Московских девелоперов лишили сверхприбылей

В этом году Москва стала первым субъектом в России, где все государственные услуги в сфере градостроительства были переведены в электронный вид. Это стало одним из самых весомых шагов мэрии Москвы по борьбе с коррупцией, ведь сфера строительства в лужковские времена приобрела дурную славу одной из самых коррумпированных отраслей. С этого года в цепочке взаимодействия мэрии и застройщика исчез конкретный чиновник, поэтому дать взятку больше некому. По данным Стройкомплекса, в первом полугодии доля заявок, полученных в электронном виде, без участия чиновников, составила 99% по объектам госзаказа. Похоже, система заработала.

Не секрет, что коррупция является средством выживания неэффективных и возникает в тех отраслях, где есть сверхприбыли. Строительство в Москве – самый высокодоходный бизнес, рентабельность здесь измеряется тысячами процентов. В сытые двухтысячные московские девелоперы, рассчитывая на сверхприбыли, бросались на самые масштабные городские проекты, не имея ни ресурсов, ни опыта. Вот как описывает характерную для тех времен ситуацию заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин: «Приходили торговцы генподрядом, которые, имея собственные силы на небольшой объем работ, набирали на больший, а потом продавали на рынке субподряды, снимая свой процент. 15 процентов рентабельности такие «продавцы» забирали сразу, а субподрядчики были фактически «обезжирены» и либо на качестве начинали экономить, либо на проектно-сметной документации, либо налоги платить переставали».

«Как победить коррупцию?» – этим вопросом власть задается последние лет десять. Мировая практика говорит, что необходимо создавать такие институты и условия работы, в которых невозможны сверхприбыли, а решения принимает не конкретный чиновник, которому можно дать взятку, а некий экспертный орган. В таких условиях нет смысла раздавать взятки. Во-первых, их нужно будет дать много, во-вторых, они не отобьются, так как отсутствует сверхприбыль. В-третьих, без наличия эффективных ресурсов у подрядчика выполнение подряда будет просто невозможным. Подобную систему сейчас выстраивает Стройкомплекс Москвы. Почему такого не было раньше?

Дмитрий Медведев в свое президентство объявил начало эпохи борьбы с коррупцией. Однако практика формирования антикоррупционных институтов в той, лужковской, Москве, как правило, сводилась к учреждению неких органов, которые один за другим так же легко расформировывались, как и рождались на свет. Обычно такие органы возникали после громких коррупционных скандалов, чтобы снизить градус общественного возмущения.

Так, Юрий Лужков, предчувствуя свою отставку, в мае 2010 года учредилкомиссию по противодействию коррупции в Стройкомплексе Москвы при первом вице-мэре. Однако орган просуществовал менее двух недель. По словам пресс-секретаря Владимира Ресина Александра Алехина, за это время «комиссия ни разу не собиралась, к работе не приступала, ни одного вопроса на ее рассмотрение не поступало». После расформирования комиссии антикоррупционные задачи были переданы совету по противодействию коррупции в строительстве, созданному при мэре Москвы.

Однако в ноябре 2010 года Контрольно-счетная палата Москвы опубликовала свой отчет, согласно которому имелись многочисленные нарушения в крупных контрактах, которые правительство Москвы заключало со строительными компаниями. Шесть госконтрактов на 16,6 млрд руб. (более 500 млн долл.) были заключены без указания цены, предмета контракта и сроков производства работ. Еще по четырем контрактам общей стоимостью 22,3 млрд руб. продолжительность строительства по сравнению с первоначально установленными сроками увеличилась в два и более раз. По девяти госконтрактам на сумму 32,7 млрд руб. по состоянию на апрель 2010 года просрочены сроки окончания работ. В это же время занимавший тогда пост министра финансов Алексей Кудрин обратил внимание на то, что четверть распоряжений экс-мэра подписывалась «в секретном или закрытом характере» и не публиковалась – в нарушение законодательства. Таким образом, госзаказы могли получать девелоперы, не соответствующие конкурсным условиям. Руководитель администрации президента Сергей Нарышкин тогда заявил, что президент РФ Дмитрий Медведев отправил Юрия Лужкова в отставку с поста мэра Москвы не только из-за неэффективного управления, но и в связи с запредельным уровнем коррупции в столице, тем самым дав понять, что новый мэр должен начать с борьбы с этой самой коррупцией и выстроить работу с инвесторами в более цивилизованном ключе.

Новый мэр Москвы Сергей Собянин и глава Стройкомплекса Хуснуллин дали понять, что намерены реализовывать жесткую политику общения с девелоперами. Начали они с отмены 200 сомнительных лужковских решений о сносе 200 исторических зданий в ЦАО. Всего по Москве с 2011 года расторгли инвестконтрактов на строительство свыше 25 млн квадратных метров недвижимости. «Мы принципиально поменяли отношения города и девелоперов, руководствуясь логикой, что сверхприбыли прошлого, которые достигались ценой ущерба для города и москвичей, должны остаться в прошлом.

Мы полностью перешли к комплексной застройке и не стесняемся использовать жесткие административные рычаги для убеждения частных строителей активно включаться в программы развития территорий, строить социальные объекты, необходимые городу», – говорит Хуснуллин.

Очевидно, что львиная доля серых застройщиков была оторвана от госзаказов. Однако объем строительства не только не снизился, но и возрос. Более 2,1 млн квадратных метров жилья было построено в столице в 2011 году, что на 19,2% превышает значения 2010 года. Всего в Москве в 2011 году было сдано без малого 7 млн квадратных метров недвижимости, в том числе и объекты социально-бытовой инфраструктуры: четыре больницы, более двух десятков детских садов, школы, учреждения культуры, гостиницы и прочие объекты. При этом удалось сохранить прежний объем возведения соцобъектов, снизив расходы из бюджета в 2,5 раза.

Кто же ушел с рынка? По словам Хуснуллина, это фирмы, которые занимались перепродажей бумаг. «Ни для кого не секрет, что в городе огромное количество площадок, которые не используются. В свое время кто-то подсуетился, правдами и неправдами оформил документы на землю и ходил по рынку в поисках сверхприбыли. Это самый высокодоходный бизнес: ничего не делаешь, а рентабельность измеряется тысячами процентов. Мы за то, чтобы в городе были стабильные компании, а не фантомы. Чтобы город развивался», – говорит заммэра.

В прошлом году Хуснуллин признавался, что рынок был не готов к переводу услуг в электронный вид. Компании предпочитали, как прежде, «согласовывать параметры проектов и бумаги лично, чтобы выторговать более высокие ТЭПы». «Когда я общаюсь с владельцами компаний, зачастую узнаю, что они не в курсе, что документацию мы уже принимаем в электронном виде. Наверное, их сотрудникам удобно рассказывать, что кому-то взятки носят. Хотя я всем открыто говорю: «Скажите, кому в нашем комплексе носят взятки?» У владельцев бизнеса спрашиваю, никто не отвечает», – отмечает заммэра. Но в этом году, судя по статистике, система все же заработала. И даже есть первые результаты.

Благодаря повышению прозрачности сделок Стройкомплекса за последнее время город сэкономил свыше 250 млрд руб. денег налогоплательщиков. На эти средства можно построить почти 50 км новых линий метро. В целом благодаря целенаправленной политике ценообразования в строительстве за последние три года стоимость строительства по горзаказу в Москве снизилась на 25%, сроки строительства сократились в 1,5-2 раза. Вот немного статистики. В первом полугодии введено в эксплуатацию 275 объектов капитального строительства совокупной площадью 3 898 тыс. квадратных метров. Это на 17% больше, чем за аналогичный период 2013 года (3343,6 тыс. квадратных метров). Ввод жилья по сравнению с первым полугодием прошлого года вырос почти на треть (на 32%) и составил 1562 тыс. квадратных метров. За счет внебюджетных инвестиций введено 3633,8 тыс. квадратных метров недвижимости, что тоже на 16% выше, чем в 1-ом полугодии 2013 года (3130,3 тыс. квадратных метров). Рост ввода жилья по инвестиционным проектам по сравнению с первым полугодием прошлого года составил 28% (1441 тыс. квадратных метров против 1123 тыс. квадратных метров). Доля инвестиций в общем объеме составила 93,2%.

Москва сегодня ведет активную работу по привлечению инвестиционного сообщества к строительству социальных объектов. В их числе особое место занимает строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры. Благодаря совместной работе инвесторами было введено за 2011-2013 годах 71 социальный объект, в 2014-2016 годах запланировано к вводу 127 объектов (в 1,8 раз больше), среди них: ДОУ – 52, школы – 16, объекты здравоохранения – 13, спорта – 46.

Московские власти уверяют, что, несмотря на ужесточение условий работы с инвесторами, прозрачным и добросовестным девелоперам они, наоборот, пошли навстречу. Так, к концу текущего года число процедур для получения разрешения на строительство сократится почти вдвое, а к 2018 году – в 5 раз, и в результате на получение разрешения будет уходить меньше двух месяцев.

При этом дурная слава Стройкомплекса Москвы как самого коррумпированного органа со времен Лужкова, где можно получить прибыль в тысячу процентов, никак не отпускает его представителей. И даже выливается сейчас в комичные формы. Так, на этой неделе некая группа мошенников якобы продавала пост вице-мэра Москвы Хуснуллина за 3,5 млн евро. Аферисты обещали покупателю, что в скором времени «уволят» Хуснуллина, и призывали нового претендента на должность не беспокоиться по поводу затрат, так как его «вложения» быстро окупятся. Неизвестно, нашлись ли реальные покупатели, так как аферисты были задержаны правоохранителями, совершившими, как говорится, контрольную закупку.