Китай: кризис идет сюда?

Просторная двухуровневая квартира с бронзовыми дверями ручной отделки, украшенными кристаллами от Swarovski, продается за $45 млн.

Покупатель пока еще не нашелся, но Чарльз Тонг, девелопер роскошного жилого комплекса Tomson Riviera, расположенного на берегу реки в самом центре финансового района Шанхая, говорит, что квартира уйдет быстро.

«Каждый месяц мы продаем три-четыре таких квартиры, - рассказывает Тонг, утопая в большом белом кресле от Versace. - В наши дни люди хотят немного роскоши, они готовы к новому стилю жизни».

Прошедший год стал в Китае рекордным по продажам недвижимости. По официальным данным, считающимся надежными, всего ее было продано на сумму $560 млрд, что на 80% больше показателя 2008 года.

Не вызывает сомнений, что китайский рынок недвижимости переживает бум. Вопрос лишь в том, не является ли быстрый рост цен на недвижимость очередным пузырем, надувающимся на наших глазах?

Когда в недавнем прошлом аналогичные пузыри полопались во многих странах, например в США, это повлекло общий спад мировой экономике. В случае Китая последствия такого развития событий отзовутся по всему миру. Китай удерживает лидерство по темпам роста и до сих пор оставался локомотивом, который вытягивал из кризиса весь остальной мир.

Пекин обеспокоен ситуацией. Недавно власти активизировали свое влияние на рынке дешевых кредитов, способствовавших подъему рынка недвижимости. Новые правила осложнили покупателям рефинансирование ипотеки.

Цены продолжают расти, и застройщики торопятся возводить новые особняки, виллы и роскошные квартирные комплексы с красноречивыми названиями «Врата богатства», «Парк-Авеню» и «Дворец успеха».

Повсюду видны признаки изобилия. Недавно один инвестор приобрел за день 54 квартиры в Шанхае; в прошлом году одна из вилл была продана за $30 млн. В декабре консорциум инвесторов заплатил более $3,5 млрд за большой участок земли в Гуанчжоу. Последняя сделка стала одной из крупнейших в мире. На севере Китая, в Тяньцзине, осуществлен проект стоимостью в $3 млрд: на озере естественного происхождения построен «плавучий город» - архипелаг островков с виллами, торговыми центрами, парком водных развлечений и самой большой, по утверждению застройщиков, в мире искусственной горнолыжной трассой.

«Это просто безумие, - считает в прошлом экономист банка Morgan Stanley, а ныне независимый аналитик Энди Се. - По всем традиционным критериям, таким как доходность от сдачи недвижимости внаем, это пузырь».

Спекулянты скупают недвижимость в надежде на то, что цены будут и дальше расти так же, как на протяжении последних десяти лет. Крупные застройщики в сотрудничестве с местными властями возводят на месте старинных кварталов дома ультрасовременной архитектуры.

Эпицентр бума находится в Шанхае, самом богатом и оживленном китайском городе. По сравнению с 2003 годом цены на недвижимость здесь выросли на 150%, так что сейчас, по оценкам экспертов, типовая квартира площадью 100 кв. м в Шанхае стоит около $200 000 (при этом средняя зарплата жителя Шанхая составляет менее $5000 в год).

Ажиотажный спрос на недвижимость привел к тому, что участки земли продаются с аукционов по ценам, измеряемым в миллиардах долларов. Причем чтобы участвовать в этих аукционах, надо записаться заранее и долго ждать своей очереди.

«Дом здесь можно купить быстрее, чем рис к обеду», - говорит руководитель рекламного агентства Энди Сян, который недавно уплатил крупный взнос, чтобы получить право купить за $1,3 млн квартиру в престижном районе Синьтяньди.

Даже на фоне всеобщего бума жилой комплекс Tomson Riviera кажется особенно лакомым куском. Четыре сверкающих золотом башни вздымаются над рекой Хуанпу. Между ними разбит сад, сверху выглядящий как силуэт дракона. На входе в комплекс можно увидеть оригиналы работ Дали и известных китайских художников. Квартиры, оформлением которых занимались дизайнеры из Armani, Fendi и Versace, снимают по ценам от 7 до 17 тыс долларов в месяц высокопоставленные сотрудники таких компаний как General Motors.

В собственность квартиры в этом комплексе приобретают только сверхбогачи, к примеру Лю Ицянь, эксцентричный шанхайский предприниматель, состояние которого, по оценке журнала Forbes, составляет примерно $540 млн.

47-летний Лю Ицянь начинал как водитель такси, но удачные спекуляции на бирже сделали его миллионером. В интервью, которое он дал в начале марта, он подтвердил, что владеет сотнями квартир в Шанхае (точное число он не смог вспомнить), включая и квартиру в комплексе Tomson Riviera, приобретенную им в 2008 году за $11,5 млн.

«Я вкладываю деньги в недвижимость, - сказал Лю Ицянь, - а также в произведения искусства, антиквариат, изделия из нефрита. Я уверен, что через пять-семь лет недвижимость в Шанхае будет стоить еще дороже, чем сегодня».

В последнее время появилось много сторонников теории, что в экономике страны раздувается пузырь. Некоторые экономисты, такие как сотрудник Пересоновского института международной экономики в Вашингтоне Николас Лерди, считают, что бум недвижимости обусловлен массовой урбанизацией, приводящей к росту цен на дома.

Другие же аналитики считают, что цены взлетают вверх благодаря почуявшим прибыль застройщикам и государственной политике, делающей жилье все менее доступным для населения, мигрирующего в крупные города.

Несмотря на все опасения относительно пузыря, Чарльз Тонг уверен, что цены, по которым он выставляет квартиры на продажу, совершенно разумны. По его словам, в Китае слишком много денег, скрытых от глаз.

«Одна моя знакомая занимается пошивом одежды для беременных, - рассказывает Тун. - Ее компания контролирует 20% рынка этих товаров в мире и при этом даже не акционирована».

За сумму, равную цене одной квартиры в шанхайском комплексе Tomson Riviera, в Лос-Анджелесе запросто можно купить дом, построенный по проекту Фрэнка Ллойда Райта (выставлен на продажу за $10,5 млн), или дом из 22 комнат в Новом Ханаане, штат Коннектикут ($24 млн).

Но агенты, занятые продажей квартир в Тоmson Riviera, уверены, что Шанхай - это финансовая столица завтрашнего, а не вчерашнего дня.

«Посмотрите на эту бронзовую дверь, - говорит Ван Яодун. - Она обошлась нам в $50 000! А это кухонное оборудование от Gaggenau?! Оно изготовлено в Германии». Оконные стекла изготовлены в Бельгии, джакузи в Италии. И не надо беспокоиться, если вы потеряли ключи, - дверь оснащена сканером отпечатков пальцев.