Как потерять всё, покупая квартиру

Драма, которая разворачивается сейчас в Воронеже: около полутора тысяч дольщиков, подписавших договоры с ООО «Новые технологии плюс» и ООО «Строй-Арт», уже несколько лет не могут дождаться своих квартир, снимают жильё, платят проценты за кредиты, живут у знакомых и даже в офисах.

Между тем желающих участвовать в достройке домов хоть отбавляй. А стройка стоит. Это три жилых комплекса: «Аврора», «Золотое кольцо» и «Континент». В «Авроре» введены в эксплуатацию два 12-этажных подъезда из восьми. Остальные шесть в разной степени готовности. На несколько этажей подняты по три подъезда в «Золотом кольце» и «Континенте». Между тем по договорам с дольщиками вторую очередь «Авроры» - это ещё три подъезда - должны были сдать госкомиссии в июне 2008 года. Все сроки прошли и по другим жилищным комплексам.

Но, собственно, чего было ждать от владельца и директора ООО «Новые технологии плюс» и ООО «Строй-Арт» А.А. Чурсанова, если он на деньги дольщиков приобрёл участок в 5 гектаров под Туапсе, купил несколько земельных участков в Воронеже и Воронежской области (по данным следственного управления при УВД по городу Воронежу) и перевёл в Испанию 60 млн рублей (по данным Воронежской областной прокуратуры)? И это лишь часть активов, ведь, по самым скромным подсчётам, он собрал около полутора миллиардов рублей - все дольщики этих фирм внесли деньги за свои недостроенные квартиры полностью.

На А.А. Чурсанова ещё в июле 2009 года было заведено уголовное дело, сейчас его активами занимается прокуратура Воронежской области. Некоторое время А.А. Чурсанов был в бегах, потом вернулся в Воронеж и ходит на свободе. В конце прошлого года он претендовал на продолжение строительства и лишь недавно начал передавать документы по стройкам людям, которых определило областное правительство. По ООО «Строй-Арт» это Ю.И. Григоров, по ООО «Новые технологии плюс» - Д.Г. Казаков.

Ситуация сложилась более чем странная. 11 ноября 2009 года Арбитражным судом Воронежской области ООО «Строй-Арт» было признано банкротом. По согласованию с правительством Воронежской области была определена кандидатура конкурсного управляющего. Им должен быть Ю.И. Григоров. А.А. Чурсанов до сих пор остаётся директором ООО «Новые технологии плюс». При этом у одних дольщиков договоры об участии в долевом строительстве подписаны с ООО «Новые технологии плюс», а у других - с ООО «Строй-Арт». Добавим, что договоры у кого-то основные, у кого-то так называемые предварительные.

Всё это привело к тому, что и между дольщиками началась война, слава богу, пока что словесная. Одни ратуют за вступление в реестр кредиторов, чтобы заменить имущественные требования на денежные (по принципу «с паршивой овцы хоть шерсти клок»). Другие категорически отказываются вступать. Третьи не прочь образовать ТСЖ и достроить дома за свой счёт. Почти еженедельно проходят собрания дольщиков с участием Д.Г. Казакова, Ю.И. Григорова или А.А. Чурсанова.

Единственное, в чём сходятся почти все дольщики, так это в том, что без акций протеста вряд ли что стронется с места.

Полторы тысячи семей живут на грани нервного срыва. Неудивительно: ведь, судя по тому, как разворачиваются события, они могут остаться и без квартир, и без денег. При воронежском областном правительстве ещё летом 2009 года была создана комиссия по делам обманутых дольщиков под председательством вице-губернатора В.С. Неженца и с участием инициативных групп дольщиков. Казалось бы, вопрос должен решаться, поскольку сейчас составляется бизнес-план, а на март запланирован тендер на продолжение строительства - стройка по всем подсчётам обещает неплохую прибыль, ведь продана не вся площадь, как жилая, так и нежилая. Однако строительные работы в лучшем случае могут быть возобновлены лишь в мае-июне 2010 года. И то если все соперничающие стороны договорятся и будут сотрудничать. А полноценного сотрудничества не получается.

При этом ООО «Новые технологии плюс», по всей видимости, ждёт банкротство, а в дальнейшем все три жилых комплекса будут переданы другой фирме. Но это всё только в планах. Кроме прочего, не исключено и появление рейдеров.

В настоящее время дольщикам просто предлагается ждать. Ждать чего? Когда дома начнут разваливаться от осадков, от перепадов температуры?

Дольщики ООО «Новые технологии плюс» и ООО «Строй-Арт» 23 ноября 2009 года провели митинг на площади перед Домом Правительства Воронежской области. Собралось около 500 человек. Одних только подписей под письмом в адрес областных властей было поставлено более 350. Немало для трёх жилых комплексов, особенно если учесть, что многие дольщики живут за пределами Воронежа. Сейчас на форуме дольщиков среди прочих тем идёт обсуждение, когда собираться в следующий раз, если проблема не будет решена. Но теперь участников наверняка будет в несколько раз больше, поскольку предполагается привлечь дольщиков, обманутых другими фирмами. Таких фирм в Воронеже двенадцать, которым доверили деньги, по разным оценкам, от 4 до 6 тыс. семей. Горячие головы предлагают перекрыть трассу «Дон». Это начало социального взрыва.

А ведь проблемы не было бы вообще, если бы федеральные власти позаботились о законодательных гарантиях дольщикам, а также использовали право, которое дают им существующие законы, прежде всего Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В частности, вот что говорится в статье 23:

1. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

2. Уполномоченный орган вправе:

1) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, правила бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности застройщиков;

2) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

4) ежеквартально получать от застройщика отчётность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации;

5) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Если бы такой контроль осуществлялся (заметим, речь в законе идёт не об обязанности, а лишь о праве на контроль), ни о каком мошенничестве на строительном рынке не было бы и речи, а дольщики давно въехали бы в свои квартиры. Сейчас этих дольщиков называют обманутыми. Обманутыми кем? Не было ли в этом обмане молчаливого участия государства? В нашем случае тот самый уполномоченный орган (Госархстройнадзор) появился на стройках лишь после того, как А.А. Чурсановым заинтересовалась прокуратура Воронежской области. Госархстройнадзор Воронежской области в лице начальника отдела контроля за долевым строительством Дмитрия Величко оправдывается тем, что у правительства области нет полномочий вмешиваться в отношения дольщиков и застройщиков. Но вмешиваться и не нужно - достаточно было довести факты неисполнения своих обязанностей застройщиком до правоохранительных органов.

Разумеется, при усилении контроля есть риск разрастания коррупции. Но после пермской трагедии мы видим, что с коррупцией можно бороться. Было бы желание.

Федеральное правительство предпочитает перевалить проблемы долевого строительства на плечи региональных властей, хотя, как цитировалось выше, контроль за жилищным строительством осуществляется федеральными органами власти. Что в этой ситуации может сделать областное правительство? Один вариант - тот, куда пытаются затолкнуть дольщиков ООО «Новые технологии плюс» и ООО «Строй-Арт», а они никак не влезут. Второй - предложить дольщикам достаивать дома самим. Как их достраивать, если на месте квартир - приземное воздушное пространство? Но даже если коробка уже стоит, там ещё уйма работы. Например, во второй очереди «Авроры» надо доплачивать по 3 тыс. рублей за квадратный метр. Где люди возьмут ещё по 150-200 тыс. рублей? Да и с какой стати доплачивать, когда все деньги внесены полностью и это зафиксировано в договорах? На такую уловку недавно в Воронеже купились дольщики ООО «Строймонтаж-99» и сейчас не знают, что делать: кое-где даже стен между квартирами нет.

При этом дольщиков ещё и упрекают: зачем, мол, вы отдавали деньги мошенникам? Но как определить, какая строительная фирма будет работать честно, а какая, мягко говоря, не очень? По цене квадратного метра? А где она, объективная, подсчитанная независимыми экспертами цена? Её нет в природе.

Вот такую головную боль приготовили федеральные власти вкупе с депутатами Государственной думы. Сейчас Госдумой приняты поправки к закону № 214-ФЗ. Но и здесь депутаты лишь догоняют ушедший поезд. Главное нововведение касается серых схем, в частности, речь идёт о том, чтобы приравнять предварительные договоры к основным. А о том, как на деле обезопасить строительный рынок от мошенников, опять ни слова.

Что остаётся делать обманутым дольщикам? Юридического решения проблемы здесь нет в принципе. Юристы публично (в том числе в СМИ) дают советы, которые выглядят непродуманными. Добивайтесь, мол, признания права собственности на незавершённое строительство, а если жилья не существует ни в каком виде, обращайтесь в суд с заявлением признать сделку недействительной и требовать возврата денег («Комсомольская правда» в Воронеже», 1 декабря 2009 года). В первом случае это означает, что бывшие дольщики будут достраивать дома за свой счёт, во втором - не получат в ближайшие годы вообще ничего, поскольку на счетах той и другой фирмы денег практически нет.

Остаётся одно: протестовать всеми возможными способами. Дольщики ООО «Новые технологии плюс» и ООО «Строй-Арт» на деле доказали, что могут организовать акцию протеста на любом уровне. Митинг, о котором речь шла выше, они провели самостоятельно, без привлечения каких-либо политических сил или пиар-специалистов. Теперь у них есть практический опыт. Нет сомнения, что, если строительство их домов будет затягиваться, они поставят на уши весь Воронеж и рано или поздно своего добьются.

Однако проблема носит отнюдь не локальный характер. В России нет ни одного крупного города, где она была бы решена до конца. И что же, всем выходить на улицы?

Справка

Впервые долевое строительство как явление возникло в Аргентине.

Президент этой страны Рауль Рикардо Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (SA, Sociedad Anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых человек мог обменять ценные бумаги на квартиру.

Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.

Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых доходных домов для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне - финансовые махинации, проведённые под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи.

Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. С лёгкой руки британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ. Смысл инновации заключался в продаже ещё не построенного жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Как ни странно, но схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация - долевое строительство.

На настоящий момент долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации.