Сдавать квартиру стало невыгодно

Сдача квартиры в аренду перестала приносить прибыль. По данным специалистов Московской ассоциации риэлторов (МАР), в Москве в аренду сдается лишь каждая двадцатая квартира. Каким образом можно вернуть былую привлекательность этого вида инвестирования?

В Москве в аренду сдается лишь каждая двадцатая квартира. По мнению специалистов Московской ассоциации риелторов, в кризис этот бизнес перестал приносить достойную прибыль. Спасением рынка риелторы считают введение налоговых каникул и строительство доходных домов.

На сегодняшний день в Москве около 3,8 млн квартир, но из них, по данным Московской ассоциации риелторов (МАР), сдаются в аренду только 160 тыс. квартир. «Только каждая двадцатая квартира в Москве, что соответствует 5% всего жилого фонда столицы, сдается собственниками в аренду»,— подчеркнул, выступая на круглом столе, посвященном проблемам найма жилья, вице-президент МАР Михаил Гороховский.

«5%— это лишь по две квартиры в каждом подъезде 17-этажного дома. Это очень мало»,— сказал Гороховский. По его словам, это «ничтожно низкая цифра для такого мегаполиса, как Москва». До революции 1917 года в столице в аренду сдавалось более 60% жилого фонда города, указывает эксперт.

Налоговые каникулы

Причиной того, что количество сдаваемых в аренду столичных квартир недостаточно, вице-президент МАР считает «еще не сложившуюся практику строительства доходных домов». По его словам, несмотря на падение цен на квартиры в 2009 году, покупка жилья для сдачи в аренду сегодня является невыгодной, так как дорого обходится содержание квартир.

Справка: В январе 2010 года предпочтения среди арендаторов столичного жилья распределились следующим образом: 46% нанимателей искали квартиры в экономклассе, 38% предпочитали объекты бизнес-класса и только 16% выбирали элитные квартиры.

Гороховский полагает, что в Москве на несколько лет целесообразно ликвидировать налогообложение доходов от аренды. «Я считаю, что этим можно было бы простимулировать и поощрить инвесторов, чтобы они вкладывали деньги в такие объекты»,— говорит он.

Власти помогут

Предложение одного из руководителей МАР помогло бы государству «обелить» рынок коммерческого найма, однако оно идет вразрез с желанием того же государства получить с аренды свой доход.

«Государство теряет часть доходов, которые могло бы получить, а весь этот бизнес (коммерческий наем) относится к \"серому\". И так практически в любом городе. Поэтому на эту проблему нужно обратить внимание не только законодателей, но и других властных структур. Я имею в виду региональные власти и прокуратуру»,— заявил президент страны Дмитрий Медведев в июле 2009 года, на встрече с активом партии «Единая Россия». Президент отметил, что рынок коммерческого найма жилья в России огромный, но государство в нем никак не участвует.

В итоге, по мнению Дмитрия Медведева, значительная часть сделок по аренде жилья проходит сейчас в России напрямую между владельцем квартиры и арендатором без заключения официального договора найма и, соответственно, без уплаты налогов.

«А было бы неплохо. И для контроля над ситуацией... Зачастую, ставки коммерческого найма завышены и не являются рыночными в строгом смысле этого слова», – сказал Медведев. Президент призвал региональные власти навести порядок в самом неотрегулированном сегменте рынка недвижимости.

Сам себе регулятор

Между тем участники рынка не верят в то, что аренду жилья в крупнейших городах России удастся отрегулировать с помощью налоговых приставов и органов прокуратуры.

«Много ли можно получить налогов с этого сектора? Максимум $100 в месяц с квартиры. Но для того, чтобы их получить, надо найти хозяина и доказать, что он сдает квартиру по рыночным ценам»,— подчеркивает Олег Репченко, руководитель аналитического портала \"Индикаторы рынка недвижимости\" (ИРН) . По его словам, проблема решится только в том случае, если государству удастся придумать и воплотить в жизнь работающую технологию по извлечению налогов из полулегальной сферы.

Справка: По данным АН Doki, снять самую дорогую однокомнатную квартиру в Москве можно было в районе метро \"Арбатская\" – за 140 тыс. руб. За самую дорогую двушку районе метро \"Кропоткинская\" просили 400 тыс.

руб. в месяц. Арендная плата за самую дорогую трехкомнатную квартиру в жилом комплексе \"Триумф-Палас\" составляла 1,2 млн руб. в месяц.

«Я помню как минимум три попытки государства полностью легализовать рынок аренды жилья. Все они закончились одинаково, то есть никак. Ситуация постепенно улучшается, кто-то из арендаторов создает частное предприятие, чтобы платить сниженный налог со своих доходов — 6%, а не 13%. Кто-то сам выходит из тени»,— заметил «GZT.RU» аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

По его мнению, рынок аренды в Москве самодостаточен и саморегулируем и вряд ли по мановению волшебной палочки станет кристально прозрачным. Даже если государство попробует жесткой рукой навести порядок, то в лучшем случае добьется повышения цен на аренду, уверен г-н Кочетков.

По информации Юрия Кочеткова, рентабельность сдачи жилья в аренду в Москве гораздо ниже, чем в Европе. Здесь она составляет 5–7% от стоимости жилья в год, а в западных странах — 9–11%.

Элита не пройдет

Что же касается строительства доходных домов в качестве альтернативы, то здесь ситуация еще хуже. «Строить в Москве негде, механизма окупаемости столь долгосрочных проектов тоже нет. Доходные дома просто нерентабельны. Гораздо проще построить многоэтажку и продать ее по рыночным ценам»,— уверен Юрий Кочетков.

При этом надо понимать, что эксперт говорит о классическом варианте доходного дома , который построен на частные деньги и приносит доход своему владельцу. Как показала практика, у самого первого доходного дома, построенного в Москве, в районе Китай-города, в Николо-Воробьинском переулке, ставки аренды оказались по карману только топ-менеджерам нефтяных компаний. А городская концепция формирования сети доходных домов экономкласса не вызвала интереса у потенциальных инвесторов. Дело в том, что окупаемость строительства таких домов, по оценкам аналитиков рынка, составляет около 25 лет.

«Данный вид бизнеса станет перспективным лишь в случае уменьшения срока окупаемости до 10–15 лет и увеличения рентабельности проекта как минимум до 12–15% годовых»,— пояснял «Газете» первый заместитель гендиректора ОАО «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов. Но достичь таких показателей можно, только если строить элитные доходные дома.

Малодоходное место

В качестве альтернативы доходному дому московские чиновники придумали концепцию бездотационных муниципальных доходных домов. В этом случае жилье строится на деньги городского бюджета, а заселяются в квартиры очередники, уставшие ждать своих квадратных метров от столицы.

Пока в Москве есть только три доходных жилых объекта – дом на улице Верхние Поля, построенный для льготников и очередников, молодых ученых, преподавателей, которые платят за жилье по рыночным ценам с существенными понижающими коэффициентами. В среднем получается 3,3 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 4,2 тыс.— за двухкомнатную и 5,6 тыс.— за трешку.

Справка: Стоимость месячной аренды самой дешевой однушки в январе 2010 года составила 12 тыс. руб. Квартира сдавалась в районе метро \"Новогиреево\". Самая дешевая двушка около метро \"Домодедовская\" в 12-этажном панельном доме советской застройки обошлась бы арендатору в 17 тыс. руб. В этом же районе предлагалась и самая дешевая трешка – за 22 тыс. руб. в месяц, при условии предоплаты за год.

Во втором доме – в 22-этажной панельной башне бывшего общежития на улице Мусы Джалиля – также живут очередники. А третий из уже построенных объектов базируется в подмосковной Щербинке и предназначен для студенческих семей.

Между тем еще в феврале прошлого года департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) города Москвы рассчитывал построить 14 новых домов, чтобы сдавать в аренду очередникам на льготных условиях. Еще восемь доходных домов планировалось переоборудовать из старых общежитий. Но урезанный наполовину из-за кризиса бюджет не позволил Москве реализовать и эти скромные планы.

«Придется ограничиться четырьмя новыми доходными домами в Щербинке, их адреса уже определены»,— заметил GZT.RU Владимир Брыков, заместитель руководителя ДЖПиЖФ.