Пролетая мимо кассы банка

Принято считать, что предоставление средств под залог недвижимости — прерогатива банков. Однако на запрос «кредит под залог квартиры» интернет-поисковик выдает огромное количество ссылок на различные компании, причем банков среди них мало. Кто же эти альтруисты, готовые осчастливить всех желающих?

Имя им — легион

Небанковские организации, работающие с кредитами, не любят фигурировать в статистических отчетах. «Объемы данного рынка определить невозможно, поскольку львиную долю займов выдают либо мелкие фирмы, которые не всегда отражают эти суммы в отчетности (да и к самой отчетности свободного доступа у обывателя нет), либо физические лица, — говорит Игорь Пономарев, генеральный директор компании «Ваш финансовый партнер». — Кроме того, что множество подобных сделок оформляется как купля-продажа с обратным выкупом, что опять же не позволяет провести корректные подсчеты. Ну и главное — игроки не делятся друг с другом информацией. Но общие цифры сравнимы с объемами официального ипотечного рынка». Ситуация запутывается тем, что предложения (в том же Интернете) зачастую исходят не от самого инвестора, а от посредников. Ясно одно: рынок это обширный, на него постоянно приходят новые участники.

Количество потребителей тоже не получится определить точно, а вот с размерами получаемых займов ясности больше. Минимумом эксперты называют 500 тыс. руб. (если нужно меньше, можно взять обычный потребительский кредит в банке, не стоит ради таких денег возиться с закладыванием недвижимости). Средний размер — несколько миллионов рублей. Правда, Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, говорит о среднем займе в размере 3-5 млн долларов, но это, пожалуй, все-таки перебор… Penny Lane работает с дорогой недвижимостью (и, соответственно, богатыми клиентами), так что «средние» суммы оказываются соответствующими.

Проще…

Все эксперты отмечают «либеральность» частных кредиторов к заемщикам. Там, где банковские клерки вынут из вас душу, требуя все новые справки, «неформалы» обойдутся минимумом. Рассчитывать на благоприятный исход могут и те, кому путь в банк просто закрыт: например люди, имеющие небезупречную кредитную историю. Не означает ли это, что банки со своими строгостями сильно перегибают палку?

На самом деле все сложнее. Банки, напоминает И. Пономарев, находятся под контролем Центробанка. Он ограничивает свободу маневра, защищая интересы вкладчиков: при рискованной кредитной политике кредитного учреждения именно простые граждане, положившие деньги на депозит, окажутся крайними. Есть и еще одна причина. Дадут кому-то деньги или откажут — менеджеру все равно, он на зарплате. А вот за проблемного клиента, который отказался платить, с него спросят по полной программе.

«Разница в подходе объясняется просто: частный кредитор оперирует собственными средствами, банкиры — привлеченными, — подводит итог Р. Строилов. — Банкиры несут социальную ответственность, должны соблюдать нормативы ЦБ и поступать с неплательщиками в рамках правового поля. Частный кредитор свободен, он не формирует резервы на возможные потери по ссудам и, что плачевно для честного, но оказавшегося в трудной ситуации заемщика, не стесняется использовать самые разные, порой достаточно жесткие способы выбивания долга… Банковские ограничения объяснимы, но, по моему мнению, все же сильно завышены».

…но намно-о-ого дороже

Обратная сторона «либерализма» частных кредиторов — крайне жесткие условия. Во-первых, сумма: более 50% от стоимости квартиры дадут вряд ли. Во-вторых, ставки. Если для большинства банков уже вполне нормальными стали 12-14% годовых, то на этом рынке еще совсем недавно требовали 2,5-3%...

в месяц. Сейчас, правда, процент плавно опустился где-то к 20-27% годовых — но по сравнению с банковским это все равно очень много. Третье — сроки: «обычная» ипотека выдается и на 15, и на 30 лет, «неформальная» редко выходит за рамки трех лет.

По мнению экспертов, все это вполне логично. Риски частного инвестора значительно выше: он не проверяет кредитную историю, прошлое и настоящее заемщика, доходы. Есть только объект залога, и в случае чего недвижимость должна быть продана так, чтобы компенсировать возможные потери. Тем более что риск невозврата достаточно велик: как отмечает Р. Строилов, многие клиенты превращают кредит фактически в срочный выкуп, то есть платить по заложенной квартире перестают уже с первого месяца.

С другой стороны, говорят знающие люди, если хорошо поискать, можно найти таких частных инвесторов, которые и денег дадут побольше, и процент установят приемлемый. Правда, в этом случае клиенту все-таки придется пройти проверку службой безопасности.

Хочешь в РЕПО?

При банковской ипотеке квартира находится в собственности заемщика, но на нее налагается обременение. «Ипотека в силу закона» — так прямо и пишется в свидетельстве о собственности. Фирмы и частные лица, дающие кредиты, используют другую схему. «В 90% случаев заключается так называемая сделка РЕПО, когда на период кредитования квартира становится собственностью кредитора», — говорит И. Пономарев. Термин пришел с рынка ценных бумаг и подразумевает такую продажу, при которой новый собственник обязуется продать объект обратно — тому же лицу, в установленный момент и оговоренной цене. Заемщиков, инстинктивно воспринимающих данную схему в штыки, поспешим успокоить: она совершенно безопасна. Если сделка оформлена правильно, а кредитор почему-либо раздумал продавать недвижимость обратно, любой суд встанет на вашу сторону. Так что протестовать против РЕПО могут только те, кто изначально планирует мошенничество.

А что произойдет в том случае, если человек не сумеет расплатиться? Если оформлена сделка РЕПО, все просто: квартира уже является собственностью заимодавца, он ее со временем продаст. С обычным залогом сложнее — предстоят суды и «воздействие» на заемщика коллекторских компаний. Коллекторы, кстати, сами по себе вполне законны, но вот применяемые ими методы — не всегда, так что нередко разборки заканчиваются возбуждением дел уже против «вытрясателей долга»… И разумеется, некоторые кредиторы имеют связи с откровенными бандитами — этот ресурс и будет задействован, если договориться не удастся. Вывод прост: собираясь вступить в контакт с какой-либо фирмой или частным лицом, стоит поискать в Интернете отзывы от людей, уже имевших с ними дело.

На правах moralite

Рынок небанковских кредитов хорошеет на глазах. Еще совсем недавно тут правили бал явно криминальные персонажи, а сегодня им на смену пришли прозрачные фирмы. Да, запрашиваемые проценты порой вызывают шок. Но, с другой стороны, клиенту честно и открыто говорят, сколько придется платить. Не нравится — не бери. Азбукой экономики является и тот факт, что сфера, приносящая сверхдоходы, привлекает много желающих заработать. 25% годовых — весьма неплохо, особенно с учетом очень высокой надежности, гарантированной залогом недвижимости. Значит, на рынке небанковского кредитования появляется все больше игроков, растет конкуренция — и, как следствие, снижаются ставки.

А потенциальным потребителям можно сказать одно. Такие кредиты — это, конечно, не для решения проблем с недвижимостью: рост цен сегодня никак не покроет столь высоких процентов. Скорее это вариант для бизнесменов, которым по каким-то причинам срочно понадобились средства.