Строительный тупик: подъема пока нет?

Несмотря на определенные успехи в послекризисном восстановлении российской экономики, говорить о новом хозяйственном подъеме в стране пока не приходится. Хотя промышленность показала достаточно высокий рост (8% за 2010 год), другие сектора по-прежнему находятся в депрессивном состоянии.

И если аграрный сектор стагнирует из-за природного катаклизма, последствия которого могут исчезнуть уже в текущем сельскохозяйственном году, то вот строительный сектор сокращает свои операции под воздействием гораздо более глубинных факторов, влияние которых за год-два никуда не пропадет.

Основанием для пессимистического вывода о перспективах строительного сектора служит тот факт, что механизм финансирования жилищного и сопутствующего ему строительства остался прежним, хотя предпосылки его функционирования давно испарились.

Механизм этот, в том виде, как он существовал последние семь лет до кризиса 2008 года, в общих чертах выглядел так. Российские компании, занимавшиеся экспортом (и импортом тоже), получали сверхвысокие доходы от внешнеэкономической деятельности и часть этих сверхдоходов вкладывали в приобретение жилья. Сначала они это делали для своих сотрудников, а позже стали инвестировать просто для получения дополнительного дохода и диверсификации рисков. Благодаря вложениям богатых экспортеров и импортеров жилье стало расти в цене (особенно в крупных городах и пригородных зонах), после чего оно стало привлекательным для всех остальных групп местных инвесторов. Более того, слухи о небывалых ценах и сногсшибательных прибылях докатились до мировых фондовых рынков, и в российский строительный комплекс хлынул поток иностранных инвестиций.

Как результат этой финансовой накачки, строительные организации за период с 2001 по 2008 год смогли удвоить ежегодный ввод жилья (с 32 млн. кв. м до 64 млн. кв. м), причем особенно интенсивно количество вводимого жилья увеличивалось в два предкризисных года - в 2006 году - на 7 млн. кв. м, а в 2007 году - вообще на 11 млн. кв. м.

Глядя на эти цифры, можно было поверить, что президентская программа «Жилище», которая ставила своей целью достичь ежегодного ввода жилья 1 кв. м в год на жителя России (это 140 млн. кв. м в год), все-таки будет выполнена. Правда, дела в строительстве тогда шли так хорошо, что никакой потребности в государственной поддержке оно особенно не испытывало.

Все дело было в том, это был очень привлекательный бизнес. Сначала российские компании зарабатывали сверхприбыль от экспорта нефти и газа, а потом они еще раз зарабатывали сверхприбыль от вложения полученных от экспорта средств в российский рынок жилья. И, как тогда всем казалось, подобная ситуация будет продолжаться еще очень долго.

Однако жизнь распорядилась по-другому. Произошел мировой кризис, доходы от экспорта резко упали, иностранные инвестиции перестали поступать (а те, что были сделаны раньше, по возможности были отозваны), и строительный комплекс лишился основных финансовых ресурсов. Государство, конечно, попыталось кое-что для него сделать, но его возможности, понятное дело, несопоставимы с возможностями мирового фондового рынка, поэтому поддерживать прежние объемы работ на стройках оно не смогло. Да и других проблем у него тоже хватало, поэтому было решено махнуть рукой на программу и предоставить строительному комплексу возможность спасаться самостоятельно.

«Спасение» в данном конкретном случае состоит в том, что строительные компании пытаются достроить начатые еще до кризиса дома, передать их инвесторам, а потом просто сократить объемы своей деятельности, дожидаясь лучших времен, то есть момента, когда вследствие мирового роста цен восстановится спрос российских инвесторов, а вслед за ним подтянутся инвестиции иностранные.

Эта тактика привела к тому, что в течение двух посткризисных лет ввод жилья в России постоянно падал. В 2009 году он сократился на 4 млн. кв. м. (с 64 млн. кв. м до 60 млн. кв. м), а в 2010 году - еще на 2 млн. кв. м, до 58 млн. кв. м. При этом, поскольку в основном достраивались уже начатые объекты, объем незавершенного строительства тоже сокращался - на конец 2008 года он составлял 39.5 млн. кв.

м, а на конец 2009 года - уже 34 млн.кв. м. За 2010 год данных еще нет, но можно предположить, что размер строительного задела продолжал уменьшаться.

Глядя на эту динамику, нетрудно догадаться, что к тому моменту, когда иностранный капитал возвратится на российские стройки, от незавершенного строительства уже ничего не останется, и все проекты придется начинать с нуля, то есть с нулевого цикла.

Правда, это дело достаточно отдаленного будущего, а нас пока волнует ближайшая перспектива. В том, что строительные компании, хотя и с трудом, но удерживают высокие объемы строительства, виноват не их энтузиазм, а принятая система финансирования строек, когда будущие жильцы (или инвесторы), дают деньги строителям на возведение зданий, а потом получают от них готовые квартиры. То есть любой проект уже изначально проплачен, поэтому строители обязаны выполнить взятые обязательства и достроить дом, несмотря ни на что (это не у всех получается, но пока ситуация в целом более или менее нормальная). Но после того как дом сдан и квартиры перешли к инвесторам, реализация новых проектов может и не состояться, если не появятся очередные инвесторы со свежими деньгами. А сейчас об этом и мечтать не следует. Ни инвесторов, ни денег на горизонте не видно. Поэтому не исключена ситуация, что после того, как все начатые до кризиса стройки будут завершены, строительная деятельность в стране, за редким исключением, вообще остановится.

Кроме того, на возможности строителей по поддержанию относительно высокой активности будет оказывать негативное влияние хорошо известная особенность докризисного рынка жилья, когда квартиры финансировались инвесторами не для того, чтобы потом в них жить, а чтобы использовать их как источник постоянно растущего дохода. С одной стороны, рыночная цена квадратного метра постоянно увеличивалась, что давало шансы перепродать квартиру дороже, чем она обошлась на этапе инвестирования. А с другой стороны, пока квартира еще не продана и просто дорожает, можно получать доход и от ее сдачи в аренду.

Таких квартир было построено очень много, и сейчас их владельцы просто мечтают поскорее избавиться от того, что еще недавно называлось привлекательным инвестиционным активом, а потом в один прекрасный момент превратилось в неликвид. Соответственно, эти давно построенные квартиры будут реальными конкурентами вновь начинаемых строек, потому что покупатели наверняка предпочтут приобретать готовое жилье, чем давать деньги вперед и потом ждать несколько лет, надеясь, что за время строительства цены немного подтянутся вверх, и они смогут отбить сделанные вложения с прибылью.

Таким образом, исходя из наличия этих двух факторов - большого объема незавершенного, но уже проплаченного строительства, и большого объема пустующих инвестиционных квартир, - можно сделать вывод, что строительный комплекс будет стагнировать еще несколько лет, постепенно достраивая начатые ранее объекты и сокращая ежегодные вводы жилья.

Это, конечно, плохая перспектива, но можно надеяться, что если цены на нефть, которые и так уже находятся на высоком уровне, и дальше будут на нем оставаться, то финансовые ресурсы экспортеров увеличатся настолько, что они смогут восстановить свою деятельность на строительном рынке России. Правда, им придется примириться с тем, что перспективы удорожания 1 квадратного метра жилья будут уже не те, что раньше.

Другая перспектива, которая в наших условиях выглядит немного фантастичной, - это если собственники инвестиционных квартир поступятся своими прибылями, пойдут на снижение цен и быстро распродадут свои избыточные запасы жилья, расчистив место для нового строительства, и заодно дадут возможность купить квартиры тем, кто в них действительно нуждается, но не имеет соответствующих доходов для их приобретения.

Этот вариант был бы самым предпочтительным, но его реализация наверняка натолкнется на хорошо понятные препятствия. Поэтому, скорее всего, строительный сектор еще нескоро начнет вносить свой вклад в восстановление российской экономики.