Ценообразование жилищных услуг. Части 1-3

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ при обслуживании МКД управляющей организацией

 Часть 1. Общие положения в части содержания общего имущества.

Часть 2. Требования законодательства в части установления перечня и состава общего имущества.

Часть 3. Требования законодательства в части индивидуального состава работ и услуг для каждого многоквартирного дома.

 1.   Общие положения в части содержания общего имущества

По жилищному законодательству управляющая организация обязана действовать в интересах жителей, соблюдая порядок установленный на федеральном ровне в части установления размеров платы за свои услуги.

Частью 1 статьи 156 ЖК РФ предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии со ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Порядок участия в оплате строго регламентирован. Законодательство требует соблюдения целого ряда требований

 2.   Требования законодательства в части индивидуального состава работ и услуг для каждого многоквартирного дома

Все необходимые работы по обслуживанию многоквартирных домов указаны в двух подзаконных актах

1) в Правилах эксплуатации жилфонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170;

2) в Приложение 2 к «Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.

Принципиальное положение, заложенное в приведенных актах, состоит в том, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик, но при этом не может быть меньше минимального набора работ, необходимых для обеспечения требуемого уровня надежности, безопасности, комфортности.

Из приведенных актов вытекает следствие: размер платы должен быть сугубо  индивидуальным для каждого дома. Это же положение закреплено в п.31 "Правилами содержания общего имущества…", утвержденными Постановлением Правительства №491:

"на случай, если собственники выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, то размер платы устанавливается решением общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации, при этом предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения конкретного многоквартирного дома" (п.31).

 3.   Недопустимость принятия управляющей организацией решения о размере платы за содержание и ремонт общего имущества в обход договора управления

Управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы (Постановление ФАС СЗО от 17.12.2009 по делу N А66-5611/2009). При установлении цены содержания и ремонта жилого помещения первичен перечень работ и услуг.

Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без определения соответствующего ей перечня работ и услуг не имеет смысла. При отсутствии указания на конкретные виды и объемы  работ, собственники помещений не дают управляющей организации конкретного задания, следовательно, не могут проконтролировать его выполнение.

Согласно п.8 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития РФ. Этот порядок действовал до создания Министерства строительства и ЖКХ. В Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14 разъяснен порядок индексации цены на отдельные виды работ и услуг:

под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 Кодекса услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (часть 7 статьи 156 Кодекса).

В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей).

При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 161 Кодекса);

Таким образом, при проверке соблюдения порядка определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества надлежит убедиться в том, что

-       размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется как сумма стоимостей отдельных работ и услуг по Перечню работ и услуг, принятых общим собранием

-       размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется раз в год на очередных общих собраниях собственников, если собранием не установлен порядок индексации

До недавнего времени склонным к мошенничеству структурам удавалось убеждать государственные органы, что обязанность оплаты их счетов вытекает не из договора, а из закона. Однако с середины 2015 года этот вариант исключается, поскольку в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) приведена правовая позиция высшей судебной инстанции, которая сводится к тому, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме ( ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) – полная цитата ответа на вопрос 13:

Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения возникает в силу договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, договора управления многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63, ч. 3 ст. 91.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182017/