Жилье: Кого поддерживать

Новых проектов в российских городах заявлено на этот год мало, но и спрос невелик. Людям нужно жилье и не нужен переоцененный недострой.

Ввод жилья в регионах России сократился и еще уменьшится в 2010 г., по прогнозам администраций городов и девелоперов. По данным Российского союза строителей (РСС), в 2009 г. построили 59,8 млн кв. м (в 2008 г. — 64,1 млн кв. м). Как обмолвилась на бизнес-собрании в «Ведомости-Недвижимость» президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева, «сейчас считают все» и рост показателей ввода малоэтажного жилья отчасти обусловлен легализацией в том числе ранее построенного. В планах на этот год — 55 млн кв. м, в основном за счет малоэтажки. Но многие эксперты считают, что реально построено будет меньше.

Основная проблема застройщиков — найти, кому свои метры продавать: по сравнению с прошлым годом спрос на квартиры сократился почти вдвое. А в Самаре, например, в 3-4 раза. И восстановится только через 2-3 года, приводило в феврале прогноз главы РСС Владимира Яковлева «РИА Новости». По данным аналитического центра «Гдеэтотдом.ру», доходы потребителей сократились в среднем по стране на 40% по сравнению с докризисным периодом, объемы ипотечного кредитования — на 67%.

Сказывается и кризис доверия к застройщикам. Например, Екатеринбурге растет число обманутых дольщиков. В Нижнем Новгороде, по данным компании «Выбор», только 10% покупателей рискует покупать жилье на первичном рынке против 40% до кризиса.

Если что и востребовано здесь и в других городах страны, то недорогое готовое жилье или квартиры в домах высокой степени готовности, пусть по более дешевым технологиям. Например, в Краснодаре с рынка стабильно вымываются 1- и 2-комнатные квартиры стоимостью до 1,5 млн руб. Для Нижнего Новгорода 1,7-1,8 млн руб. за 1-комнатную новостройку — дороговато. Повсеместно для покупателей решающее значение имеет бюджет покупки: чем меньше, тем лучше.

Там, где есть такая возможность, россияне строятся сами, без господдержки — но и без риска попасть в обманутые дольщики. Краснодар и Ростов-на-Дону удержали высокие темпы ввода жилья за счет частников.

В Самарской области 418509 кв. м (примерно половина от общего объема ввода) — индивидуальные дома, построенные жителями области за счет собственных или заемных средств (данные Самарастата).

По данным администрации Новосибирской области, в 2009 г. в регионе было введено 1,212 млн кв. м (на 12,9% меньше, чем в 2008 г.), из которых на долю индивидуальных домов пришлось 28%. Здесь при поддержке властей по-прежнему лидирует многоэтажная застройка, доля индивидуального жилья в 2010 г. будет на уровне 150000-200000 кв. м, говорит председатель комитета облсовета по вопросам строительства и ЖКХ Александр Савельев. В Нижнем Новгороде улучшить отчетность не помогли даже госзакупки, на которые возлагали надежды и застройщики, и власти. Самые крупные продавцы жилья по госконтракту для расселения жителей ветхого фонда — «Нижегородкапстрой» и СК «Жилстрой», — получив аванс от правительства Нижегородской области, обязательств не выполнили: дома, которые должны были быть сданы в августе 2009 г., не достроены до сих пор.

Всего, по данным Росстата, в 2009 г. объемы частного домостроения выросли на 4,3%, тогда как типовых домов сдали меньше на 6,7%. На ИЖС приходится половина введенного в прошлом году жилья.

Индивидуальное жилье начнет активно строиться только в случае повышения доходов населения, говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. А также если земельные участки (с необходимой инфраструктурой) будут выделяться бесплатно, например, жилищно-строительным кооперативам (или другим объединениям) граждан, считает председатель корпорации S. Holding Алексей Шепель. «Доступное комфортное жилье может быть построено на государственной земле или земле, бесплатно переданной ЖСК», — заявил он на пресс-конференции в феврале.

На рост доходов населения, в том числе за счет возобновления ипотечного кредитования, рассчитывают и застройщики, которые землю под застройку покупают или арендуют, от чего, по мнению Шепеля, себестоимость строительства возрастает в геометрической прогрессии.

Хорошо, если этих будущих доходов на все хватит: и чтобы покупать квартиры у застройщиков, и чтобы строиться самим. Иначе получается, что ИЖС государству обойдется дешевле.