Как продать квартиру с непогашенным кредитом?

Итак, Вы решили приобрести недвижимость по ипотечной программе. С одной стороны, это относительно доступная и притом законная возможность быстро улучшить свои жилищные условия, с другой стороны, кредит (особенно взятый сроком на 15-20 лет) может превратиться в тяжкое финансовое и психологическое бремя. Поэтому прежде чем взвалить его на себя, следует предусмотреть все возможные варианты развития событий, в том числе и тот, при котором Вы вдруг не сможете выплачивать проценты или захотите приобрести другую собственность.

В этом случае выход только один: продать жилье. Но кому же все-таки принадлежат права на него: банку или Вам? С формальной точки зрения владельцем недвижимости являетесь Вы, однако на практике без ведома банка никаких самостоятельных шагов предпринять Вам не удастся. Это связано с тем, что при выдаче ипотечного кредита банк оформляет квартиру в качестве залога, а потому все необходимые документы находятся у него.

Итак, прояснив вопрос с собственностью, можно переходить к вопросу продажи квартиры с невыплаченным кредитом. В этом случае возникает несколько вариантов. Так потенциальный покупатель, возможно, захочет приобрести ее не за наличные, а по ипотечной программе. В этом случае вначале ему должны выдать кредит, а уж затем происходит погашение Вашей задолженности.

Если сумма кредитной задолженности невелика, то можно обойтись договором задатка, согласно которому покупатель вносит деньги в банк, после чего получает возможность переоформить ипотечный кредит на себя. При этом вовсе необязательно, чтобы кредит оформлялся в одном и том же банке, поскольку между ними существует возможность рефинансирования.

Второй вариант заключается в том, чтобы погасить ипотечный кредит и тем самым вывести недвижимость из состояния залогового имущества. В этом случае все проблемы отпадают, и ее можно будет продавать на обычных условиях.

Подобные сделки могут стать спасительным выходом из безнадежной ситуации, когда заемщик оказывается не в состоянии выплачивать проценты по кредиту. Продав свою квартиру, он получает за нее некоторую сумму наличностью, которую может использовать на приобретение более дешевого жилья. Подобный вариант выглядит еще более предпочтительным в связи с постоянным ростом цен на рынке недвижимости.

Оба рассмотренных выше способа имеют свои несомненные преимущества: во-первых, Ваша кредитная история остается безупречной, и Вы можете смело обращаться в банк за новым кредитом; во-вторых, за счет возмещения разницы между общей суммой и уже внесенной частью кредита Вы получаете возможность компенсировать свои потери, связанные с выплаченными процентами.

Одновременно в выигрыше оказывается и покупатель, который получает собственность без обременения, чья юридическая чистота гарантирована, а также серьезный рычаг давления на продавца.

Одним словом, при сегодняшнем уровне развития ипотеки всегда есть возможность найти выход из сложившегося положения. Просто отказываться от выплаты по кредиту - самый неразумный выход из всех возможных, поскольку он неминуемо повлечет за собой передачу квартиры в собственность банка и ее последующую продажу. Чтобы избежать подобного развития событий, следует еще на этапе консультирования выяснить все возможности и условия продажи квартиры, приобретенной в кредит.