Новостройки в столице никому не нужны?

На что идут застройщики, чтобы привлечь на свои объекты покупателей? Какую модель поведения выбирают при этом граждане, которые могут позволить себе подобную покупку? Эксперты рынка рассказывают о свежих тенденциях в сегменте новостроек столичного региона.

Застройщики шаманят с прибылью

Проанализировав состояние дел на первичном рынке за последние два года, специалисты по продажам недвижимости выяснили, что к настоящему моменту существенно возросло количество новых проектов, где вниманию покупателей предлагаются объекты с отделкой. Так, по информации представителей компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к концу 2015 года на всей территории Москвы число подобных предложений выросло чуть ли не в 2 раза.

По словам ее гендиректора Натальи Шаталиной, в связи с усилением конкурентной борьбы среди застройщиков Москвы, последние поставлены перед необходимостью придерживаться гибкой ценовой политики, выставляя на реализацию в рамках одного проекта квартиры как с отделкой, так и без. Однако сейчас на первичном рынке столицы имеются проекты, в которых все без исключения объекты предлагаются с отделкой. В Новой же Москве, учитывая пониженный спрос и довольно обширное предложение, констатирует Наталья Шаталина, застройщики в погоне за покупателями и ранее довольно активно предлагали отделку объектов в разных вариантах. В частности, в некоторых проектах таковой могли похвастаться только однокомнатные квартиры и студии, потому что, по мнению девелоперов, именно такие объекты и рассматриваются в качестве основного варианта покупателями, испытывающими затруднения с бюджетом.

Общий итог такой политики сводится к следующему:

• в старых границах мегаполиса подобные лоты представлены в 15 проектах, что составляет 12% от общего их количества (против 7% на рубеже 2014 и 2015 годов), и большая их часть представлена домами, которые возводятся по панельной технологии;
• на присоединенных территориях квартиры с отделкой реализуются в 11 проектах (это 30,6%, фактически треть от общего числа жилых комплексов в этих границах сейчас против 26% годом ранее).

Еще совсем недавно объекты с отделкой на рынке были представлены в минимальном количестве, поскольку в структуре предложения превалировал бизнес-класс (а приобретателями подобных объектов такие не приветствуются, резюмируют представители риелторских агентств, поскольку они предпочитают воплощать в жизнь собственные дизайнерские решения). Однако к настоящему моменту соотношение явно складывается в пользу массового сегмента (и в обозримой перспективе его преимущество будет только увеличиваться), поэтому застройщики, с уверенностью предполагают эксперты, стремясь сделать свои проекты более интересными, будут увеличивать долю подобных предложений.

«Примечательно, — считает независимый риелтор Кирилл Морозов, — что на рынке подобная тенденция преподносится под соусом заботы застройщика о покупателе в трудные времена. Однако я считаю, что здесь нет ничего кроме холодного расчета».

Потому что на самом деле, поясняет эксперт, четких границ понятия «отделка от застройщика» не существует, так что под этим «брендом» покупателю может быть предложено все что угодно. Например, только выровненные под поклейку обоев стены или побеленные потолки. Но если даже это и уложенное напольное покрытие со всеми остальными положенными «примочками», рассуждает Морозов, то никто не дает гарантии, что качество материалов будет соответствовать хотя бы минимальным санитарным нормам, не говоря уже о том, что их внешний вид может элементарно не понравиться покупателям.

«Так что застройщики, по большому счету, просто используют ситуацию, чтобы „выжать“ из затягивающих пояса граждан, поставленных перед необходимостью решать свой жилищный вопрос, побольше денег за старый товар в подновленной упаковке, ведь, как известно, бедным выбирать не приходится, — подытоживает специалист по недвижимости. — Так что граждане вынуждены платить за объект дороже, чтобы впоследствии все-таки потратить дополнительно энную сумму денег на приведение жилья к приемлемому для себя эстетическому состоянию».

Это мнение знатока рынка недвижимости особенно актуально в свете тенденции к уменьшению метража строящихся объектов в среднем на 10−15 квадратных метров. К примеру, если ранее размер московских «трешек» колебался в диапазоне от 80 до 110 «квадратов», то теперь «потолок», как правило, не превышает 85. Наиболее востребованные у покупателей объекты в области «ужались» до 60−75 квадратных метров (против 70−75).

Покупатели бегут из Москвы

Пока, отмечают представители «ИНКОМ-Недвижимости», структура спроса не претерпела изменений. Как и во второй половине прошлого года, порядка 87% граждан интересуется объектами классов «комфорт» и «эконом» в Москве (в том числе и «новой»), а также в ближнем поясе Подмосковья (для сравнения — в докризисный период это было 55% в старых границах города и 75% на присоединенных территориях и в области).

Между тем сами покупатели в условиях экономической нестабильности меняют свои модели и стратегию поведения.

Например, до начала кризисного периода средний чек по сделке с первичной недвижимостью массового сегмента (классы «комфорт» и «эконом») в Московской области колебался в диапазоне от 4 до 5 миллионов рублей, а в столице — от 7 до 9 миллионов рублей. В конце же 2015 и 5−7 миллионов в столице (включая новые территории). Налицо практически двукратное падение.

Вместе с тем, говорят специалисты, квартиры низшей ценовой категории выбирает только каждый десятый покупатель. Остальные девять, руководствуясь принципом сбалансированности потребительских характеристик квартиры и ее стоимости, подходит к выбору объекта с точки зрения его комплексной оценки. Во внимание принимаются многие факторы, сред которых основными являются транспортная доступность, степень развития районной и микрорайонной инфраструктуры, а также экологическая обстановка в границах локации и на примыкающих к ней территориях.

Отчасти по этой причине, а отчасти — из-за преобладания предложения над спросом, также почти в два раза увеличились сроки принятия гражданами окончательного решения о покупке. В «тучные» годы рынка на раздумья люди брали от полутора до двух недель, сейчас же им требуется для этого в среднем около месяца.

При этом, заявляют эксперты, примерно пятая часть всех потенциальных покупателей «первички» в столичном регионе не просто подыскивает объекты с оптимальным соотношением «цена-качество», а практически «охотится» за самыми выгодными предложениями. Сколько может длиться такая «охота», знатоки рынка не уточняют, но подчеркивают, что в случае обнаружения подходящего предложения на принятие решения и подписание необходимых документов уходит всего несколько дней.

По сравнению с предыдущими годами количество обращений граждан к посредникам (агентам по недвижимости) по вопросам приобретения недвижимости уменьшилось (-35% к уровню 2013 года). А вот конверсия самих обращений в реальные сделки по сравнению с этим же периодом, напротив, возросла почти в два с половиной раза (30% сейчас против 12% в конце 2013 года).

Вместе с этим, утверждает «инкомовец» Юлиан Гутман, число москвичей, приобретающих для собственного проживания квартиры в области, продолжает стабильно увеличиваться (примерно на 10−15% ежегодно). Причины такой миграции, по мнению эксперта, довольно легко объяснимы. В отличие от шумной, перезастроенной и не всегда благополучной с точки зрения экологии столицы в городах-спутниках ситуация с транспортной и социальной инфраструктурой продолжает улучшаться, а состояние окружающей среды не в пример лучше. Тем более что денег, вырученных от продажи хотя бы «однушки» в мегаполисе хватает на приобретение трехкомнатной квартиры в области.