Недвижимость в Германии: разбираемся с доходностью.

Владение недвижимостью в Германии связано как с возможностью получения дохода, так и с определенными расходами по обслуживанию, налогам и т.п.
Понимание того, что стоит за цифрой доходности, позволит Вам правильно оценить недвижимость в качестве инвестиции.

Доход владельца: холодная аренда или горячая аренда?

Принципиальное значение в расчете формальной доходности имеет величина, принимаемая как доход владельца. В зависимости от того, принимается ли в качестве дохода величина холодной или горячей аренды, показатель доходности объекта может радикально различаться.

Холодная аренда (Kaltmiete) - это сумма, выплачиваемая владельцу квартиры арендатором за использование объекта.

Коммунальные услуги или услуги ЖКХ (Nebenkosten) оплачиваются арендатором владельцу квартиры дополнительно и, как правило, включают в себя плату за вывоз мусора, водоснабжение, канализацию, освещение в подъезде и т.п. Эти платежи владелец не оставляет себе, а передает Управляющей компании как свою долю в общедомовых платежах ЖКХ.

Горячая аренда (Warmmiete) – это полная сумма платежей, состоящая из холодной аренды и платы за коммунальные услуги ЖКХ, которую арендатор перечисляет владельцу квартиры.

Пример:
Квартира сдана в аренду и приносит ежегодно 2.280 евро доходa от “холодной” аренды.
Стоимость ЖКХ - 145 евро/мес.
Можно рассчитать, что годовая “горячая” аренда (Warmmiete) составит 4.020 евро.
Таким образом, при стоимости квартиры 18.000 евро:
доходность по холодной аренде составит 2.280/18.000 = 12,66%
доходность по горячей аренде составит 4.020/18.000 = 22,33%

Из приведенного примера видно, что, сопоставляя доходность объектов из разных источников, следует обращать особое внимание на метод расчета.

Мы всегда придерживаемся метода расчета доходности по холодной аренде, так как это максимально правдоподобно отражает ситуацию с доходностью.

Откуда берутся «страшные» цифры доходности?

При рассмотрении реальной доходности можно оперировать величиной холодной аренды и ценой. Однако нередко предлагаемый объект не сдан в аренду и/или требует предварительных капиталовложений, прежде чем сможет генерировать доход.

В этом случае, при формальном расчете доходности используется возможная холодная аренда, которую можно рассчитать на основании арендной статистики в регионе или по схожим квартирам.

Пример:

Квартира продается через судебный аукцион, предполагаемая цена покупки 22.000 евро. По региональной статистике стоимости аренды за кв.м. или по данным предыдущего арендатора можно рассчитать величину “холодной” аренды ок. 310 евро/мес.
Таким образом, возможная доходность по холодной аренде составит 310 евро х 12 месяцев / 13.000 евро = 16,9%

Это довольно высокий процент, однако он не учитывает, например, стоимость ремонта квартиры перед сдачей в аренду и ее простой во время ремонта.

В описании объектов русскоязычных и немецких сайтах вы всегда должны обращать внимания на все моменты, о которых мы говорим в наших видео. Холодная аренда - это первое и наверно одно из самых важных. Ведь в первую очередь от нее зависит доходность ваших инвестиций. Зная холодную аренду вы уже сами сможете рассчитать и оценить целесообразность рассмотрения того или иного объекта. 

К сожалению, этого очень мало для реальной оценки объекта. Смотрите наши видео, чтобы узнать какую еще информацию НЕОБХОДИМО иметь, перед принятием решения по покупке любого объекта недвижимости в Германии.