Есть ли надежда у очередников снять жилье по выгодной цене?

На сегодняшний день такой новый «старый» формат недвижимости, как доходные дома, так и не получил развития в столице. Еще в 2009 году власти Москвы планировали построить более 20 таких домов. Но в итоге на весь город функционируют всего несколько. Что власти предпринимают для развития этого формата? Выгодно ли такое строительство застройщикам? И есть ли еще надежда у очередников снять жилье по выгодной цене?

История вопроса

Доходный дом — это многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду. До 1917 года в Москве до 40% жилья составляли именно такие дома. «В наше время квартиры в бывших доходных домах в основном приватизированы (то есть остаются жилыми), часть площадей переоборудована под офисы или ритейл», - рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Доходные дома могут быть как коммерческие (частные), так и муниципальные - для очередников, малообеспеченных семей, студентов. Из действующих таких объектов в столице на сегодняшний день известны несколько. «Это два доходных дома, относящиеся к элитному сегменту. Здание на Большом Николоворобинском переулке, д. 10, где арендная плата варьируется от 2,5 тыс. до 12 тыс. долларов и комплекс «Barkli Plaza» на Пречистенской набережной, где аренда однокомнатной квартиры обойдётся в 10 тыс. долларов», - отметила Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Из доходных домов эконом-класса известны дома по адресу ул. Верхние Поля, д. 8 и бывшее общежитие на улице Мусы Джалиля, 8, корп. 2.

Первый доходный дом в современной Москве был построен на Большом Николоворобинском переулке. «Это был всего лишь эксперимент, на который отважился департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы. Если этот эксперимент и можно признать удачным, то только потому, что это было жилье исключительно элитное. В настоящее время в этом доме живут состоятельные люди, которым по карману весьма немаленькая арендная плата. А вот какая арендная ставка будет в доходных домах с квартирами эконом-класса, пока неизвестно», - отметила Дарья Третьякова.

Государственные доходные дома будут предоставлять квартиры в аренду по ставке существенно ниже рыночной. В этом основной смысл концепции муниципальных доходных домов, которые призваны решить квартирный вопрос для семей, которые не могут сами купить жилье. Ранее озвучивалось, что снять квартиру в муниципальном доходном доме можно будет за 10-15 тыс. рублей в месяц, отмечают эксперты. Что касается условий предоставления муниципальной аренды, то этот вопрос нуждается в жестком регулировании. «Как минимум, должна быть составлена база арендаторов, которые будут претендовать на муниципальную аренду в доходных домах, должны быть прописаны критерии очередности, согласно которым людям будет предоставляться возможность арендовать жилье на льготных условиях. Скорее всего, основной пласт потенциальных арендаторов составят очередники, которых в Москве по-прежнему около 100 тыс.

семей», - отметила Ирина Доброхотова.

И снова обсуждают

Недавно в Москомархитектуре снова обсуждали тему доходных домов. Решался вопрос о том, чтобы для этого формата увеличить плотность застройки, либо же совсем отменить (сейчас в Москве действует норма в 25 тыс. кв. метров на один гектар жилой застройки). «Также архитекторы предлагают снизить нормативы по машиноместам и площади дворовых территорий для этого формата», - рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Таким решением власти планируют построить больше социального жилья. Но окончательно это станет известно к концу 2014 года, когда примут генеральный план города Москвы. А пока это только варианты развития событий. Тем более, что девелоперы и застройщики без особого оптимизма рассматривают данный формат. «Большинству инвесторов эта тема малоинтересна. Доходные дома, по своей сути, похожи на проекты гостиничного бизнеса – для их строительства требуется примерно такой же бюджет. При этом для того, чтобы они пользовались спросом, ставки аренды должны быть на 20-30% ниже, чем в гостиницах. Соответственно, доходные дома показывают более длительный срок окупаемости (от 10 лет и выше), а частные инвесторы и застройщики в России все-таки нацелены на более короткий горизонт возврата средств – 3-5 лет», - рассказала Мария Литинецкая. Таким образом, чтобы привлечь к проектам бизнес, необходимо взаимодействие с государством. «А чтобы это сделать, доходность проектов должна быть быстрой и находиться на уровне 10-15% годовых», - рассказала Ирина Доброхотова.

Также власти обсуждают и то, чтобы строить доходные дома на новых присоединенных территориях. «Дома могут быть построены в одной из 12 точек роста на территории «новой» Москвы, в Рублево-Архангельском (где планируется создание административно-делового центра) или недалеко от ММДЦ «Москва-Сити»», - рассказала Дарья Третьякова.

Смутное будущее

Впрочем, большинство экспертов рынка недвижимости без оптимизма рассматривают данный формат. «Строительство доходных домов в Москве может вызвать большие трудности, так как существует проблема дефицита свободных земель под застройку. Территория Новой Москвы больше подходит для постройки данного типа домов. Но законопроект о доходных домах пока еще обсуждается в Государственной думе, выбираются зоны строительства этого типа жилья в Новой Москве. Никаких однозначных решений принято не было, все на стадии рассмотрении. Пока у этого типа жилья смутное будущее», - рассказала Дарья Третьякова. «Кроме того, встанет вопрос наличия спроса на такие объекты, так как транспортная доступность Новой Москвы пока оставляет желать лучшего. Поэтому перспективы развития сегмента доходных домов эконом-класса на данных территориях появятся только в том случае, если намеченные планы правительства развития транспортной инфраструктуры будут реализованы», - пояснила Мария Литинецкая.