Ипотека или рассрочка?

Застройщики пытаются отобрать прибыль у банкиров.

Федеральное правительство, последние лет десять ратовавшее исключительно за развитие ипотеки, к концу 2012 года приняло решение отдать приоритет некоммерческому найму жилья, чтобы обеспечить квартирами хотя бы работников бюджетной сферы. Действительно, ипотеку до сих пор могут себе позволить лишь 12 - 15% россиян, но как решать квартирный вопрос всем остальным?

В целом ипотечное кредитование развивалось в 2012 году весьма активно: его объемы не только сравнялись с докризисными показателями, но и превысили их. Этому немало способствовало то, что банки стали предлагать ипотечные кредиты на квартиры в строящихся домах, а также на возведение собственного дома. Доля таких кредитов в ипотечных портфелях некоторых банков достигает 46%.

Однако теперь эксперты предрекают замедление темпов роста общего объема ипотечных кредитов. И вполне возможно, что у банков «оттянут» часть потенциальных клиентов сами застройщики. Ведь уже несколько лет назад строительные компании начали предоставлять беспроцентную рассрочку, в том числе тем, кто не может получить ипотеку.

«Это была вынужденная мера, на которую пошли застройщики в период кризиса, - говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1». - Однако мы надеемся, что банки разработают механизмы и схемы, которые будут интересны потребителю даже в сложные в финансовом отношении периоды. И вряд ли им стоит привлекать клиентов сильным снижением размеров первоначального взноса. Когда человек 90% стоимости квартиры оплачивает в кредит - это уже не ипотека, а авантюра».

Стоит отметить, что если во время кризиса застройщики использовали рассрочку, просто чтобы остаться на плаву, то сейчас и клиенты, и девелоперы успели оценить все ее плюсы и минусы, так что услуга стала развиваться. Некоторые компании разработали по нескольку схем оплаты жилья и предлагают как обычную рассрочку, так и комбинированные программы, по которым клиенты до момента сдачи дома платят рассрочку, а затем берут ипотеку на остаток стоимости квартиры.

Например, группа «УНИСТО Петросталь» в конце 2012 года ввела подобную программу с использованием кредита, по которой на раннем этапе строительства покупатель вносит 30% от стоимости квартиры, а оставшиеся 70% выплачивает по ипотеке после того, как объект аккредитован банком. Есть подобная схема и у «ЛенСпецСМУ», хотя представители компании утверждают, что она не является для них приоритетной.

«За последний год количество купленных в ипотеку квартир у нас увеличилось в два раза, и сейчас их доля составляет 20%. Но мы не стремимся увеличить этот показатель, - говорит Ирина Онищенко, гендиректор «Центрального управления недвижимости ЛенСпецСМУ». - Важнее для нас все-таки продажа квартир по своим внутренним программам. В частности, покупатели, которые на нулевой стадии строительства приобрели в рассрочку однокомнатную квартиру, через пару лет могут поменять ее с доплатой уже на «двушку» в том же доме.

При использовании ипотеки это если не невозможно, то как минимум проблематично».

Тем не менее, считают банковские специалисты, составить серьезную конкуренцию ипотеке рассрочка все-таки не сможет. Во-первых, предоставляют рассрочку далеко не все строительные компании. Во-вторых, они дают ее клиентам только на время строительства дома. К тому моменту, когда он сдан в эксплуатацию, все деньги за квартиру уже должны быть выплачены.

Так что рассрочка может стать альтернативой ипотеке только в том случае, если квартира приобретается на ранних стадиях строительства. Тогда и цена ее на 10% ниже, чем на готовое жилье, и ежемесячные платежи меньше, и срок выплаты сопоставим с тем временем, за которое выплачивается кредит. Тем более что при рассрочке покупатель не платит проценты. Хотя, конечно, квартира обходится ему дороже, чем при полной единовременной оплате.

В тот момент, когда цена квартиры самая привлекательная, ипотеку на ее покупку получить еще нельзя, ведь банки аккредитуют лишь объекты, готовность которых составляет от 20 до 70%, в зависимости от их оценки надежности застройщика. В итоге на ранних стадиях строительства самые востребованные квартиры («однушки» и студии) обычно раскупаются частными инвесторами, которые планируют затем сдавать их в аренду или перепродать.

По словам Ольги Семеновой-Тян-Шанской, директора по продажам и маркетингу концерна «Лемминкяйнен Рус», чем выше степень готовности дома, тем больше покупатели интересуются ипотекой и меньше - рассрочкой. Ведь последнюю придется выплачивать в сжатые сроки, и, соответственно, сумма ежемесячных платежей может оказаться слишком большой.

Впрочем, представители фирм, занимающихся строительством элитного жилья, считают, что рассрочка все-таки имеет шансы потеснить ипотеку. «В нашей компании в последнее время уменьшилась доля ипотечного кредитования с 50 до 40% от общего числа сделок. Еще 25 - 30% квартир приобретается в рассрочку, к которой сохраняется стабильный интерес покупателей, - говорит Андрей Останин, директор управления инвестиций концерна RBI. - 20% сделок приходится на долю продаж со стопроцентной оплатой квартиры, а 10% - на покупку жилья по программе «квартира в зачет» и комбинацию рассрочки и ипотеки. Получается, что эту ипотеку платить надо уже не 25 лет, а лишь 10. И сумма кредита - намного меньше».

По экспертным прогнозам, в 2013 году россиян ждет повышение средней процентной ставки по ипотечным кредитам до 13,3%. Напомним, что в конце 2012 года она составляла 12 - 12,3%. Возможно, что для некоторых покупателей квартир в строящихся домах это станет еще одним поводом оформить рассрочку у застройщика.