Квартирное рейдерство в Москве

Зампред думского комитета по законодательству Валерий Гребенников считает: проблема захвата собственности все же решается.

«Продажа доли законна, но закон содержит ограничение: если ты продаешь долю в квартире, в общей собственности, то ты не можешь ее продать, тебе никто не заверит твою сделку, она не может вступить в силу, не будучи зарегистрированной, ты не можешь продать свою долю без согласия других собственников», - сказал он.

Но тут же оговорился: «В законе написано: воровать нельзя. Но народ ворует. В законе написано: бандитствовать нельзя. Но народ бандитствует. Нельзя брать взятки, но люди берут взятки. Ну что теперь поделать! Нельзя продавать квартиру без согласия других дольщиков – так гласит закон. Но если его нарушают, значит, надо искать виновных и привлекать их к ответственности. Надо находить тех, кто зарегистрировал такую сделку. Такая сделка не может быть зарегистрирована. Так записано в законе».

Депутат подтвердил: «это называется рейдерство, таким вот ныне модным языком». «Когда путем подделки документов, путем всякого рода липовых махинаций завладевают либо частью общей собственности, либо всей этой собственностью. И после этого устраивают «тяжелую жизнь» остальным собственникам, или законным собственникам. Да, это рейдерство. Это сегодняшний бич России. Как в девяностых годах мы все страдали от банкротств - волна была, целое море банкротств, на которых многие ныне уважаемые люди составили свои состояния баснословные. Так сейчас мы попали в полосу рейдерства по всей России», - сказал Гребенников.

Квартирное рейдерство уже давно стало бичом в России. Его непотопляемость и победное шествие по стране наносит существенный удар по доверию к власти.

Президент страны Дмитрий Медведев неоднократно заявлял о важности решения жилищной проблемы и строительстве доступного жилья.

Председатель правительства Владимир Владимирович Путин недавно вновь заявил о том, что пора людей вытаскивать из трущоб. Дело это и социальное и политическое.

Однако, именно одна из ветвей власти, судебная, делает всё возможное, чтобы загнать людей в трущобы, превратить добротные квартиры в коммуналки, вынося решения противоречащие закону, официальной правовой литературе, здравому смыслу, наконец.

При таких обстоятельствах, как говориться, сколько бы нового жилья не построили, оно будет только новой вкусной поляной для квартирных рейдеров.

В соответствии со статьёй 80 Конституции РФ президент страны «обеспечивает согласованное функционирование и взаимодействие органов государственной власти». Но что-то судебная власть не спешит соглашаться с позицией исполнительной и законодательной власти по отношению к жилищным правам граждан.

Большинство наших судей убеждены (судьи у нас руководствуются не только законом, но и собственными убеждениями), что в отдельную квартиру, находящуюся в общей собственности, можно подселить посторонних людей и в любом количестве. Они твёрдо убеждены, что это не нарушает прав других сособственников.

Речь идёт об одной из популярных схем захвата недвижимости в виде отдельной квартиры, которая действует уже более 10 лет.

Есть два основных игрока в этой схеме. Это криминальные структуры и компании, занимающиеся недвижимостью на вторичном рынке жилья. Но особой разницы в захвате собственности нет. В основе схемы лежат: незаконная регистрация купли-продажи доли в праве на квартиру и выдача свидетельства о собственности на эту долю постороннему лицу федеральным управлением регистрации собственности и неправосудное решение суда о вселении посторонних лиц в квартиру, выдел доли в которой невозможен.

Официальная правовая литература, доступная гражданам так трактует и разъясняет понятие «доли в праве на общее имущество».

- Каждому из сособственников не принадлежит какой-либо фрагмент общего имущества, объектом права является вся квартира в целом.

- Доля в праве собственности не может быть выражена в виде частей имущества – комнат, квадратных метров и т. п. То есть доли могут быть определены в праве собственности, но не в самой квартире.

- Доля в праве как бы растворена и одновременно присутствует в каждом атоме общего имущества. Фактическое владение общей собственностью осуществляется совместно всеми сособственниками. Владеть долей в праве собственности нельзя, сособственник владеет не долей в праве, а общим имуществом.

- При определении долей совместная собственность не прекращается, так как у сособственников имеется одно право на один объект недвижимости.

- Доли не возникают с момента государственной регистрации – в Едином Государственном реестре открывается раздел на квартиру, в который вносятся записи о правах сособственников с определением их долей в праве собственности. Если бы возникла долевая собственность, то есть объектом права была бы часть объекта недвижимости, то в ЕГРП открылся бы раздел на часть квартиры, в который бы внесли запись о праве собственника этой части квартиры.

- Право собственности не допускает одновременного наличия доли в праве и части квартиры с определённой площадью. То есть может быть или доля в праве или часть объекта.

- Долевая собственность – это вся квартира (выделенная часть объекта недвижимости – многоквартирного дома), а доля в праве собственности – это право сособственников на один объект – квартиру, это внутренняя валюта участников общей собственности на эту квартиру.

Доля в праве не является недвижимым имуществом. Недвижимым имуществом является вся квартира целиком.

- Раздел имущества, представляющего собой отдельную квартиру, находящегося в общей собственности, и выдел из него доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений – кухни, коридора, санузла, и оборудования отдельного входа.

При отсутствии такой возможности суд вправе определить по просьбе истца порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имущества, если этот порядок не установлен соглашением сторон… который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности.

Об этом сказано в Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ».

Также в пунктах 35, 36, 37 этого постановления указано, что выдел доли происходит в соответствии со статьёй 252 на основании статьи 133 ГК РФ, которая гласит: «Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами статей 252…»

Суд вправе отказать в иске о выделе его доли участнику общей собственности, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, под ущербом следует понимать невозможность использовать имущество по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, либо снижение материальной ценности, неудобства в пользовании и т. п.

То есть продажа доли в праве постороннему лицу невозможна ещё и потому, что превращает её в коммунальную, её невозможно использовать по целевому назначению (напомню, что все квартиры после 1962 года строились и проектировались для проживания одной семьи).

Выделяющийся сособственник не обращается в суд с иском о выделе доли на основании статьи 252 ГК РФ, а использует часть 2 статьи 246 и статью 250 ГК РФ. Статья 246 ГК Статьи 246 и 250 ГК РФ не могут применяться по отношению к доле в праве на общее имущество в виде квартиры, выдел доли в которой невозможен. Доля в праве не является вещью и имуществом, не является долевой собственностью!!! Продать её в соответствии с этими статьями сособственник не может. Доли в квартире не выделены и не превращены в части, а лишь определены. Выделить долю в неделимой вещи можно только на основании статьи 252 ГК РФ! Разменять или продать квартиру можно только при обязательном согласии на размен остальных сособственников, тогда операции по обмену или продаже производятся со всей квартирой целиком по согласию всех её сособственников, а не с долей в праве, которая объектом вещных прав не является.

Нельзя квартиру с одним входом и местами общего пользования превратить в коммунальную! Это является правонарушением. Нарушаются наши права на владение и распоряжение общей собственностью, права на неприкосновенность частной жизни, личной и семейной тайны, тайны телефонных переговоров, гарантированные Конституцией (статья 23)

В соответствии со статьёй 209 ГК РФ сособственник может совершать в отношении принадлежащего ему имущества только те действия, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Рейдеры же в договоре купли-продажи ссылаются на статьи Гражданского Кодекса, которые предполагают продажу недвижимости, а не доли в праве. Вот на эти.

В соответствии со статьёй 433 ГК РФ, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации.

В статье об особенностях продажи жилых помещений - 558 ГК РФ, отсутствует указание на то, что может быть продана доля в праве, говориться лишь о продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Статья 554 ГК РФ указывает на то, что существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нём всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определённость. Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащим продаже, и договор не считается заключённым, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

В статье 556 ГК РФ о передаче недвижимости указывается, что передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому продавцом и принятие её покупателем акту, обязательство продавца считается исполненным после вручения этого имущества покупателю. Такого акта существовать не может, как и вручения некой субстанции, растворённой в квартире. Доля в праве не является не имуществом, не вещью, у неё нет «индивидуальной определённости», продать её нельзя!

Однако, несмотря на невозможность и явную абсурдность договора купли-продажи доли в праве на общее имущество в виде квартиры, этот договор регистрируется регистратором, обслуживающим квартирных рейдеров.

После того, как регистратор зарегистрировал договор купли-продажи, продавец в течение суток, должен вручить покупателю имущество и подписать акт о передаче этого имущества, покупатель должен вручить деньги продавцу.

Акт о передаче недвижимости должен быть представлен регистратору, после чего регистрируется право собственности.

И опять, нарушая закон, регистратор выдаёт свидетельство о собственности рейдеру, без акта передачи имущества.

То есть нет законов, которые бы предусматривали продажу доли в праве на недвижимое имущество в виде квартиры, раздел которой в натуре невозможен. Заключить договор купли-продажи на невыделенную долю в праве невозможно, так как для этого нет законных оснований.

Регистраторы, регистрирующие договор купли-продажи доли в праве и выдающие свидетельство о собственности на эту долю в праве действуют с умыслом, нарушая закон.

Рейдеры приходят в квартиру со свидетельством о собственности на долю в праве на общую собственность. Вселяются в квартиру и начинают выживать сособственников. Милиция ничего не может сделать, так как у рейдеров на руках свидетельство о собственности. Очень часто, как сказано в памятке Общественной палаты о том, как противостоять рейдерству, и милиция, и прокуратура могут сами быть пособниками рейдеров, работать на чёрных риэлторов. Уголовное дело возбуждать отказываются, хотя подобные преступления можно отнести к мошенничеству, вымогательству, превышению должностных обязанностей регистраторами и т. п