует точная дата, указанная в ДДУ.

Вот почему надёжные застройщики часто указывают сроки ввода в эксплуатацию объекта гораздо раньше фиксированного срока передачи квартиры по договору долевого участия – нормальная страховка от непредвиденных обстоятельств, как показывает практика, примерно полгода.

4. Проверяем организационные моменты – по каким позициям и как ответит строительная компания.

В долевом строительстве для участника нет второстепенных деталей, поэтому со всей тщательностью изучаем, на первый взгляд, незначительные вещи:

• смотрим, указана ли в документе конкретная дата отправки договора на регистрацию в Росреестр;
• обязан ли застройщик после завершения регистрации вручить клиенту готовый ДДУ – нарушение этого пункта влечёт компенсацию ущерба дольщику, если, например, требовать возместить упущенную выгоду при несвоевременной отправке договора;
• необходимо найти в договоре место, где указано как будет оплачиваться неустойка в пользу дольщика – согласно правилам расчет производится за каждый просроченный день как 1/300 ставки ЦБ РФ от стоимости квартиры, указанной в ДДУ, для физлиц такая неустойка удваивается.

5. Имеем ввиду внешние факторы, способные негативно повлиять на деятельность застройщика.

Экономическая ситуация в стране далека от идеальной, об этом все знают. Наиболее зависимы от неё не только простые россияне, но и крупные строительные компании. Поэтому, чтобы подстраховаться от неожиданного банкротства застройщика, следим за следующим:

• подробно читаем положения ДДУ, где прописаны инструменты позволяющие компании выполнить обещанную соинвестору передачу объекта;
• конечная стоимость квартиры может измениться только при обоюдном согласии сторон – недобросовестные фирмы частенько прибегают к этому фокусу, изменяя «под себя» стандартную форму договора – будьте начеку.

Ещё одна важная деталь – необходимо ориентироваться на Федеральный Закон №214, регламентирующий систему долевого участия в плане передачи прав собственности дольщикам при помощи, в том числе:

• залога земли или аренды такого участка;
• банковские гарантии;
• страхование гражданской ответственности.

И эти положения должны быть отражены в ДДУ.

Сегодня обстановка на рынке жилья в целом не слишком благоприятная для застройщиков – «время продавца» закончилось и немногочисленных покупателей завлекают всевозможными акциями, скидками, подарками и так далее. Вот почему компании, стремящиеся остаться в бизнесе, могут менять типовые условия договора долевого участия, но делают это, опять-таки, в интересах потенциального покупателя.

Лучше всего, прочувствовав всю сложность участия в долевом строительстве, особенно при выборе застройщика и заключении ДДУ, разделить «ответственность» с надёжным агентством недвижимости. Опытный риелтор с хорошей репутацией всегда подскажет наиболее практичное решение, поможет рационально использовать время и деньги, а также сохранить нервы и веру в справедливость.