ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ жилищных услуг. Части 7-8

Часть 7. Недопустимость вмешательства государственных и(или) муниципальных органов власти в части установления договорной цены содержания и ремонта общего имущества.

Часть 8. Часто применяемые приемы обхода требований закона на практике

8.1. Ссылаются на применение тарифов на содержание и ремонт общего имущества на основании ч.4 ст. 158 ЖК РФ

8.2. Ссылаются на право участников общего собрания принимать любые решения, в частности, решения о назначении тарифа

8.3. Ссылаются на решение общего собрания о принятии размера платы "в соответствии с постановлениями" органов местного самоуправления

7. Недопустимость вмешательства государственных и(или) муниципальных органов власти в части установления договорной цены содержания и ремонта общего имущества

Плата за содержание и ремонт жилого помещения по договору управления многоквартирным домом не подлежит государственному регулированию, поскольку она должна быть соразмерна перечню заказанных работ и услуг и быть варьируемой в зависимости от качества и объемов исполнения.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - результат договоренности сторон договора управления многоквартирным домом. Предлагаемый собственникам помещений размер платы должен быть обоснованным и должен обеспечивать управляющей организации рентабельность. При планировании себестоимости работ можно воспользоваться следующими нормативными документами:

- Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 28.12.2000 N 303;

- Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 09.12.1999 N 139;

Но себестоимость и уровнеь рентабельности должны быть открыты для собственников помещений, иначе лишается смысла гарантированное жилищным законодательством право на замену  одной управляющей организации на другую.

Таким образом, правовая основа отношений собственника помещения и организацией, выполняющей услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества включает следующие базовые положения:

1) собственник жилого помещения в многоквартирном доме становится собственником общего имущества этого дома (ст.ст.289, 290 ГК РФ);

2)  на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решаются вопросы, относящиеся к ремонту общего имущества, использования земельного участка, передачи в пользование общего имущества и «другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания…» (ч.2 ст.44 ЖК РФ);

3) в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ПОРЯДОК определения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч.2 ст.162 ЖК РФ)

4) условием предъявления счетов к оплате за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества дома, включая инженерные сети и оборудование, является утвержденный на общем собрании собственников помещений ПЕРЕЧЕНЬ  услуг и работ, УСЛОВИЯ их оказания и выполнения, а также РАЗМЕР их финансирования (п. 17 «Правил содержания общего имущества»; утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491).

 Отсюда следует:

-       при формировании платы за ремонт и обслуживание следует исходить из регулярности оказания и качества тех или иных услуг; иными словами: от пожеланий и возможностей собственников помещений каждого конкретного дома с учетом возможностей управляющей организации;

- после определения перечня услуг и «уторговывания» их стоимости собрание утверждает не тариф, а смету доходов и расходов;

- и только на основе утвержденной сметы исчисляется ежемесячный размер платеж каждого собственника.

Установленный российским законодательством порядок исключает какую-либо возможность принятия собранием каких-либо тарифов для расчета платы за содержание общего имущества. Напротив, сам факт принятия общим собранием собственников помещений “тарифа” на содержаниеи и ремонт общего имущества является свидетельством целенаправленного введения в заблуждение участников такого собрания, доказательством манипулирования сознанием участников для достижения противоправных целей – получения форсмального права на предъявление заведомо необоснованных (завышенных) счетов при полной бесконтрольности распоряжения полученными в результате обмана на счет денежными средствами

Жилищное законодательство, регулирующее отношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений относится к полномочиям Российской Федерации (п.6 ч.1 ст. 4 ЖК РФ). Никакому собранию не дано право устанавливать свой – особый – порядок ценообразования. Согласно требованиям ст.422 ГК РФ решения общего собрания обязаны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

В равной мере никакой орган местного самоуправления не располагает правом вторгаться в полномочия фелеральных органов относительно порядка ценообразования жилищных услуг для собственников помещений. В Письме от 5 марта 2009 № 6093-ФД/14 Минрегион РФ разъяснил:

"Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пунктах 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила).  Установление органами местного самоуправления указанной платы В ИНЫХ СЛУЧАЯХ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ (выделено нами) Российской Федерации."

Деятельность по установлению платы за содержание и ремонт общего имущества, как указано в Циркулярном письме Минрегиона от 6 марта 2009 №6117-АД/14, подписанном Директором Департамента ЖКХ А. Дроновым,

“является потенциально конкурентной и в соответствии с федеральным законодательством ее стоимость не является регулируемой”

Таким образом, любая ревизия на местах установленного государством порядка направлена на подрыв основ государственного строя, в котором гарантируется поддержка конкуренции (ч.1 ст. 8 Конституции РФ), от всех юоидических лиц требуется соблюдение законодательства (ч.2 ст. 15 Конституции РФ), а смысл деятельности государственных органов определен как защита прав человека и гражданина (ст. 18 Конституции РФ)

8. Часто применяемые приемы обхода требований закона на практике

8.1. Ссылаются на применение тарифов на содержание и ремонт общего имущества на основании ч.4 ст. 158 ЖК РФ

Однако в этой норме права не указано на использование тарифов, утвержденных для категории нанимателей социального жилья, к правоотношениями между собственниками помещений и управляющей организацией, действующей в обход закона без заключения договора управления

Письмом Министерства Регионального развития Российской Федерации от 2 мая 2007 Г. N 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги»
определено:

«В соответствии с пунктом 16 статьи 12 ЖК РФ установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.

Законодательство РФ не допускает принятие по указанному вопросу нормативных правовых актов органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления».


Поэтому постановления администрации никак не могут быть применены к тем домам, собственники помещений которого способ управления домом избрали.

С позиций русского государственного языка условие применения тарифов определяется ключевым глаголом «(не) приняли». Это глагол первого спряжения в 3 лице множественного числа в прошедшей форме с предикативным отрицанием, отвечающий на вопрос “Чего не сделали на своем общем собрании собственники помещений? (НЕ ПРИНЯЛИ).  Это значит, для применения указанной нормы необходимо иметь в качестве основания протокол общего собрания собственников помещений с вопросом в повестке дня  “Установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества”, на принятие решения по которому не хватило голосов. Протокола такого собрания с итоговым: “Решение не принято” – не существует.

Наконец, последствия непроведения ежегодного собрания собственников, на котором устанавливается  размер платы с учетом предложений управляющей организации установлены подпунктом 2 пункта 34 Правил, утв. Постановлением Правительства №491 – орган местного самоуправления проводит в установленном порядке открытой конкурс, в рамках которого в конкурсной документации устанавливается такой размер платы за содержание и ремонт жилого, который учитывает конструктивные особенности конкретного дома. Абсолютно ясно, что все дома индивидуально отличаются, так что в принципе не может быть одинаковой конкурсной документации, пригодной ко всем домам города.

Следовательно, не может быть единой цены договора управления и размеров платы.

Общий вывод: на основе приведенных аргументов полностью исключена  возможность применения как единой  цены договора управления и размеров платы за содержание и ремонт помещений вообще, так и муниципальных тарифов, предназначенных для иной категории потребителей – нанимателей социального жилья

Вместе с тем, непринятие собственниками помещений коллективного решения относительно перечння и состава общего имущества и условий финансирования его содержания означает, что способ управления соответствующим допмом не реализован.

В полном соответствии с жилищным законодательством установленное в ч.4 ст. 158 ЖК РФ правило ("Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления") означает возникновение обязанностей у органов местного самоуправления к обеспечению обследования дома, разработки индивидуальной конкурсной документации, объявления открытого конкурса в полном соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.

Законодатель установил одинаковые юридические последствия  от непринятия решений по ценообразованию и от неизбрания способа управления. В таких случаях согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если же управляющая организация своим одностронним решением назначает для собственников цену своих жилищных услуг, равной муниципальному тарифу для нанимателей, то в таких действиях усматривается коррупционно ориентированное деяние с признаками состава преступления, предусмотренное ст. 185 УК РФ

8.2. Ссылаются на право участников общего собрания принимать любые решения, в частности решения о назначении тарифа

В отличие от иных юридических лиц, обладающих универсальной правоспособностью, для управляющих организаций в сфере ЖКХустановлена специальная правоспособность (ст. 49 ГК РФ), что подтверждается, в частности решением Верховного суда РФ от 08.06.2012г. № АКПИ12–604, где определено:

«…управляющая организация, товарищество или кооператив,не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами,отличными от интересов жильцов как непосредственных потребителей коммунальных услуг.»

В интересы жильцов никак не входит нарушение требований законодательства относительно заключения договоров управления и бесконтрольная хозяйственно-финансовая деятелей управляющей организации

Попытка использовать для определения размера платы на ремонт и содержание общего имущества нашего конкретного дома какие-то отвлеченные тарифы, установленные местным органом самоуправления для других домов, является неправомерной. Условие для применения такого варианта определения цены услуги указано в п.34 "Правил содержания общего имущества":

"Если если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации".

Таким образом для возможности применения "городских тарифов" наш процессуальный оппонент должен представить доказательства того, что

-во-первых, собственники не приняли решения о способе управления, 

- во-вторых, орган местного самоупоравления провел открытый конкурс,


- в-третьих, при проведении открытого конкурса была назначена цена договора управления.
Но таких доказательств не представлено.

В расчетах размера платы каждого собственника участвует показатель – цена услуг, котурую  могут назвать условно “тарифом”. Цена выводится из размера платы по дому в целом делением на общую площадь всех жилых помещений в доме. Этот показатель невозможно ни принять, ни согласовать , ни утвердить. Это производная величина, являющаяся результатом вычислений. Если же собрание вместо вычислений установливает “тариф”, такое решение является ничтожным, поскольку противоречит порядку, установленнному в законе.

 Жилищное законодательство, регулирующее отношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений относится к полномочиям Российской Федерации (п.6 ч.1 ст. 4 ЖК РФ). Никакому собранию не дано право устанавливать свой – особый – порядок ценообразования. Согласно требованиям ст.422 ГК РФ решения общего собрания обязаны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленных законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Поэтому любые решение собрания в части ценообразования работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в виде установления “тарифа” является принятым в обход порядка, установленного в законе.

Согласно ч.3 ст. 181.5.ГК РФ (Ничтожность решения собрания)

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно ПРИНЯТО ПО ВОПРОСУ, НЕ ОТНОСЯЩЕМУСЯ К КОМПЕТЕНЦИИ СОБРАНИЯ.

Поэтому решение общего собрания в части применения “тарифов” является ничтожным, независимо от признания их таковыми судом.

8.3. Ссылаются на решение общего собрания о принятии размера платы "в соответствии с постановлениями" органов местного самоуправления

Однако такое решение является свидетельством введения участников собрания в заблуждение. Словосочетание «в соответствии с постановлениями» указывает на ничтожность решение  по 3 основаниям.

Первое. КОМПЕТЕНЦИЯ общего собрания ограничена ч.2 ст. 44 ЖК РФ; у собрания нет права принимать к своему рассмотрению любой вопрос, внесенный в повестку дня; собрание вправе рассматривать исключительно те вопросы, которые предусмотрены жилищным законодательством, но ЖК РФ не допускает принятие собранием собственников одного, отдельно взятого дома, тарифов, предназначенных для муниципальной собственности

Второе. СООТВЕ́ТСТВИЕ означает или соотношение между чем-нибудь, выражающее согласованность, или в чем-нибудь или чему-нибудь. В качестве синонимов указаны: адекватность, аналогия, пропорциональность, соразмерность. Но  природа формирования размера платы на жилищные услуги по конкретному дому принципиально отличается от формирования тарифа за сдачу в наем муниципального жилья (в месяц) в среднем по городу, поэтому никакой соразмерности, пропорциональности или соответствия вообще не может быть.

Усредненный для некоторой категории показатель никоим образом не относится к конкретному многоквартирному дому, у которого есть свои ценообразующие факторы: перечень работ и услуг, объем и качество услуг и работ, условия финансирования работ и услуг, а потому никакого соответстивия между этими показателями быть не может.

Третье. РАЗМЕР ПЛАТЫ за содержание и ремонт жилого помещения никоим образом не может выражаться тарифом. Расчетный показатель,означающий цену услуг, приведенную к одному квадратному метру площади в месяц, явлется производным от размера платы на содержание  дома в целом за год.

 Способ установления РАЗМЕРА ПЛАТЫ определен в "Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами” (утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416) стандартом 4В: до вынесения вопроса на собрание проводится подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества , которая включает:

разработку с учетом минимального перечня перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - перечень услуг и работ),

расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);



подготовку предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;



обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом,

а также организацию предварительного обсуждения этих проектов;



Отсюда следует, что решение собрания направлено в обход установленного порядка, чтобы за счет введения участников собрания в заблуждение создать видимость законности в определении цены услуг. В силу ч.5 ст. 46 ЖК РФ такое решение не является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.