Как «снести» девелоперов и риэлтеров

Детали бизнес-плана т.н. «реновации» предрекают коллапс московского рынка недвижимости

Станислав Воробьев

<source srcset="/p/17/175/175449/m-175449.jpg" media="(min-width: 428px) and (max-width: 671px)"/><source srcset="/p/17/175/175449/l-175449.jpg" media="(min-width: 672px)"/>

Снос пятиэтажки серии К-7 на проспекте Маршала Жукова в районе Хорошево-Мневники (Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС)

Как пишут «Ведомости», финансовые показатели гениальной задумки таковы: Москва планирует в течение 15 лет построить около 33 млн квадратных метров жилья. Из них до 18 млн квадратных метров пойдет на переселение обитателей сносимых домов, а оставшиеся 15 млн квадратных метров должны будут проданы на рынке. Уже известна даже цена 1 квадратного метра — около 140 тысяч рублей (2,4 тысячи долларов). Этого хватит, чтобы отбить общие расходы столичного муниципалитета на реновацию в размере 3 триллионов рублей. Оператором всей этой грандиозной машинерии станет Московский фонд реновации жилой застройки. Он будет сочетать как функции застройщика и заказчика, так и продавца построенных квартир.

Откуда столица будет брать деньги на такое строительство, пока до конца не понятно. Хотя последние несколько лет бюджет Москвы былпрофицитным (в 2016 году — 116 млрд рублей, в 2015 году — 143,4 млрд рублей), остаток средств на счетах муниципалитета на конец 2016 года составил что-то около 375 млрд рублей, задолженность города пока мизерная — около 50 млрд рублей. То есть, финансовое положение российской столицы можно смело называть превосходным и остатки на счетах означают неисполнение расходных обязательств. А значит, их нужно выполнять. Ведь с точки зрения бюджетного планирования нормой является как раз бюджетный дефицит (он и планируется каждый год), если так огрубить ситуацию. А в Москве все наоборот: в 2015 году город планировал дефицит в 146,7 млрд рублей, а по факту сложился профицит, в 2016 году планировался дефицит в 152 млрд рублей, а получился снова профицит. Непорядок.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

104 дня и 4 часа

Почему война с Финляндией стала «неизвестной» для большей части наших соотечественников

С учетом того, что у Москвы неплохая доходная часть бюджета, которая может быть еще увеличена, и поскольку речь идет о ликвидных земельных участках в центре российской столицы, то привлечь под реновацию кредиты от ВТБ, Сбербанка, Газпромбанка и даже каких-нибудь западных банков (если красиво обойти дырявые санкции) вполне возможно. Таким образом, картина «лишних» почти 50 млрд долларов (3 триллиона рублей) в Москве вырисовывается весьма красивой и заманчивой!

А главное, получается идеальная ситуация, когда и овцы почти целы, и волки достаточно сыты. Столичные чиновники и приближенные к ним девелоперы получают доступ к деньгам Фонда, банки увеличивают стоимость своих активов и размер обеспечения кредитов за счет заложенных им земельных участков, жители Москвы радостно переезжают в новые крольчатники, а в городе образуется крупный фонд жилья, которым власти города могут спокойно и неспешно приторговывать на рынке.

Но что все это будет означать для рынка недвижимости в российской столице? В лучшем случае его просадку по ценам, в худшем — клиническую смерть (насколько долго — вопрос). Ведь московским властям будет все равно, как быстро будут распроданы построенные квадратные метры на рынке — они могут спокойно подождать. А это создаст дополнительное давление на коммерческие проекты. Напомним, в Москве в 2016 году было введено в эксплуатацию около 3,35 млн квадратных метров жилья, из которых половина так и не нашла своих покупателей. Если муниципалитет будет каждый год «выбрасывать» на рынок дополнительно до 1 млн квадратных метров жилой недвижимости, то цены неизбежно пойдут вниз. При этом части коммерческих девелоперов и застройщиков предстоит банально помереть — они не смогут тягаться с муниципальным монстром.

Аналитики в российских СМИ растеряно чешут затылки и пытаются сделать хорошую мину при плохой игре. Как пишут «Ведомости», гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханичуверен, что программа реновации якобы будет координироваться с рынком, и потому все пройдет гладко. Чуть более пессимистичны президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин и гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. Они предполагают усредненный рост предложения на 20% и снижение цен на столичном рынке жилья на 10%. Единственным, кто использовал нехорошее слово «коллапс», стал Олег Репченко из irn.ru:

 — Теоретически это могло бы привести к коллапсу рынка. Однако на практике этого, скорее всего, не случится. Коммерческие застройщики будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто-то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, кто-то притормозит вывод новых проектов из-за недостатка спроса. Вероятно, произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков, — как можно более мягко сформулировал он.

Если ожидания экспертов близки к реальности, то нам предстоит в ближайшие годы увидеть также небольшую смерть рынка инвестиционных квартир в Москве — пострадают мелкие и средние хапуги, вложившие в московские метры свои кровные. Роста цен на московскую недвижимость итак нельзя было ожидать после обвала цен 2014−2015 годов, а после старта реновации о ней можно будет вообще смело забыть еще лет так на 10−15.