Люди не представляют, что принятие закона - невидимые миру слезы

Доброго времени суток, уважаемые гайдпаркеры!

Погода в Москве улучшилась, а вместе с этим улучшилось и мое настроение - сегодня президент подписал долгожданный закон о защите прав дольщиков, над которым мы с коллегами работали несколько лет.

Закон давался очень нелегко. Он начал писаться еще в предыдущем созыве Государственной Думы, когда я, как руководитель рабочей группы партии ЕР по защите прав вкладчиков и дольщиков, вплотную столкнулся с проблемами людей, оказавшихся без жилья по вине недобросовестных застройщиков. Именно тогда мы с коллегами поняли, что нам необходимо что-то менять в законах. Потому что сегодняшнее право не защищает людей, которые решили вложить свои средства в жилье.

Дмитрий Медведев на тот момент первым вице-премьером правительства и курировал национальные приоритетные проекты. Летом 2007 года я пришел к нему с материалами и рассказал о существующих проблемах. Впрочем, он о них уже знал - истории об обманутых дольщиках к тому времени гремели на всю страну. И поэтому сразу поддержал усилия по разработке и принятию этого закона. Год назад на встрече актива ЕР с президентом я напомнил ему, что закон уже получил его благословение. Память у президента оказалась хорошая. И по контексту дальнейшего разговора я окончательно убедился, что это так.
Вообще должен сказать, что подготовка закона - это невидимые миру слезы. Общество зачастую не представляет себе, каких титанических усилий стоит не столько написать закон, сколько провести его через рифы различных бюрократических препон. Помимо того мы сразу же столкнулись с мощным строительным лобби. Но, прежде всего, объясню суть наших поправок.

Сегодня одна из главных проблем, с которой сталкиваются люди,  заключается в том, что застройщик предлагает покупать квартиры не по договорам долевого участия, а по различным обходным схемам. Самая распространенная из них - это вексель, когда тебе продают не квартиру, а некую бумажку, что якобы у тебя взяли в долг, а под обеспечение этого долга ты получаешь квартиру в строящемся доме. Или, например, предварительный договор. Самый интересный вариант такого документа, который я видел, назывался "Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи".

К сожалению, все эти занятные документы совершенно не защищают людей. Если банк застройщика окажется недобросовестным и растворится с деньгами, обанкротится или даже объективно не сумеет достроить жилье, то у людей остается одна дорога - в суд, подавать на банкротство. Однако опыт показывает, что к моменту банкротства у застройщика уже ничего не остается. В этой ситуации получить с него можно лишь от мертвого осла уши.

До этого дня в нашем праве существовали определенные пробелы.  Например, у нас есть основной закон, ФЗ   214 "О долевом участии в строительстве". В нем четко сказано, что действителен лишь договор долевого участия, который надо зарегистрировать в обязательном порядке, а также еще целый ряд условий. А кроме того, в нем содержится определенная система гарантий для дольщиков.

Однако наряду с этим у нас в ходу Гражданский Кодекс, который устанавливает свободу договора. И раньше мы при всем желании не могли ничего предъявить застройщику. В ответ он всегда мог указать на Гражданский Кодекс. Хочу и продаю вексель, мое право.
Сегодня дня такой ответ ему уже не поможет. Теперь приобретение жилья может осуществляться исключительно через договор долевого участия со всеми вытекающими отсюда последствиями. А также с полным набором гарантий для дольщика. Каждый факт незаконного сбора с вкладчиков денежных средств  наказывается серьезным штрафом - от полумиллиона до миллиона рублей. То есть, если, например, застройщик привлек дольщиков через векселя на строительство стоквартирного дома, то ему придется заплатить штраф государству от 50 млн. до 100 млн. рублей.

Преимущество договора перед векселем заключается в целом ряде причин. Как уже говорилось, договор в обязательном порядке регистрируется. Ты не можешь совершать никаких действий по строительству дома, пока у тебя на руках не будет всего комплекта необходимых документов - документы на право пользования земельным участком, разрешение на строительство, проектная декларация, которая в обязательном порядке должна быть вывешена на сайте компании. Там же должны быть вывешены данные по финансовой отчетности и баланс, чтобы покупатели квартир могли понимать, насколько эта компания вообще состоятельна. И еще одно обязательство - застройщик должен на все деньги, привлекаемые для долевого строительства, получить либо банковскую гарантию, либо это деньги под обеспечение земельного участка. Поэтому, в конкурсную массу, если банкротство все-таки состоится, незавершенный дом уже не попадает.

Другой принципиальный момент - мы упрощаем порядок регистрации договоров долевого участия, сокращаем количество документов и сроки регистрации, а также ряд других технических изменений, не столь интересных для широкой аудитории.

Однако после написания этого закона мы сразу столкнулись с мощным строительным лобби. Руководители и владельцы основных строительных компаний пришли к руководству правительства и легли там костьми - выступили категорически против. И с каждым из них впоследствии пришлось сесть за стол переговоров, объяснить, показать и убедить, что работать в "белую и прозрачную" намного лучше. Не обошлось и без компромиссов. Этим же законом мы отменили НДС для услуг застройщика при долевом строительстве, чего строительная отрасль добивалась очень давно. Впрочем, справедливости ради стоит заметить, что минимизация затрат после отмены НДС не покроет дополнительных расходов по обязательному оформлению всех договоров долевого участия.

Хватало проволочек и помимо строительного лобби. Например, за время подготовки закона сменилось три министра регионального развития. А ведь закон требовалось согласовать со всем правительством. Мы с моим коллегой Александром Коганом, который был самым активным депутатом в этом направлении, обошли всех профильных министров. Сначала министром регионального развития был Яковлев. Мы пришли к нему, убедили его в том, что новацию надо поддержать. Однако, пока закон дошел до нашего правительства, министром стал уже Козак. Все началось по новому, теперь убеждали Дмитрия Николаевича. К тому моменту, когда правительство стало готовить заключение на новый закон, министром регионального правительства стал уже Басаргин. И опять мы отправились объяснять, почему это нужно. К счастью, наконец, мы убедили и руководство, и членов правительства, и администрацию президента.

При этом мы прекрасно отдаем себе отчет, что проблема обманутых дольщиков пока еще далеко не решена как в практической, так и в законодательной плоскостях. И поэтому мы внесли еще один закон - об особенностях банкротства тех организаций, которые привлекают средства дольщиков. Я надеюсь, что его не придется ждать три года - этот закон логично вытекает из предыдущего. К тому же задержка принятия закона о защите прав дольщиков была во многом связана с тем, что мы не могли найти общего языка с правительством именно по поводу особого порядка банкротства. Мы настаивали на том, что нельзя  банкротить компании, в которых есть деньги людей, по общему сценарию. Необходимо предусмотреть в этом случае защиту для пострадавших - люди не виноваты. В конечном счете, мы вывели из сегодняшнего закона все новации, связанные с банкротством, в отдельный закон. По нему уже есть положительное заключение. Нет сомнений, что он пройдет. Вчера состоялось заседание Комитета по собственности, на котором закон был рекомендован к принятию. Думаю, к весенней сессии в первом чтении его уже примем.

Однако и это еще не все - уже сейчас начинаем работу над законом об обязательном страховании договоров долевого участия. Это еще один механизм для того, чтобы проблема с обманутыми дольщиками никогда не повторилась в России снова.