Зарубежная недвижимость: Брюссель - символ стабильности

Для покупки квартиры за рубежом нужны веские причины. Бельгия привлекает своей надежностью и благополучием. Отсутствие преград для покупки недвижимости нерезидентами страны, невысокие цены на жилье дают реальную возможность сделать бельгийскую столицу своим вторым домом.

Брюссель – столица одной из самых стабильных стран Европы - Бельгии современный европейский город, хотя его история и насчитывает много веков (по легенде город был основан в VI веке). Брюссель построен на реке Сена практически в центре страны.
 
В мировом сообществе Брюссель известен тем, что это главный город Европейского союза, в нем же и располагается штаб-квартира ЕС. Кроме этого в бельгийской столице находится главный офис НАТО и управление стран Бенилюкса. В Бельгии два официальных языка – французский и нидерландский. Но больше половины населения говорит на французском.
 
Чем еще выделяется бельгийская столица на фоне остальных европейских городов, так это административным делением. На самом деле Брюссель - это конгломерат нескольких городов, куда кроме самого Брюсселя входят еще 18 городов-коммун – это и есть Столичный регион. И если население самого Брюсселя около 150 тысяч, то в Столичном регионе проживает больше 1 млн человек.
 
Исторический центр Брюсселя ограничен бульварным кольцом, но делится на две части – Нижний и Верхний город. Верхний – исторический район дворцово-парковых комплексов короля и аристократии, где сосредоточены самые известные достопримечательности города. Там сейчас находятся правительственные учреждения, штаб-квартира Еврокомиссии. В Нижнем городе располагаются банки, торговые центры и отели.
 
Главной достопримечательностью города считается центральная средневековая площадь – Гранд-Палас, ее даже считают самой красивой площадью Европы. На площади находится здание городской Ратуши и знаменитый Дом короля, а также дома гильдий всех брюссельских профессий.
 
В городе великое множество достопримечательностей. Например, парк «Мини-Европа» с точными копиями всех выдающихся зданий Европы насчитывает более 300 экземпляров в масштабе 1:25. Для любителей живописи открытием станет посещение Королевского музея изобразительного искусства. В его залах экспонируются работы Рубенса, Пикассо, Шагала и других выдающихся художников.
 
В Брюсселе есть свой порт – один из самых крупных в стране. Канал Брюссель-Шельда соединяет город с рекой Шельдой и тем самым с Северным морем.
 
Социальные программы
 
Бельгия считается социально ориентированной страной, где люди, требующие участия в своей судьбе государства, получают гарантированную помощь. Как рассказала Марина Михалева, брокер CENTURY 21 Harmony, в государстве очень обширный институт социального жилья. И, например, если мужчина разводится с женой и у них есть дети, то при условии, что ребятишки останутся с матерью, местные власти могут выделить ей целый дом для жизни. Один минус - часто соседями в районах, где располагаются социальные дома, являются шумные многодетные семьи выходцев из стран третьего мира.
 
На социальное жилье также могут претендовать семьи, в которых совокупный бюджет ниже прожиточного. Причем жилье могут дать временно, например, когда рождаются дети и доходы семьи заметно убывают. Глава бельгийского семейства имеет право на дополнительные выплаты от государства, если его супруга не работает, а занимается воспитанием детей.
 
Что же касается недвижимости, надобность в ее покупке не является главной для бельгийцев. Но если жилье приобретено, и семья вкладывает средства в его капитальный ремонт, меняет инженерные или другие коммуникации или устанавливает солнечные батареи, то государство компенсирует 40% понесенных затрат.
 
Бельгия – страна недешевая. С другой стороны, как бы они в противном случае содержали всю свою социальную сферу? «Налоги очень велики: например, при зарплате в 3,5 тысячи евро на руки бельгиец получает только 2,1 тысячи», - уточняет Марина Михалева (CENTURY 21 Harmony).
 
Нюансы спроса
 
Брюссельская недвижимость пользуется спросом у иностранцев. Важная деталь – в Бельгии недвижимость можно приобретать как резиденту, так и нерезиденту страны.
 
Правда, доля россиян на брюссельском рынке недвижимости очень невелика и составляет десятые доли процента. «Вместе с тем, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, - стремительный рост количества удовлетворенных ходатайств о получении бельгийского гражданства нашими соотечественниками может существенно увеличить значимость россиян на рынке недвижимости Бельгии вообще и Брюсселя в частности». Так, в 2005 году 297 россиян получили гражданство Бельгии, составив тем самым 0,9% от общего числа иностранцев, получивших бельгийское гражданство (18-е место). А в 2010 году процедуру натурализации завершил уже 1641 россиянин, что составило уже 4,7% от общего числа иностранцев, получивших бельгийское гражданство, что поставило наших соотечественников на почетное 4-е место.
 
Особенность бельгийского законодательства – возможность получить гражданство через покупку недвижимости. «Для этого, - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru, - необходимо зарегистрировать в Бельгии компанию, купить на нее недвижимость. Через три года можно сдавать экзамен на знание языка и получать гражданство».
 
Но в Бельгии при покупке недвижимости очень большие транзакционные издержки, которые доходят до 27,5% от стоимости объекта. Гербовый сбор составляет 10 - 12,5%, плюс нотариусы, комиссии агентам и проч.
 
Чтобы иметь право жить в Бельгии, нужно получать доход и платить налоги. Как подсказала Марина Михалева, брокер CENTURY 21 Harmony, один из вариантов - приобрести или создать там бизнес. В этом случае покупатель не только становится честным налогоплательщиком, но еще и создает рабочие места для граждан Бельгии. А это очень поощряется. Эксперт рассказала пример, который она наблюдала собственными глазами: две пожилые сестры, иностранки, открыли в Брюсселе лавку по производству домашней лапши. Вместе с ними работают еще два бельгийца. У покупателей товар пользуется большим спросом, так как они наблюдают непосредственно процесс приготовления и всегда знают, что это свежий продукт. Над магазинчиком сестрам предоставлены двухкомнатные апартаменты, где они и проживают. Помимо пенсии бизнес приносит им 4 тысячи евро в месяц — и это уже после выплаты всех налогов.
 
В целом среди иностранных покупателей на бельгийском рынке недвижимости лидируют граждане стран ЕС, на которых приходится 66% сделок с недвижимостью. Среди граждан отдельно взятых стран доминируют итальянцы, обеспечивающие около 14,5% сделок с бельгийским жильем. На втором и третьем местах находятся французы и голландцы с 13% и 12,3% сделок соответственно. Марокко вот уже десять лет занимает четвертую позицию, формируя около 7,5% сделок. Поляки и испанцы обеспечивают еще по 4,3% и 3,6% рынка. Столько же приходится и на граждан Турции. Португальцы и Румыны обеспечивают по 3,1% и 3% сделок. Оставшаяся часть рынка формируется выходцами из других стран в незначительных пропорциях.
 
Районы интереса
 
Районы интереса покупателей недвижимости во многом зависят от того, каким социально-экономическим статусом обладает сам покупатель. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), наиболее состоятельные и респектабельные покупатели, представленные в своем большинстве гражданами иных стран ЕС, предпочитают дорогие и спокойные районы Laeken, Neder-over-Heembeek, Auderghem, Ixelles, Saint-Gilles, Uccle и Woluwe-Saint-Pierre.

 
Сравнительно небогатые граждане Турции и Марокко селятся рядом со своими соотечественниками в неспокойных и от этого более доступных кварталах Molenbeek-St-Jean/Sint-Jans-Molenbeek, Schaerbeek, Matongé и St-Josse/Sint-Joost.
 
«С учетом того, что в Бельгию едут далеко не самые бедные россияне, - отмечает эксперт, - выбор ими первых кварталов более очевиден, чем вторых».
 
Если сравнивать цены на вторичном рынке Москвы и в Королевстве Бельгия (оно не намного больше нашего столичного региона), то московские цены кажутся непомерно высокими. Как уточнил Станислав Зингель (Gordon Rock), средняя стоимость индивидуального жилого дома в Бельгии составляет 188 тыс. евро. Аналогичное значение для вилл составляет 331 тыс. евро. В то время как средневзвешенная стоимость квартир равняется 195 тыс. евро за объект. Для сравнения, средняя стоимость земельного участка для строительства жилья равняется 102,6 евро за кв. метр. Марина Михалева (CENTURY 21 Harmony) подсчитала, что вместо однокомнатной квартиры в Москве стоимостью примерно 150 тысяч евро в Брюсселе можно приобрести отличную квартиру общей площадью 150 кв. м, а если в очень хорошем районе – 100 кв. м. В глубинке за эти деньги можно выручить шикарный двухэтажный дом с зимним садом и прочими прелестями.
 
Впрочем, в Брюсселе есть и более дешевые варианты. Например, на улице Эглиз Сен-Пьер продается студия площадью 28 кв. м. Гостиная 19 кв. м, кухня 4 кв. м, душ, газовое отопление, двойное остекление, подвал. Цена предложения 65 тыс. евро. Там же студия общей площадью 35 кв. м продается за 69 тыс. евро. Жилой дом в самом центре старого Брюсселя (год постройки 1875) со всеми удобствами, окна оборудованы стеклопакетами, есть погреб, выставлен на продажу за 159 тыс. евро. Элитный объект - квартира, расположенная в самом центре Шателена в Брюсселе общей площадью 80 кв. м стоит 200 тыс. евро. Дом имеет высокие потолки, оригинальную лепнину, отличную звукоизоляцию.
 
По словам Евгения Скоморовского, управляющего партнера компании «Century 21 Запад», средние цены на жилье в Бельгии составляют порядка 500-600 евро за кв. м. Наиболее интересные города страны – это ее столица Брюссель и крупный порт Антверпен, а также столица Западной Фландрии – Брюгге, который славится своей средневековой архитектурой. Там цены на жилье несколько выше, чем в среднем по Бельгии. В историческом центре Брюгге цена начинается от 3 тыс. евро.
 
«Даже в самом дорогом районе Брюсселя - Фламандский Брабант, недвижимость в среднем стоит 240 тыс. евро», - добавляет Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). А самый дешевый город Лимбург, где в среднем стоимость объекта недвижимости составляет 175 тыс. евро».
 
Интересно, что для самой Бельгии доступной недвижимостью является та, которая стоит дешевле 100 тыс. евро за объект. Для сравнения - к дорогому предложению относятся объекты стоимостью свыше 300 тыс. евро.
 
Привлекательная первичка
 
Первичный рынок Брюсселя ограниченный и не отличается динамикой продаж. «Дома и квартиры продаются довольно долго, срок экспозиции может составлять до 1 года», - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). Однако покупатель получает не недострой, как в Москве, а готовое жилье. «Квартиры, начальная стоимость которых начинается от 225 тыс. евро, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - реализуются вместе со всей необходимой бытовой техникой и мебелью. Жилье обладает элегантными балконами и большими окнами, больше похожими на стеклянные стены. Санузлы в квартирах выложены мрамором и оборудованы качественной сантехникой, вплоть до фенов».
 
Классическим примером предложения, ориентированного на представителей международного бизнеса или крупных чиновников, является проект Manhattan View, расположенный на пересечении улиц Boulevard Emile Jacqmain и the Antwerpselaan. Девятиэтажный жилой дом находится в шаговой доступности от делового центра Брюсселя и сосредоточения органов управления ЕС. Рядом с домом находится главная торговая улица города Nieuwstraat и известный театр Théâtre Royal de la Monnaie. Отличные возможности для пеших прогулок предоставляет близлежащий тенистый бульвар The Boulevard du Jardin Botanique.
 
Инвестиции в плюсе
 
Многие покупатели зарубежной недвижимости оценивают рынок с позиции инвестиционной привлекательности. Рынок недвижимости Бельгии уже прошел свой динамичный путь. За последние 10 лет стоимость квартир и домов в Бельгии более чем удвоилась, что позволяет говорить о том, что среднегодовой рост стоимости бельгийской недвижимости составил порядка 10%. Средний уровень доходности от сдачи в аренду жилой недвижимости в Брюсселе составляет порядка 4%, что находится на среднем для европейских столиц уровне.
 
Впрочем, Евгений Скоморовский («Century 21 Запад») полагает, что есть вероятность того, в ближайшее время рост цен на квартиры и дома возобновится с нарастающей динамикой. Эксперт считает, что поспособствовало этому французское правительство. Дело в том, что во Франции для граждан с доходом больше 1 млн евро в год в ближайшее время может быть повышен подоходный налог до 75%. И французские миллионеры ищут спасения за пределами родины. Начиная с осени текущего года они стали активно скупать бельгийскую недвижимость, а так как рынок недвижимости этой страны очень мал, то эти вливания на нем существенно отразятся. «Думаю, что в 2013 году рост цен на жилье в Бельгии составит порядка 8-10%», - делает вывод эксперт.

Мнения экспертов
 
Дмитрий Тюрин, генеральный директор компании BVBA «Belgahaus»:
 
Среди покупателей недвижимости в Брюсселе и пригородах доля россиян, конечно же, мала. На это есть несколько причин: - до 2011 года  страна, не была представлена на рынке зарубежной недвижимости. На всех проходящих выставках, форумах широко раскучивалась недвижимость других стран, которые привлекали теплым климатом, ежедневным летом, морским побережьем.
 
Конечно, на рынке есть такие страны, которым, собственно говоря, и не надо было себя рекламировать, так как мы все прекрасно понимаем, какие это государства, если говорить о стабильности в финансовом плане и социальной защищенности вообще. Как оказалось Бельгия обладает всеми этими преимуществами, а на фоне разразившегося кризиса над Европой они лишь усилились. Брюссель – как столица не только самой Бельгии, но собственно всей Европы - стал только привлекательнее.
 
Вадим Оришак, директор компании Pleiada International:
 
К преимуществам страны можно отнести стабильную экономику, центральное местоположение в Европе, высокий спрос на аренду и относительно невысокую стоимость жилья, особенно по сравнению с Францией. Среди недостатков - высокие расходы на приобретение недвижимости, особенно на новостройки из-за НДС в размере 21%, умеренный морской климат (мало солнечных дней).
 
Также следует упомянуть политическую нестабильность и трения между Фландрией и Валлонией (которые делят Брюссель пополам – северная часть – фламандская, южная - валлонская), что, впрочем, не отражается на общем благосостоянии страны.