Правила займа

Все о новых условиях выдачи ипотечных кредитов

Как в действительности изменились условия по ипотеке? На сколько процентов выросли ставки? Произошло ли реальное ужесточение требований к заемщикам? Увеличился ли первоначальный взнос, выросло ли число отказов? И, в конце концов, как будет развиваться ситуация дальше?

Все выше, и выше, и выше

Прошлый и даже начало нынешнего года оказались периодом, приятным для заемщиков: ставки постепенно снижались. Увы, весной 2014-го переломный момент все же наступил — с 12-12,5 процентов ставки поползли вверх. Ситуацию подстегнуло снижение инвестиционного спроса на жилье и рост ставки по депозитам, что частично переориентировало население именно на этот вид вложения средств. Одним словом, банки начали повышать ставки весной, а к началу осени неприятная для заемщиков тенденция обозначилась во всей красе.

Как рассказывает Юлия Елсукова, заместитель начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпормбанка, по сравнению с прошлым годом (взят период с 1 июля 2013-го по 1 июля 2014 года) минимальная процентная ставка на первичном рынке недвижимости по ипотечным кредитам банка выросла на 0,85 процентного пункта, на вторичном рынке — на 1,05 процентного пункта. Сопоставимые данные приводит и Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка: с третьего квартала 2013-го по третий квартал 2014 года повышение составило в среднем 0,5-1 процентных пункта.

ФОТО: РОМАН ЯРОВИЦЫН / «КОММЕРСАНТЪ» Утром деньги...

Банки не только подняли ставки по ипотеке. Многие из них в принципе изменили условия выдачи: ужесточаются требования к заемщикам и первоначальному взносу, уже отменен ряд программ, привлекательных для потенциальных ипотечников. Выросло и число отказов в предоставлении кредита.

Впрочем, Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP, не отмечает пока серьезных перемен в плане увеличения первоначального взноса: «Минимальный размер первого взноса с доступной ставкой сейчас — 10-15 процентов. В прошлом году было то же самое. Напротив, по нашим данным, даже расширились программы кредитования без первоначального взноса».

Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования», приводит совсем другие данные — как раз о сокращении предложения программ с низким первоначальным взносом. «Как правило, при покупке жилья сегодня требуется первый взнос от 30 процентов стоимости (то есть размер кредита — до 70 процентов цены жилья), при кредите под залог имеющейся недвижимости размер его не превышает 50-60 процентов стоимости залога. На рынке пока еще есть «акционные» предложения с первым взносом от 10 до 20 процентов, но массовой такую ситуацию никак не назовешь».

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании ОПИН, поясняет: минимальный первоначальный взнос, действительно, растет — банки стремятся минимизировать свои риски в сегодняшних экономических условиях. «Но такая перспектива возможна не раньше нового года, а пока еще актуальны предложения с входным билетом первоначального взноса в 10-15 процентов от полной стоимости квартиры».

По словам Татьяны Ушковой, средняя ставка по ипотеке в целом по рынку составляет 12,8-13 процентов годовых, средний срок, на который банки готовы выдавать кредит, — 25 лет, средняя запрашиваемая величина первоначального взноса — от 15 процентов.

По-простому

Есть и банки, которые, несмотря на макроэкономическую ситуацию, готовы выдавать ипотечные займы по «упрощенке» — по одному-двум документам. Из крупных игроков ипотеку по двум документам предлагают Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, Дельтакредитбанк. Минимальные процентные ставки по таким программам находятся в диапазоне 13-14 процентов. Это на 0,5 процентного пункта выше среднего уровня ставок по стандартным ипотечным продуктам. «Основной объем ипотечных программ по одному-двум документам приходится на Сбербанк и ВТБ24. Ставки в ВТБ24 зависят от суммы кредита и составят от 13,55 до 14,45 процента при первоначальном взносе в 35 процентов.

В Сбербанке похожая ситуация — ставка зависит от суммы кредита и составит 13-13,5 процента, а размер первоначального взноса составляет 40 процентов», — рассказывает Роман Строилов.

ФОТО: АЛЕКСАНДР КОНДРАТЮК / РИА НОВОСТИ

В то же время, банки стали внимательнее изучать платежеспособность потенциальных заемщиков. «Число отказов может увеличиться, — говорит Наталья Картавцева, — Однако топ-5 ведущих банков России и раньше предъявляли четкие и строгие требования к подтверждению дохода со стороны заемщиков и поручителей. В какой-то степени нынешняя ситуация способствовала санации в банковском секторе. А лидером по объему выдачи ипотечных кредитов остается Сбербанк — на его долю приходится более 50 процентов рынка».

По словам Романа Строилова, банки довольно чутко реагируют сейчас на все внешние изменения — есть примеры, когда за период с августа по октябрь 2014 года на базе одного и того же банка требования к заемщику и ужесточались, и снова смягчались вновь. Но в среднем по рынку, утверждает эксперт, условия уже ужесточились по сравнению с прошлым годом, хотя клиентам об этом прямо никто и заявляется: «Об этом не принято открыто говорить, но уже сейчас банки требуют дополнительные документы, дольше рассматривают заявки, отказывают на пять-семь и даже десять процентов чаще, чем год назад (конкретная цифра зависит от кредитной политики банка), случается даже, что отказывают в кредите своим зарплатным клиентам с уровнем первоначального взноса от 50 процентов».

Обманчивый позитив

При этом, несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста рынка ипотеки, именно ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста банковского кредитования в принципе. Как отмечается в отчете АИЖК, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за восемь месяцев 2014 года снизились на 4,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 36 процентов. «Пока банки достаточно охотно кредитуют покупателей новостроек. По данным Росреестра, в третьем квартале 2014 года было зарегистрировано 11 456 договоров купли-продажи с привлечением ипотеки, что на 22,6 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года. Этот показатель почти на 0,5 процента превзошел предыдущий рекордный период — второй квартал 2014 года», — рассказывает генеральный директор GalaxyRealty Филипп Третьяков.

Действительно, за год доля ипотечных сделок заметно выросла в общей структуре продаж новостроек. «С начала года доля ипотеки увеличилась в проектах комфорт-класса на 23 процентных пункта в Московской области и на 20 процентных пунктов в Москве, — подчеркивает Наталья Картавцева, — Ипотека сегодня по рынку жилья московского региона (все классы жилья) занимает долю около 40 процентов в структуре продаж, а в сегменте комфорт-класса этот показатель может доходить и до 70 процентов». Немаловажно, впрочем, что в структуре выдаваемых кредитов все больше «залоговых» — тех, которые выдаются под залог уже имеющейся недвижимости. На таких условиях банки кредитуют достаточно охотно, но этот вариант подходит далеко не каждому заемщику.

В самой ближайшей перспективе «радужная» картина может поменяться: по мнению Романа Строилова, повышение средней ставки до «психологической отметки» в 13,5% годовых вполне способно ощутимо замедлить рынок.

«Думаю, что если основная часть кредитов будет выдаваться по ставке в 14 процентов годовых, стоит опасаться 20-процентного спада продаж ипотечных кредитов, — продолжает рассуждать Строилов, — К сожалению, сегодня слишком много факторов, которые могут повлиять на прогноз: начинали мы конфликтом на Украине, а теперь добавились и цены на нефть, и замедление мировой экономики и спроса, и реформы и сокращения в бюджетных сферах… Каждый из этих факторов незначительно влияет на спрос, но вместе они — довольно крепкая сила, которая, разумеется, неспособна остановить рынок ипотеки, но способна его подкосить, и довольно существенно».