Три худших места Подмосковья

В Подмосковье есть направления, где строится жилье для богатых или очень богатых, для обеспеченных, для не очень богатых. Их «знают в лицо», о них много и часто говорят. А есть и такие, что никогда не попадают ни в один рейтинг, а если б и попали – заняли бы самые нижние строчки. Тем не менее и там строится жилье, а по мнению участников рынка, у подмосковных аутсайдеров есть шансы, пусть не у всех равные. Мы выбрали для разговора три трассы, которые большинство опрошенных экспертов рынка назвали в качестве самых худших.

Не будем показывать пальцем…

Географию отстающих определить нетрудно: все трое – и Горьковское, и Щелковское, и Егорьевское шоссе – находятся на Востоке. «Все они находятся в восточной части региона, который исторически имеет статус непопулярного района, – рассказывает Дмитрий Цветков, коммерческий директор компании «Миэль – Загородная недвижимость». – В первую очередь из-за состояния экологии, как в черте города, так и за ее пределами. Наибольшее негативное влияние оказывает Московский НПЗ, располагающийся в Капотне. В этих округах живут наименее обеспеченные слои населения, здесь достаточно высокий уровень преступности. За пределами МКАД плохие дороги, много производств».

Одним словом, неудивительно, что девелоперы обходят эти направления вниманием: «По нашим данным, в последнее время не было заявлено о вводе новых проектов по Горьковскому и Щелковскому направлениям», – говорит Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса холдинга RODEX Group.

Первый и второй с конца

Щелковское шоссе считается одним из самых неудачных направлений в Подмосковье. Эксперты отмечают, что оно одинаково плохо как в черте города, так и за МКАД, говорит Дмитрий Цветков: «К отрицательным характеристикам данного направления традиционно относят плохое состояние экологии, обилие промышленных предприятий, низкий социальный статус проживающего в данном районе населения, – продолжает эксперт. – Очень затруднена и пропускная способность Щелковской трассы: она очень узкая, кроме того, она проходит через огромное количество населенных пунктов, что приводит к возникновению многокилометровых пробок». По данным «Миэль – Загородная недвижимость», на этом направлении заявлен только один проект: поселок Красный Огорок. Проект расположен на расстоянии в 78 км от МКАД, стоимость бревенчатого дома находится в пределах от 4,6 млн до 7,4 млн руб. Площадь домовладений – от 135 до 210 кв. м, участков – 15-30 соток.

«На Щелковском шоссе находятся 6 коттеджных поселков, 4 из которых относятся к эконом-классу, по одному – мультиформат и бизнес. Средняя стоимость 1 кв. м составляет около 37 тыс. руб., что существенно ниже средней цены по рынку», – приводит свои данные Геннадий Теряев.

Егорьевское шоссе также считается на сегодня малоперспективным, в основном из-за транспортных проблем по всей протяженности трассы.

«Организованных коттеджных поселков по этому направлению крайне мало, выделить можно «куст» поселков категории комфорт (девелопер – компания ОАО «Трансрегионинвест»). Это поселки Аврора, Садко, Малиновка. Например, в Авроре цена домовладений колеблется в диапазоне от 9,5 млн до 13 млн руб. за дом от 220 кв. м до 275 кв. м на участке 15 соток, – рассказывает Дмитрий Цветков. – Пока транспортная доступность направления будет оставаться без изменений (как сейчас), интересных для застройки мест здесь найдется крайне мало, а те, что есть, могут претендовать лишь на классы эконом и комфорт».

Подающий надежды

Горьковское шоссе – самое небезнадежное среди непопулярных, отмечают эксперты рынка. Его можно отнести к стародачным трассам, еще задолго до зарождения рынка загородной недвижимости как такового здесь селились люди со средним достатком. На этом направлении много рек и озер, однако в целом экологическая обстановка, увы, неблагоприятна: Горьковка также находится на востоке, так что промышленных объектов поблизости изобилие.
«Экологическая ситуация на Горьковском направлении оставляет желать лучшего, – говорит Теряев. – Неплохая транспортная доступность – по 2-3 полосы в каждую сторону. На Горьковском шоссе находятся 5 коттеджных поселков классов от эконом до бизнес+ (по классификации RM&CC). На данный момент в предложении находятся 4 поселка. Средняя цена за 1 кв. м на Горьковском направлении составляет около 53 тыс. руб., что ниже, чем в среднем по рынку».

Новые особенности подмосковных поселков

«По совокупности условий наибольшие шансы «выбиться в люди» есть у Горьковского шоссе, – прогнозирует Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». – После завершения строительства скоростной трассы Москва – Ногинск (а, по первоначальным планам, по ней уже сегодня должны были мчаться тысячи машин в час) Горьковское шоссе несколько разгрузится, а жители среднего и дальнего Подмосковья получат 30-минутную дорогу до столицы». В отношении Щелковского шоссе эксперт видит единственный выход – приход крупных игроков рынка с поселками эконом-класса и превращение трассы в территорию качественного загородного эконома. «Произойдет этот перелом в судьбе Щелковского шоссе, вероятно, не ранее 2011 года», – говорит Алтухов.

Геннадий Теряев куда пессимистичнее в своих оценках: «Судя по всему, ситуация вряд ли изменится в ближайшие несколько лет. На фоне общего снижения спроса на всех направлениях тем более сложно будет привлечь потенциальных покупателей на непопулярные направления. К тому же на данный момент в предложении находится много поселков, и у покупателя есть огромный выбор».