Строительство: что нам грядущее готовит?

Год будет непростым и радужных перспектив не обещающим.

Новый, 2017 год начался, а значит, самое время подробнее взглянуть на итоги российского рынка 2016 года и их влияние на текущий год. Прошедший год многим запомнился самым разными событиями. Например, государство решило субсидировать ипотеку или же ФЗ-214 теперь включает в себя огромное множество изменений и поправок. При этом отметим, что как раз таки многочисленные эксперты полагают, что российский рынок недвижимости сохранил свою значимость именно благодаря введению льготной ипотеки. А по собственным ощущениям – штиль, когда за каждым покупателем ведётся самая настоящая охота.

Но вернемся к основной теме нашего материала и рассмотрим итоги для рынка России в сфере недвижимости за 2016 год и их влияние на 2017 год.

Как и все в строительных касках мы ждали постоянных и неизменных «правил игры» и однозначных решений от властей, «нацеленных на изменение условий для всех» без всяких исключений. Но государственные органы либо только обсуждали их, либо не доводили до логического конца, оставляя лишь половинчатые решения. Сколько длилось обсуждение особого статуса для «самозанятых» налогоплательщиков, но итогов оного или реализации так и не состоялось. Касается это надзорных каникул (помните, президент РФ Владимир Путин поручал их ввести еще в начале прошлого года?). А что на деле сейчас? До сих пор 66% проверок как осуществлялись вне плана, так и осуществляются. Хотя коснулось это только малого бизнеса, увы, но надзорные каникулы на средний бизнес не распространяются.

У большинства девелоперов элементарно нет денег для запуска или даже завершения каких-либо масштабных проектов, да и у покупателей сейчас денег стало значительно меньше, чем два-три года назад.

И это при том, что притока инвестиций в строительство как не было, так и нет. Частный инвестор не вводит свой капитал в российское строительство. Приток же «западных капиталов» в Ашан, Метро, Леруа-Мерлен и пр. – это всего лишь очередной этап реализации долгосрочных инвестиционных программ, начатых с 2010 года. Растиражированная СМИ весть о том, что крупнейшие инвесторы и инвестфонды Запада в последние месяцы 2016 года все-таки заинтересовались российской экономикой, говорит скорее о временном явлении и об их абсолютной вере в рост цен на нефть, а не как не в перспективность длительных финансовых операций в строительстве и связанных с ним отраслях: производство, транспорт, девелопмент. Однако когда эти же фонды своими действиями начнут поднимать стоимость нефти, то они (эти самые фонды) начнут сразу же фиксировать прибыль и выходить свои капиталы в Америку.

Америка и влияние на кризис в странах

Здесь следует обратить внимание и на нового президента США Дональда Трампа. Дело в том, что его программа по развитию экономики включает в себя и выход из договоренностей о свободной торговле (в том числе и из Транстихоокеанского партнерства), и протекционизм, то есть повышение таможенных пошлин. Более того, основная цель Трампа и его политики – возвращение промышленного производства в Америку, радикальное усовершенствование абсолютно всей инфраструктуры страны и, разумеется, снижение инфляции до 2%. Причина? Как ни удивительно бы это звучало, но – Китай. Дешевые товары на прилавках американских магазинов буквально вытеснили национальную продукцию, и, как следствие оного, в стране резко увеличилась безработица, ибо рабочих мест нет, товары производить нет необходимости, есть дешевые китайские.

На фоне таких событий и фактов не сложно понять, что в США так и не наступил новый кризис в экономике после победы Дональда Трампа на выборах, о котором многие эксперты говорили буквально на «каждом шагу» в интернете и СМИ. Напротив, таким незамысловатым образом, курс доллара укрепился, а спад фондового рынка очень быстро завершился, едва начавшись. Соответственно, начинается отток капиталов из развивающихся рынков, поскольку финансовые ресурсы перетекают в долларовые активы, а это, в свою очередь, требует, чтобы банки, используя сложнейшую систему хедж-контрактов, начали сокращение кредитования странам Тихоокеанского региона, а также России, Турции, ЮАР и Бразилии. Следствием таких событий становятся будущие кредитные кризисы в развивающихся станах.

Вот на таком фоне «притока по новостям из СМИ западных инвестиций» в сферу недвижимости и строительства победа Трампа наоборот приведет к тому, что в течение 2017 года произойдёт снижение иностранных инвестиций, рубль ослабнет по отношению к иностранной валюте, а это, как само собой разумеющееся, сразу отразится на благосостоянии граждан России. А если ЦБ России и искусственно удержит рубль от формального падения, то его покупательская способность всё равно падёт в реальном исчислении. Но также в нашей стране так и останется общая финансовая неопределённость. И на фоне оного, дабы предотвратить многочисленные финансовые риски, которые отражаются на доходе от производства и его производительности, многие сектора российского рынка (тот же нефтегазовый сектор) попросту откажутся от строительных инвестиций вообще или отложат их бессрочно. А в строительстве будут лишь государственные программы и эпизодические ипотечные деньги.

Стройки не развиваются

И в этой ухудшающейся инвестиционной перспективе рынок недвижимости констатирует падение спроса, который будет продолжаться и в 2017 году. Год назад под строительство торгового центра в Орехово-Зуево и спортивно-гостиничного комплекса в Москве со-инвестором и застройщиком могло выступить ООО «ИнвестПроектМенеджмент», то в 2017 году ввиду условной прибыльности становится малоперспективным для со-инвестирования. Уровень предложений превышает спрос, что вызывает стагнацию продаж и, как следствие, невозможность завершения недостроев и начала новых строительных проектов. Падение спроса обусловлено, в большей степени, падением покупательской способности населения и несоответствием процентных ставок на ипотечное кредитование к платёжеспособности потребителя независимо от ипотечного спонсорства государства.

Ипотека сможет стать чуть дешевле не ранее середины лета текущего года. И это при том, что ЦБ России снизил ключевую ставку до 10% годовых, поясняя это тем, что инфляция в стране стала ниже. Строительство новых объектов практически остановлено, но те компании, которые все же продолжают реализацию проектов, начатых до 2015 года, планируют повысить его стоимость на 12-15% в надежде на изменение конъюнктуры к моменту завершения строительства.

Такой непростой ФЗ-214

Что же касается нововведений в ФЗ-214, то на фоне малого количества россиян, что имеют возможность купить себе жилье, оное количество станет еще меньше в 2017 году. Будет запрещена и возможность вложения денежных средств «дольщиков» в строительство жилья до момента ввода оного в эксплуатацию.

А потому, в результате, застройщикам потребуется привлекать большее количество финансирования для строительства жилья, что позже и отразится на стоимости этого самого жилья и «ударит» по кошельку покупателей. Вообще, очень занятно придумано было – введение запрета на долевое участие в строительстве. Никто не спорит, это очень действенный метод для решения многочисленных проблем обманутых дольщиков. Его проще сравнить с эвтаназией, в медпрактике – «гарантия отсутствия рецидива заболевания у пациента».

Так или иначе, но различные «серые» схемы по купле-продаже жилья начнут рано или поздно проявлять себя. Покупатели будут почти беззащитны в них, а закон ФЗ-214 будет не применим к оным схемам. Но особенно удручает тот момент, что ввиду новых изменений в ФЗ-214 заниматься строительством жилья смогут лишь очень и очень крупные девелоперские компании, имеющие соответствующий уставной фонд и способные предъявить контролирующим органам необходимый капитал для завершения строительства. Остальным строителям останется лишь довольствоваться субподрядом либо покинуть рынок жилья, сконцентрировавшись на иных объектах.

Переживем конкурентов

На таком, малоприятном, фоне критерием успеха у компаний становится – «выживание», а не получение сразу большой прибыли. Как следствие, начнет в 2017 году расти число таких предпринимателей, что будут полагать, что обладают самым успешным бизнесом, ибо все неудачники уже покинули игровое поле. Дело в том, что «выживание» сведется к задаче пережить конкурента любыми способами, даже соглашаясь на контракт за более низкую стоимость и не стараясь задуматься о рентабельности данного проекта. А это приводит к тому, что практически нереально узнать, сколько было получено компанией авансов от иных заказчиков, и какова гарантия того, что новый контракт не стает решением для покрытия недостаточного финансирования по тем самым, другим контрактам. Причиной такого развития является тот факт, что подрядные работы в девелопменте все менее востребованы. А малая востребованность обусловлена малым спросом на жилье, а малый спрос – из-за высокой стоимости, а она вытекает из изменений в ФЗ-214, о чем мы и рассказали чуть выше.

А что же с ценами в 2017 году?

Сейчас можно часто увидеть предложения по продаже жилья по цене 30 000 рублей за 1 м2. Часть девелоперов даже стараются создать контракт с такими условиями, чтобы они были максимально им удобны. Вот только итог такого всегда одинаковый – подрядчики не справляются с возложенными на них обязательствами. В 2016 году банкротами стали баснословное за десятилетие количество генеральных и субподрядных организаций. А потому, просто таки необходимо уже заниматься корректировкой ценообразования в сфере строительства. Представьте, что территориальные и федеральные единичные расценки почти не корректируются и не учитывают постоянно изменяющихся цен на стройматериалы. А это – реальность.

С институтской скамьи многим известно, что строительство задействует до десяти смежных отраслей. В 1999 году ГосСтрой России, в бытность своего существования и в канун нового тысячелетия, опубликовал статистические данные о роли строительства в экономике страны: на одного работника (чернорабочего, ИТР, бухгалтера или директора) каждой строительной фирмы приходится 21 работник в связанных отраслях (металлурги, машинисты и прочие). И на сегодняшний день эти данные вряд ли сильно изменились.

Кроме того, строительство гарантирует создание рабочих мест, что увеличивает покупательную способность населения там, куда понесут тратить свои заработанные деньги строители. В итоге строительство имеет свойство кумулятивного эффекта – оказывает действие на потребление ресурсов в разных отраслях, а также последующую взрывную реакцию от реализации построенного. Инвестиции в строительство обусловливают положительную динамику в экономике, что даёт толчок для всех секторов экономики – и не сырьевой, и сырьевой, интенсифицирует логистику и транспорт.

Новые законы не идеальны

И очень странно видеть усилия нашего правительства по реорганизации строительной отрасли. Прямо «коней на переправе меняют». Правительство РФ уверено, что новые законы о проведении кадастровой госоценки недвижимости и о получении прав участниками долевого строительства на защиту смогут внести ясность в развитие этих сфер. Все эти нововведения уже действуют с наступлением нового года. В свою очередь, Единый госреестр недвижимости также теперь предоставит возможность сразу подавать заявления на регистрацию прав и кадастровый учет.

Добавим, что в 2017 году начал действовать и закон по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов. Если подробно его изучить, то в нем огромное число самых разных требований введено именно к самому застройщику, что дает возможность регулировать государству его деятельность в целом и долевом строительстве в частности. На фоне такого ввод Единого реестра застройщиков не выглядит чем-то ужасающим и непонятным. При этом Д. Медведев отметил, что новый закон определяет и создание фонда для того, чтобы участниками долевого строительства была получена дополнительная защита. А вот образование такого фонда станет осуществляться за счет взносов...застройщиков.

То есть, вместо того, чтобы искать и выявлять недобросовестных застройщиков и мошенников с помощью реформированной полиции и прокуратуры, будут душить всех строителей, кроме нескольких «особенно проверенных» застройщиков, что практически полностью лишает рыночных черт строительную отрасль, оставляя много мелких фирмочек, работающих у крупных (почти монополистов) на субподряде. И как «вишенка на торте» ввод госмонополии по No 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Пару лет назад я предлагал участвовать в картельных структурах, таких как объединение различных строительных организаций в СРО, имеющих в составе наблюдательного совета представителей или доверенных лиц из Администраций, чтобы совместно участвовать в тендерах на различные подряды. Сейчас же возможен лишь уход к «китам строительного бизнеса» на аутсорсинг по узкой специализации на конкретный и небольшой объём работ. Примером может служить взаимодействие ООО «ИнвестПроектМенеджмент» с ООО «РК Строй» или ООО «ИнвестСтрой». Словом, вполне себе рабочая обстановка. Мир меняется. Возникают новые условия, которые формулируют новые задачи, которые нужно просто спокойно решать, а не раздувать бурю в стакане.

автор: Алексей Кулаков, генеральный директор компании «ИнПроМен»

полный текст статьи со всеми выкладками и обоснованиями по ссылке: http://inpromen.ru/stati/stoy-itogi-2016.htm