Новая жизнь промзон: с выгодой для общества и бизнеса

Столичные власти решили отдать под коммерческую застройку около 4000 гектаров промышленных зон. В ближайшие два года запланировано строительство 4 миллионов квадратных метров недвижимости, из них четверть появятся в промзонах.

В старых границах Москвы потенциал застройки практически исчерпан. При этом более 17% столичной земли до сих пор занимает "ржавый пояс", огромные территории бывших промышленных гигантов.

Какие же промзоны будут застраиваться в первую очередь в этом году

"Почти 19 тысяч гектаров в границах мегаполиса заняты промышленными территориями. Эффективно используется чуть больше половины, на остальных появились склады или, что хуже, гигантские свалки.", - рассказывает эксперт Комитета ГосДумы по энергетике Юрий Калика. - "Наиболее значительными проектами этого года является застройка площадей бывших заводов "ЗИЛ" и "Серп и Молот". Пора избавиться от ржавого пояса и дать дополнительную возможность развития жилищного строительства."

"Потенциально это почти 100 миллионов квадратных метров недвижимости!", - добавляет эксперт.

Уплотнение промзон началось уже в прошлом году - сдано в эксплуатацию почти 1,3 миллиона квадратных метров. Я предполагаю, что в этом году, несмотря на кризис, этот показатель будет выше. Из всей площади, занятой промышленными территориями, можно застроить от 6 до 8 тысяч гектаров. Выданы градостроительные планы на возведение объектов недвижимости общей площадью 4 миллиона квадратных метров. Уже идет работа на десяти площадках, они дадут дополнительные 13 миллионов кв.м.

Конечно, московские промзоны - перспективное направление и ценный резерв для строительства. Но к оценке реального потенциала этих площадок нужно подходить с осторожностью. Предложения по развитию промзон были и до кризиса, но большинство умерли на стадии проекта.

Причин тому несколько: во-первых, все проекты достаточно масштабны. Реальная работа идет пока только на небольших участках, например, на территории конструкторского бюро авиационного завода Миля, бывшего кожевенного завода "Демент и сын", завода Калмыкова.

Во-вторых, нельзя сбрасывать со счетов юридические сложности. Крупные промзоны разделены между множеством мелких собственников. Они вполне удовлетворены доходом от сдачи площадей в аренду под склады, мастерские и дешевые офисы. Значительные инвестиции им не по силам, поэтому участие в проектах девелоперов их не интересует. Безрезультатны и переговоры о покупке их доли недвижимости.

Какое решение может быть по промзонам, разделенным между собственниками?

"Имущество - это не только источник дохода, необходимо осознавать свою социальную ответственность перед гражданами страны и будущим государства - вот что нужно доносить до понимания собственников зданий. Необходимо поддерживать объекты в надлежащем состоянии, инвестировать в реставрацию зданий, в благоустройство прилегающей территории. Нет средств или желания? Выставляйте недвижимость на продажу. Власти должны назначить срок на приведение интересующего объекта в цивилизованный вид. По истечении законодательно утвержденного периода, если реконструкция так и не проведена, имущество должно переходить в собственность муниципалитета или продаваться на аукционе. Государство может также выкупать землю по фиксированной стоимости и затем передавать или продавать участки девелоперам. Обычно, такая схема применяется при строительстве объектов инфраструктуры.", - говорит Юрий Калика.

Интересы властей и бизнеса в том, что касается промзон, совпадают не всегда. Иногда коммерческими интересами приходится поступаться. Чиновники предлагают создавать на этих участках комфортную городскую среду с инфраструктурой, привлекательной для потенциальных покупателей. Бизнесу же нужны исключительно квадратные метры, приносящие доход. Девелоперов настораживают и меняющиеся условия: пока нет четкого градостроительного плана, власти могут менять концепцию развития территории. А это означает или сокращение площади коммерческого объекта, или дополнительные обязательства, возлагаемые на застройщика.

"Городу нужны рекреационные зоны и развитая социальная инфраструктура. Понятно, что бизнесмены на таких объектах не заработают. Но власти могут предоставить налоговые льготы девелоперам, берущимся за обновление промышленных зон. Можно обсудить условия аренды земли и помочь в переговорах с монополистами, когда дело дойдет до подключения новых объектов к существующим инженерным коммуникациям. Наиболее цивилизованный и прозрачный вариант - предоставление девелоперу готового инвестиционного продукта в виде земельного участка со всеми разрешительными документами. По такой схеме работают муниципалитеты в западных странах.", - говорит о путях решения вопроса с девелоперами Юрий Калика.

С помощью бизнеса можно обновить инфраструктуру районов, близких к промышленным зонам. Ведь часто в старом городе физически нет места для строительства школы или детсада.