Раскритикован план Собянина по спасению Москвы от "пробок"

Президент России Дмитрий Медведев напугал мэра Москвы Сергея Собянина перспективой проснуться в самовольно застроенной и от этого наводненной пробками столице, порекомендовав столичному градоначальнику лично выдавать разрешения на возведение «крупных торговых и складских объектов». Эксперты считают, что проблема ТЦ не должна отвлекать внимания мэра от решения дорожного вопроса. Пробки на дорогах возникают из-за неправильной организации транспортных потоков и бестолковых развязок.

На совещании, посвященном организации дорожного движения, Дмитрий Медведев призвал московского мэра направить все силы на борьбу с самостроем и незаконным возведением торговых точек в столице. «Легко провозгласить временный мораторий на предоставление земель под строительство крупных торговых, складских объектов. Но московское правительство- это большое количество людей, своя бюрократия, сами понимаем, что может происходить. Мы с вами здесь посовещаемся, а эти новые терминалы, новые торговые помещения, склады будут все открываться и открываться. Москва не безразмерная. Поэтому дайте жесткое указание всем вашим службам, чтобы такие решения принимали Вы лично, а то завтра проснетесь, а опять половина Москвы отдана под соответствующие объекты».

Сергей Собянин и не думал спорить с главой государства. На прошедшем объезде мэр Москвы насчитал 600 самостроев вдоль дорог («небольших ларьков и павильонов, которые были построены без разрешения архитектуры»), а также 1500 «узких мест» (в прямом смысле слова- в местах развязок, съездов, радиусов закругления). Еще одна неотложная проблема, увиденная Собяниным- централизованное управление светофорами. Из 2050 столичных светофоров управляются только 300. «В эту систему уже в течение пяти лет не вкладывалось ни копейки»,- заметил глава города.

Бренды-нарушители

Около 50 участков с затруднениями движения автотранспорта выявлено на МКАД, и в большинстве случаев причиной этого являются торговые объекты, сообщил РИА «Новости» 1 ноября сотрудник пресс-службы столичного департамента транспорта и связи. «Торговые объекты, рынки и магазины, возведенные на МКАД, создают затруднения для движения на дороге, как было выявлено на объезде, проведенном Мосгорстройнадзором, Москомархитектурой, ОАТИ, ГИБДД»,- рассказал представитель департамента. Он пояснил, что рынки и магазины зачастую затрудняют движение на МКАД, например, по причине того, что на их территории отсутствуют места стоянки для грузового транспорта.

В ходе объезда было выявлено значительное количество нарушений со стороны владельцев размещенных у МКАД объектов, в том числе известных торговых брендов. Так, на 4-м километре МКАД возведен рынок сельскохозяйственной продукции, там было выявлено несколько нарушений, по которым дали рекомендации о переносе рынка в другое место. Также было зарегистрировано около шести нарушений, касающихся незаконного строительства на МКАД. Самое распространенное нарушение- отсутствие разрешения префектуры на возведение объекта.

«Нет» точечной застройке

Как полагает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, до установления нового конкретного механизма согласования проектов строительства крупных объектов коммерческой недвижимости говорить о каком-либо влиянии данного указания на рынок нельзя. «С высокой долей вероятности процесс согласований станет еще более „ресурсоемким" и долгосрочным, следовательно, могут снизиться темпы прироста нового предложения. Однако решению проблем загруженности транспортных систем города может помочь только отказ от точечной застройки, ужесточение процедур согласования- лишь административная мера»,- говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, полагает, что в среднесрочной перспективе влияние заявления Медведева на рынок торговой недвижимости будет нулевым: то, что уже построили, сносить не будут, то, что уже строят- не остановят, в долгосрочной перспективе все будет зависеть от дальнейших решений и действий московской мэрии, от подхода к застройке города. Она признает тот факт, что многие ТЦ были построены на земле, которая ранее была зарезервирована под строительство инфраструктурных объектов или дорог. Некоторые из них к тому же были построены без достаточного количества парковочных мест.

Однако, по мнению Черданцевой, не только ТЦ являются причиной пробок: офисные центры с недостаточным количеством парковок тоже представляют серьезную проблему для транспортной системы города. «Строительство на территориях вокзальных площадей или вблизи станций метро, с одной стороны, выгодно для владельцев торговых и офисных центров, с другой стороны, неизбежно усугубляет и без того сложную транспортную ситуацию в местах плотных потоков как пешеходов, так и транспорта. Для решения таких проблем необходимо осознанно подходить к вопросам парковки и транспортных развязок»,- считают в JLL.

Даешь стрит-ритейл!

По мнению руководителя департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, у нас действительно существует несколько крупных (свыше 50 тыс. кв. м) центров, которые стоят в неправильных местах и создают большую нагрузку на инфраструктуру- как транспортную, так и энергетическую. Среди них- ТЦ «Золотой Вавилон», «Гагаринский», «Европейский», «Ривер молл», который должен быть скоро достроен, «Метрополис» и др. Тем не менее в каждом из них решен вопрос строительства крупных паркингов, некоторые из объектов вроде «Европейского» и «Метрополиса» находятся около метро и расположены на правильной стороне, внутри транспортного узла.

«Было бы разумно применять мировую практику и выносить крупные ТЦ за пределы города, в Московскую область, что в принципе у нас уже происходит. Правда, лучше их строить за пределами 10-15 км, так как некоторые трассы вроде Киевского шоссе, где для грузовых фур нет съезда на МКАД, загружены до предела. Я простоял в пробке два раза 40 минут на пути к ТЦ „Вегас" на МКАД. Так и не добрался до места. Больше туда ехать не собираюсь»,- констатирует Алексей Могила.

По его словам, Москве больше не нужны крупные ТЦ- их уже слишком много. Зато столице не хватает магазинов шаговой доступности, так называемого стрит-ритейла- для тех москвичей, которые по разным причинам не могут посещать крупные ТЦ, в том числе вынесенные за черту города. «В настоящий момент очень много объектов муниципальной собственности находится в неважном состоянии или сданы в аренду кому попало. Если привести эту собственность в порядок, то сразу можно будет решить проблему с мелкими торговыми центрами»,- считает эксперт.

Рэкет и беспредел

«Нельзя строить ТЦ там, где нет удобной доступности для общественного транспорта и при этом не хватает полос на дороге»,- полагает глава торгового департамента S.A.Ricci King Sturge Илья Шуравин. По его мнению, если люди смогли привлечь на реализацию проекта $100-200 млн, начав возводить объект с полученным разрешением на строительство, уже мало кто что может сделать.

«Безусловно, у власти есть ряд инструментов приостановки запуска объекта в эксплуатацию городскими службами. К примеру, они могут не дать электричество в определенном объеме, город может не выполнить обязательства по техусловиям или в течение года-двух согласовывать съезд с МКАД при строительстве нового объекта. Всегда есть инструменты для саботажа и манипуляции и способы давления. Однако перекрывать кислород людям, которые смогли найти деньги на стройку, а потом задним числом им сказать, что строить не дадим,- это рэкет и беспредел. Ведь договариваться потом все равно придется»,- полагает Илья Шуравин.

Опрошенные GZT.RU эксперты считают, что созданная бывшим мэром Москвы Юрием Лужковым система решения транспортных проблем, в том числе та, которая должна была внедряться с начала 2011 года, вполне адекватна, хотя местами и была заточена под самого мэра. Просто полностью она так и не выполнялась- те же грузовые фуры по-прежнему могли попасть в город в дневное время и т.п.

«Президент не должен давать указания губернатору, как ему управлять Москвой. Ведь если ты назначаешь человека на пост, то подразумеваешь, что он способен разобраться с текущими проблемами и не нуждается в указании на некие приоритетные задачи. А ведь Сергей Собянин уже управлял крупным российским регионом, но сейчас его выставляют в дурацком виде. Путей решения транспортной проблемы множество, и начинать их реализацию нужно с общественного транспорта, а не с торговых центров»,- заключает Алексей Могила.