Откровения риэлтора: квартирный мыльный пузырь лопнул

Цены на московские квартиры всегда вызывали любопытство даже у тех, кто никакого жилья покупать не собирается. Это как курс доллара или стоимость сумочки от Луи Виттон. Один из своеобразных индикаторов происходящего в экономике.

Нынче с «индикатором» происходит что-то непонятное. Ходят слухи, что из-за кризиса на рынке произошел настоящий обвал. Но в объявлениях прежние цены, а большинство застройщиков обещают, что осенью у них что-то подорожает из-за роста расходов на стройматериалы (покупайте сейчас!). Между тем статистика Росреестра фиксирует сильное падение числа сделок. А в конце июля произошло невероятное для Москвы событие. Несколько десятков крупных компаний организовали черную пятницу с распродажей жилья через интернет. Квартиры в крутых жилых комплексах предлагались по цене, по которой еще полгода назад можно было купить квартиру в бюджетной панели за МКАД.

Чтобы разобраться, как все это совместимо, мы пошли необычным путем. Роман, риэлтор и топ-менеджер одного из столичных агентств недвижимости, согласился рассказать о том, как видится сейчас изнанка рынка. Ниже - его прямая речь.

Сдулось все!

И раньше было много разговоров о том, что цены на московское жилье - пузырь. А сейчас он лопается. Можно даже сказать, уже лопнул. По объявлениям вы этого не заметите. Но реально все сделки идут со скидками в 20 - 25%. То есть продавцы держат-держат цены, потом кто-то ломается, дает дисконт - и у него покупают. Весной еще можно было продать со скидкой 10%. Потом - не меньше 15%. И чем дальше, тем больше скидки. Это с обычной недвижимостью. А с элитной - ситуация совсем плохая. Дом на Рублевке, который стоил 75 млн. руб., сейчас никто не хочет покупать за 45 млн. И изменения пока не проглядываются.

Обычно на рынке столицы, без учета Новой Москвы, одновременно продается порядка 130 - 140 000 квартир. Сейчас - почти 220 000. Это и «сброшенные» инвестиционные квартиры, но в основном накопившееся предложение. Поскольку с зимы покупателей мало. Редкий человек, который не потратил по дури все сбережения в конце 2014 года, сейчас может выбирать из нескольких десятков квартир. И других конкурентов у него нет. Такого в Москве никогда не было.

Мы, профессиональные инвесторы, считаем, что это не просто кризис - такой как был в 1999 или 2009-м. Это новая экономическая реальность. Общий приток денег в Россию замедлился - и из-за общемировой экономической ситуации, и из-за санкций, и из-за падения цен на нефть. А значит, прежних шальных инвестиционных денег в Москве не будет. И в этой новой реальности не может быть и прежних цен. Во всяком случае в ближайшие годы.

Объявления и статистика ВРУТ

И статистика, и реклама, и объявления сейчас вводят в заблуждение. Что такое статистика? У большинства больных горячка, температура под сорок, и есть пара похолодевших трупов. В среднем по больнице получается практически нормальная температура. Так и сейчас на рынке. Висит реклама двух сотен тысяч квартир с ценами, по которым они не продаются. И есть реальные сделки, которые проходят совсем по другим ценам. Разрыв между ними огромный.

Почему в рекламе и объявлениях цены не падают? Это особенность нашего рынка. С 1991 года цены на московскую недвижимость только росли. Были кризисы, когда они проседали, но потом росли снова. К этому все привыкли и иной реальности признавать не хотят.

Как ведь все обычно раньше было? Тетя Клава хочет продать квартиру. Цена - $80 000, но тетя Клава хочет 100. Она находит маклера Васю. Тот вчера услышал, что на рынке недвижимости можно делать деньги и решил стать маклером. И он без тени сомнения берется продать квартиру тети Клавы почем угодно. Вася дает объявление, больше ничего не делает, поскольку и не умеет. Проходит полгода, цены резко прыгают вверх, и - о чудо - квартира тети Клавы уходит за 110 тысяч. Десять тысяч долларов Вася втихую берет себе, а сто, как договаривались, получает тетя Клава. Все довольны. Тетя Клава рекомендует Васю знакомым, а Вася понимает, что можно, почти ничего не делая, зарабатывать столько денег, сколько он не видел за всю предыдущую жизнь.

Подобная ситуация очень быстро развращает и дает надежду на то, что деньги из воздуха можно будет делать всегда. Таких Вась среди риэлторов, увы, процентов 70. Чувство реальности и знание экономики у них присутствует не в большей мере, чем у их клиентов. Но не только их благополучие грозит подорвать нынешняя ситуация.

Распил квадратного метра

Себестоимость чисто строительства в Москве и области в последние годы была в среднем 30 - 35 000 руб. для панели и до 40 - 45 000 руб. для монолита. Куда девалось еще порядка 100 - 150 000?

Коррупционные издержки всегда были очень большие, согласование исходно-разрешительной документации на средний объект - в среднем от 20 до 80 млн. руб. Для небольшого жилого комплекса 10 - 15% затрат - только на откаты. Плюс еще затраты на инфраструктуру. В Подмосковье, где больше всего велось строительство в последнее время, сети, как правило, очень изношены. И если хочешь дом построить, то надо с этим что-то делать.

Но и то, что оставалось, - это сверхдоходы. Около 100% прибыли все равно шли застройщику. И риэлторы еще могли подзаработать. Благо покупатель платил. Даже когда цены на московское жилье почти перегнали нью-йоркские.

Нет больше понаехавших

Спрос на жилье в Москве и постоянный рост цен во многом держались на том, что квартиры приезжали покупать люди со всей России.

Но в последние годы московское квартирное счастье стало обходиться слишком дорого. Получая где-нибудь в Чебоксарах 30 тысяч, можно иметь тот же уровень жизни, на который в Москве надо зарабатывать минимум 60. Что касается цен на жилье, то от крупных городов средней России Москва оторвалась уже раза в два.

И поток провинциалов стал уменьшаться. Нет былого интереса с их стороны и к столичной недвижимости. А тут еще и кризис...

Теперь, чтобы вернулся региональный спрос, квартиры в Москве должны подешеветь хотя бы на 30 - 40%.

Ваше жилье уже подарили?

Про опасности нынешней ситуации рассказать? Главная - в самих людях. Продавец средней московской квартиры, который не продал ее в марте-апреле, уже потерял порядка полутора миллионов рублей. И вряд ли он эти деньги отобьет - во всяком случае в ближайшие годы.

Еще одна опасность - в кризис у людей обостряется желание хватануть что-нибудь ненужное и некачественное. Оно наиболее ярко проявлялось в декабре, когда раскупили даже такие убитые квартиры, которые мы и не чаяли продать. А сейчас оно выражается в том, что ищут супердисконты. То есть чтобы совсем в полцены. Такое есть, но чаще всего это паленые квартиры - с поддельными документами и откровенно криминальной подоплекой (подробнее об этом - см. «Советы покупателям»). Проблема в том, что в нынешней неразберихе сложно понять, где нормальные скидки, а где аферисты, - и всякая пена вылезла на поверхность.

Сильно распространились - раньше в таком количестве не было - мошенничества, когда по поддельным документам продают чужую квартиру. Приходят, например, с договором дарения в простой письменной форме с поддельными подписями и с поддельной доверенностью. Вот вы спокойно живете в своей квартире, а ее за вас подарили.

Чаще всего это проделывается с квартирами, где собственники социально не активны - старики или маргинальные личности. Или если квартира сдается, а собственник - за рубежом. Но всякое бывает. Как-то приходим смотреть квартиру, которая выставлена на продажу. Там парень молодой, лет 26, с девушкой. Спрашиваем - арендатор? «Какой арендатор, я вообще-то собственник», - сильно удивляется парень. Ну, посоветовали ему быстрее бежать в суд: квартиру продавал совсем другой человек, и у него были все документы.

В нашей системе госрегистрации, увы, зияет огромная дыра, которая делает такие аферы возможными. Документы не проверяются на подлинность, Росреестр технически не в состоянии это делать. Весь набор необходимых бумаг есть, и они юридически правильно оформлены, - сделку обязаны зарегистрировать.

Но покупателю паленой квартиры никакая госрегистрация не гарантирует законность его прав. Только до тех пор, пока не проснется бывший законный собственник или заинтересованные в его квартире родственники и не будет подан иск в суд. Лучший вариант - если обманутый собственник добежит до суда быстро, пока переоформленная на мошенника квартира еще не продана. Тогда при расторжении сделки через суд пострадает сам мошенник. Хуже, если квартира уже продана. Мошенник, как правило, успевает исчезнуть вместе с деньгами, а разбираться между собой в суде приходится его жертвам - обманутому собственнику и неудачливому покупателю.

Новостройки-недостройки

Ну и наконец, еще одна опасность - могут «лечь» мелкие застройщики, которые строят исключительно на деньги, полученные с продаж. Раньше компания продавала на 100 млн. руб. в месяц, сейчас на 20, а издержки только выросли. В итоге фирма не успевает вовремя расплатиться с поставщиками или подрядчиками. Стройка встает. И понеслось. Информация тут же расходится по интернету (некоторые компании, к слову, во избежание этого специально нанимают таджиков, чтобы они ходили по стройке и создавали видимость работы). Продажи вообще встают. Дальше рост задолженности - и компания рушится.

Крупные застройщики, которых охотно кредитуют банки, в этом плане надежнее. Чтобы они «легли», нужно года два-три «плохой» ситуации. А вообще лучше прямо сейчас ни у кого не покупать - подождать до осени. Велика вероятность, что ситуация несколько стабилизируется. Возможно, зафиксируется некое дно и станет яснее, что вообще теперь сколько стоит в новой реальности.

СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЯМ

Как вычислить паленое жилье

Самый верный способ - самому сходить и посмотреть, кто живет в продаваемой квартире и что там вообще происходит. Поговорить с соседями. Самому, без представителей продавца. Бывает так, что квартиры продают от лица уже умерших людей, - пока информация о смерти доходит до всех нужных инстанций, ушлые ребята успевают провернуть аферу.

Пусть также насторожит договор дарения квартиры между чужими людьми, не родственниками. На практике такое бывает крайне редко.

Если вам именно сейчас крайне необходимо приобрести квартиру в новостройке, выбирайте те, которые продаются по договору долевого участия. Только в этом случае есть некая вероятность, что, если застройщик «ляжет», государство примет меры к тому, чтобы дом достроил кто-то другой. Схема с созданием жилищно-строительного кооператива (ЖСК) опаснее: при ней покупатель сам становится как бы созастройщиком - и все риски берет на себя. Про всевозможные серые схемы, когда застройщики работают в обход законодательства, сейчас лучше вообще забыть.

Если раньше можно было подзаработать, купив квартиру на стадии котлована и продав ее по гораздо большей цене после оформления права собственности, то сейчас про это тоже можно забыть. Нынешнее снижение цен практически съедает возможный заработок, а риски огромные. При покупке достроенного или почти достроенного дома они, конечно же, значительно меньше. Хотите подзаработать на кризисе и хороших скидках? Тогда подождите еще немного. Но лучше такие игры оставить профессиональным инвесторам: шансы промахнуться и влипнуть сейчас даже и для профессионалов достаточно велики.