Беларусь: долевое строительство офисов отмирает

Рынок долевого строительства офисов стремительно сокращается, уменьшившись с начала года более чем на 40%, отмечают эксперты агентства недвижимости "Твоя столица".

В настоящее время рынок долевого строительства офисов переживает сложное время, в течение которого ему необходимо переориентироваться и адаптироваться к новым требованиям существующего спроса, а именно, ценам, жестким требованиям к срокам строительства и т.д. Необходимость этого назревала еще с 2014 года и была неизбежной, однако сможет ли рынок «долевки» адаптироваться – покажет лишь время.

В конце ноября 2015 года по схеме долевого строительства на рынке офисной недвижимости г.Минска в активном предложении осталось лишь 15 бизнес-центров из 26 строившихся в начале года. За 11 месяцев текущего года рынок «долевки» уменьшился в объеме более чем на 40% и сейчас представлен 8 объектами класса «В» и 7 класса «С». Часть из ушедших с рынка объектов ввелись в эксплуатацию, часть приостановило строительство, а оставшаяся часть вовсе осталась лишь на бумаге. Сейчас в активном предложении остались лишь те объекты, которые находятся на последних стадиях строительства и те, для которых приостановка строительства невыгодна с финансовой точки зрения – финансовые риски, ложащиеся на застройщика, значительно превалируют над выгодами.

Цены «долевки» уже меньше 1000 долларов за кв. м.

По итогам ноября 2015 года средняя цена предложения долевого строительства 1 кв. м составила для класса «В» - 1625 долларов за кв. м с НДС, для класса «С» - 1350 долларов за кв. м с НДС. По сравнению с октябрем снижение составило -3% и -1% соответственно.

Несмотря на небольшую величину среднего снижения цен, в ноябре уже можно было найти предложение по цене 950 долларов за кв. м. За эту цену предлагается долевое строительство офисов площадью до 100 кв. м. в бизнес-центре класса «В», находящегося на последних стадиях строительства.

Всего же за 2015 год рынок долевого строительства потерял в цене порядка 27%. Кроме того, помимо «официального» снижения цен, «реальным» покупателям застройщики и их уполномоченные представители готовы предоставлять дополнительные скидки.

Вторичный рынок продолжает расти

Что касается вторичного рынка офисных площадей, то тут наблюдается увеличение объемов предложения, при том, что уровень покупательской активности продолжает оставаться низким. Точнее темпы роста белорусского бизнеса не успевают за темпами увеличения предложения на рынке.

В частности, рост вторичного рынка происходит за счет того, что достаточно много собственников, построивших офисы по схеме долевого строительства, с целью последующей сдачи в аренду, по окончанию строительства решили сразу же их продать. Основной причиной подобных сделок можно назвать снижение фактической от планируемой доходности сдаваемых в аренду офисных помещений.

Завышенная цена чревата потерями

За 11 месяцев 2015 года средний уровень цен предложения кв. м снизился на 36% и по итогам ноября 2015 года составил 1590 долларов за кв. м и 1375 долларов за кв. м с учетом НДС для классов «В» и «С» соответственно. Снижение цен предложения свидетельствует о том, что продавцы уже понимают тот факт, что в условиях растущего объема предложения для привлечения покупателя необходимо изначально устанавливать максимально объективные цены. Иначе велика вероятность того, что продаваемый офис будет практически полностью обделен вниманием со стороны потенциальных покупателей. А с учетом продолжающего снижения цен, любая задержка для продавца чревата денежными потерями.

Средние рыночные цены, сформированные на основе запросов покупателей и совершенных сделок находятся на уровне 1200-1300 долларов за кв. м. с НДС для класса «В» и 1000-1100 долларов за кв. м. с НДС для класса «С». При этом уровень дисконта (скидки на торг) не должен превышать 10%, в противном случае велик риск значительного снижения покупательского интереса к продаваемому объекту.

Объективная цена - залог выгодной сделки

Сложности с определением объективной цены заставляют продавцов выставлять на продажу офис с отметкой «цена договорная». Желание продать объект велико, но не менее велико желание продать его по максимально возможной для текущих рыночных условий цене. Но, как показывает практика, объекты с «договорной» ценой в ситуации широкого выбора офисов также находятся в зоне риска покупательского безразличия. Когда есть из чего выбрать по объективной цене, никто не хочет вступать в сложные «торговые» дискуссии с продавцом.

Также нередки и случаи, когда покупатели, а в частности инвесторы, ориентируются при оценке стоимости конкретного офиса на цены аналогичных офисов, находящихся в активном предложении на рынке. Однако цены предложения и цены, по которым заключаются реальные сделки купли-продажи, могут значительно отличаться. В этой связи, в последнее время выросла востребованность таких услуг, предоставляемых риэлтерскими организациями, как определение объективной цены (арендной ставки). В этом случае, потенциальный покупатель проводит своего рода «диагностику» офиса перед покупкой, чем страхует себя от финансовых потерь в дальнейшем.

Такая практика развита в европейских странах и понемногу начинает получать свое развитие у нас в стране.

Более подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php.

Рынок аренды офисных площадей

Рынок офисной недвижимости продолжает увеличиваться в размерах. На начало декабря 2015 года общая площадь вакантных современных офисных площадей составила порядка 60 тыс. кв. м, что в 2 раза больше уровня начала года.

В настоящее время величина предъявляемого спроса со стороны «бизнеса» на аренду офисов значительно меньше объема предложения офисных площадей. Вместе с экономической нестабильностью этот фактор продолжает оказывать давление на уровень арендных ставок и все сильнее обострять конкуренцию среди собственников-арендодателей.

С начала 2015 года ставки аренды в бизнес-центрах г. Минска, рассчитанные по предложению, в среднем снизились на 31% и по итогам ноября составили:

- по классу «А» = 22 евро за кв. м. с учетом НДС;

- по классу «В» = 14 евро за кв. м. с учетом НДС;

- по классу «С» = 9 евро за кв. м. с учетом НДС.

Требования рынка - офисы по 10-15 евро за кв. м.

Основной спрос на офисные помещения сконцентрирован в ценовом диапазоне 10-15 евро за кв. м. с НДС. За 2015 год спрос на офисы с подобными ставками вырос с 51% до 66%. В то же время меньший интерес для арендаторов стали представлять площади, где «квадрат» предлагают за 15-20€, – их доля в общем объеме спроса за 11 месяцев текущего года сократилась с 36% до 17%.

В зависимости от класса качества наибольшей популярностью пользуются офисы класса «В», как наиболее сбалансированного по критериям «цена-качество». Все чаще арендаторы обращают внимание на бизнес-центры, имеющие одного собственника и находящиеся под управлением профессиональной обслуживающей компании. В отличие от класса «С», бизнес-центры класса «В» зачастую отвечают этим требованиям, что для арендаторов значительным образом упрощает решение вопросов по эксплуатации офиса и в частности, переформатированию арендуемых площадей в большую или меньшую сторону.

Более подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php.

Торговая недвижимость: Ставки аренды просели более чем на треть

В ноябре 2015 года рынок аренды торговых площадей продолжил свое падение и по итогам месяца средняя ставка аренды в торговых центрах г. Минска составила 20 евро за кв. м с учетом НДС. Всего же за 11 месяцев текущего года арендные ставки просели на 38%.

На фоне падения ставок арендной платы, арендаторы столкнулись с проблемой снижения объемов продаж, что вынудило их предпринимать меры по стимулированию покупательской активности. К стандартным маркетинговым мероприятиям (вручение подарочного сертификата при покупке, существенное снижение цены второй покупки в чеке либо предоставление ее в качестве подарка, распространение купонов на дополнительную скидку) прибавились такие, как «Черная пятница» (ТЦ «Galileo», ТРЦ «Титан») и проведение развлекательных мероприятий.

В течение 2015 году активно развивались международные сети общественного питания и в частности фаст-фуда. Рынок объектов общественного питания в 2015 году пополнил свой список такими операторами такими, как.

• KFC – Экспобел, Притыцкого 101а
• Papa John’s  - Немига 12А Победителей 85, Скрипникова 11А, Могилевская 4в
• Baskin Robbins – Arena-City, Витебск (Жесткова, 7)
• Burger King – Притыцкого 154, Притыцкого 19а
• Sbarro – Притыцкого 28а
• Domino’s Pizza – Шаранговича 25.

Развитие продовольственных «сетей»

Что касается продовольственных сетей, то в ноябре 2015 года торговая сеть «Рублевский» пополнила список своих магазинов на 2 объекта: в ТЦ «Ленинград» и ТЦ «Базис», супермаркет «Bigzz» открылся в составе ТЦ «Outleto», и уже в начале декабря открылся гипермаркет «Гиппо» в составе ТЦ «МОМО».

В течение 2015 года продуктовый оператор «Корона» развивал новый формат магазинов - супермаркеты площадью до 1000 кв. м. В ноябре 2015 года был открыт уже четвертый магазин данного формата в агрогородке Ждановичи на ул. Заречной 1в-3.

Гипермаркет «Prostore», расположенный по адресу пр-т Дзержинского 126, переходит на круглосуточный режим работы, кроме того «Соседи», расположенные в ТЦ «Рига» и «Раковский кирмаш», продлили режим работы до 02:00. А вот работа магазинов сети «Mart Inn» приостанавливается Минторгом на срок до 90 дней (с 16 декабря 2015 года).

Более подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php.