Продление \"дачной амнистии\" — для наполнения бюджета?

В канун третьей годовщины садово-огородной реформы Совет Федерации одобрил продление \"дачной амнистии\" еще на пять лет. Теперь оформить в собственность дачный дом можно и после 1 января 2010 года, главное - успеть до 1 марта 2015-го.

На первый взгляд - забота о людях, которые, на минуточку, производят 90% картофеля в стране. Но стоит включить воображение с элементами паранойи, и картина выглядит совсем не так радужно. После перевода дачного участка в собственность земельный налог на него растет, а в свете разговоров о введении единого налога на недвижимость и вовсе становится как-то тревожно. Миллионы российских дачников заменят тощающему госбюджету нефтяные сверхдоходы?

Формально закон о \"дачной амнистии\" вступил в силу в сентябре 2006 года. За это время право собственности на свои дачи оформили порядка 2,5 млн. чел. Прямо скажем, без ажиотажа шла амнистия. Кстати, у нее есть юридическое имя - ФЗ №93 \"О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества\". Реформа в принципе полезная, она не только позволяет без лишних документов оформить право собственности на земельные участки. Это можно сделать и после 2015 года. Важно другое. Оформить в собственность дом, построенный без разрешения на строительство, после 2015 года без суда не получится. Продать участок с \"самостроем\" теоретически, конечно, можно - просто не надо указывать в договоре, что на участке есть дом. Хотя охотников покупать \"скрытое\" имущество может и не найтись. А например, подвести газ к вполне крепкому двухэтажному коттеджу и вовсе нельзя - раз право собственности на него не оформлено, то для властей его как бы не существует.

Продление сроков \"амнистии\" не только даст россиянам больше времени на регистрацию. Это только полдела. Фискальную составляющую тут не заметить невозможно. Чем больше людей будут официальными владельцами своих дач, тем больше будет поступать земельных налогов в муниципальные бюджеты. В кризис - очень актуально. Вроде бы всем хорошо - люди застрахованы от того, что их собственность кто-нибудь отберет, а районная казна пополняется. Одна проблема: как заставить чиновников думать действительно о бюджетном дефиците, а не о собственном кармане.

Любой каприз за ваши деньги

- На меня наложили административное взыскание, потому что мой участок на две сотки больше, чем по документам. Штраф - тысяча рублей, и еще тридцатку содрали за какой-то сбор, - рассказывает житель Подмосковья Алексей Д. Поводом явилось заявление Алексея о землеустройстве в администрацию района после проведения кадастровых работ. По сути, мужчина приступил к упрощенному оформлению своей дачи. \"В чем же тут амнистия, если сразу идет наказание? Имела ли районная администрация право накладывать такой штраф, тоже не могу до сих пор ни у кого выяснить\". Мужчине даже не объяснили, может ли он выкупить эти две сотки по рыночной цене или же получит их по амнистии бесплатно. Алексей ходит по инстанциям уже более трех месяцев. И это еще только оформление земли в собственность. А впереди - дачный дом...

Страшилки о людях, которые с ночи занимали очереди и писали номера на ладони, в некоторых районах стали вполне обычным явлением. Сотрудница небольшого риелторского агентства излила душу корреспонденту \"МК\" только на условиях анонимности. Ведь оформление документов для горожан, которым некогда постоянно ездить в область, - ее единственный источник дохода:

- У нас катастрофическая ситуация в отделении Роснедвижимости. Местная администрация не имеет на нее прямого влияния, это федеральная структура. Желая хоть как-то помочь людям и упорядочить работу комитета, администрация стала выдавать талоны на каждый день, на определенное время, тем самым заставила шевелиться исполнителей. Но талоны сегодня выдаются на 20 сентября! Если же мы сдаем пачку дел, принимают их только по одному, так как \"мы не люди, а агенты\"! Документы обрабатываются невнимательно, и в большинстве случаев мы получаем отказы, формулировки которых неправомерны, ошибочны и просто смешны. Причем открыто денег не требуют, но через \"проверенных\" людей можно сдать бумаги без очереди за 5 тыс. руб., а если надо оформить их в течение трех дней, то цена вырастает до 15 тыс. руб.! Некоторые сотрудники так и говорят в лицо: мы придираемся до запятой, если дело не проплачено.

- Дачная амнистия - это земельная реформа. Наше хитрое государство решило провести ее руками граждан и за счет граждан, - считает главный редактор газеты \"Ваши 6 соток\" и известный борец за права российских садоводов Андрей Туманов. - И не надо обманываться ценой госпошлины в 100 руб. - остальное идет на услуги межевателей, риелторов, потому что нормальный человек эти очереди в жизни не отстоит! - негодует он.

При этом проблема решается легко, уверен Туманов. И приводит конкретный пример: \"В Ногинском районе, где находится моя дача, мы сели за стол переговоров с местной администрацией. В результате 70% дач в районе оформлены в собственность без волокиты, а бюджет муниципалитета получает больший доход в виде земельного налога\".

Регистрация с браком

Такая дачная дипломатия - исключение, а не правило. Наслушавшись от соседей ужасов, многие россияне без жизненной необходимости оформлять свои права не пойдут - хоть на пять лет продляй \"упрощенку\", хоть на двадцать пять. Но все же есть надежда, что в последние годы своего действия упрощенная регистрация прав на землю и строения будет идти лучше.

Слияние Роснедвижимости, Росрегистрации и Роскартографии приведет к тому, что базы данных этих ведомств объединятся. Предполагается, что плод этого симбиоза, Росреестр, должен заработать в полную силу только к 2011 году. Если бы \"упрощенку\" не продлили, получилось бы как-то нелогично: реформа заканчивается за год до того, как ответственное ведомство налаживает свой документооборот.

С 1 марта 2009 года новая служба уже начала вводить систему \"одного окна\". Человек сдает туда необходимые бумаги и получает уже готовый документ, подтверждающий право собственности на дачу. По словам главы Росреестра Сергея Васильева, в России в общей сложности 1620 пунктов приема граждан, \"все включено\" уже в 500 из них.

При этом четверть всех \"амнистируемых\" объектов - это не участки, а стоящие на них дома. Дело в том, что после окончания действия упрощенной схемы оформления подтвердить свои права на землю будет можно, а вот на дом, построенный без разрешительной документации, - увы, нет. Много ли дачных домиков получали иное разрешение на строительство, чем одобрение от тещи на цвет веранды?

- Сначала нам казалось, что регистрируем (дач. - Е.М.) мало. Потом поняли: кому надо продать - те и оформляют права собственности. Ведь все свидетельства, которые выдавались на разных этапах существования нашего государства: голубенькие, розовенькие и даже пожелтевшие от времени, - легитимны и после окончания \"дачной амнистии\", - говорит Васильев.

Любопытно, что профессионалы риелторского рынка видят в \"амнистии\" несомненные плюсы. Все-таки она упростила порядок оформления документов, связанных с землевладением, домовладением и дачными участками. Кроме того, под \"дачную амнистию\" попадают и земли населенных пунктов, что позволяет перевести в собственность \"самострой\". Она разрешила гражданам сделать собственностью земли, которые годами не оформлялись, только потому, что это было чрезмерно дорого.

- С принятием этого закона исчезли многие сложности. Раньше переоформить на себя дом в деревне - была целая проблема. Можно привести такой пример: в 2000 году покупатели оформляли на себя дом в Калужской области. Стоил он $3000, и $500 стоило само оформление. Кроме того, процедура требовала постоянного присутствия на месте, - вспоминает эксперт рынка загородной недвижимости Владимир Яхонтов.

Конечно, не все могли себе это позволить. Поэтому многие покупатели просто брали у нотариусов генеральную доверенность на эту недвижимость, а у продавцов - расписки в том, что те получили деньги. И таких сделок проводились тысячи, рассказывает Яхонтов. При этом налоги начислялись предыдущему собственнику, который их просто не платил.

Бюрократы - плохо или хорошо

Даже после своего завершения \"дачная амнистия\" не даст ответа на вопрос: сколько же в России дач? Кто сорок миллионов называет, кто тридцать, кто двадцать. Сельхозперепись фазенд ведется выборочно, а садовые, дачные и огородные самозахваты есть даже в самых отдаленных регионах страны. \"Надеюсь, к 2015 году легализуются около 10 млн. человек\", - предположил председатель Комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

Если перевести это с русского на финансовый, то через пять лет в стране появятся десять миллионов новых налогоплательщиков. А был бы человек - статья в Налоговом кодексе найдется. Тем более что, по заявлению главы Правительства РФ Владимира Путина, \"в 2010 году будут созданы условия для введения местного налога на недвижимость. Он должен заменить действующий сейчас земельный налог и налог на имущество\". Премьер уточнил, что богатые в итоге будут платить больше, а малообеспеченные слои населения защитят специальными механизмами. Чем дороже имущество, тем больше налог, но при \"рыночном\" подходе он считается не по кадастровой стоимости, а по реально существующей на рынке на сегодняшний день. Но замглавы Министерства финансов РФ Сергей Шаталов недавно признал, что методологии массовой оценки жилья пока еще не существует и потому рыночный налог на недвижимость может быть введен в 2012 году. Да и то не по всей стране, а для начала в самых продвинутых ее регионах.

Но и без новшеств несладко. Юридическая практика показывает, что с увеличением налоговой нагрузки после \"дачной амнистии\" сталкиваются почти все, утверждает налоговый юрист Денис Васильев. Самый простой вариант - потому что раньше фискальные платежи входили в ту сумму, которую дачник отдавал кооперативу или товариществу. После оформления прав собственности на участок эти платежи будут идти персонализированно, с получением по почте извещений от налоговой инспекции. Это может создать у человека ощущение, что у него появились дополнительные расходы. Второй вариант - общий рост ставок. Для муниципальных бюджетов земельный налог наиболее доступный, к тому же находящийся у них под управлением в части ставок источник поступления средств. Сыграть на повышение налога может и легализация дачного домика - если ранее имущество не было оформлено, то и налог за него не платился. Не стоит забывать, что налог по большому счету зависит от стоимости земли. После кадастровых работ она может вырасти. Если по старым планам участок, к примеру, относился к неудобьям, то за 20-30 лет садоводы превратили его в отборный чернозем.

- Люди довольно часто обращаются к юристам за консультациями по этому поводу. Но, как правило, все заканчивается выводом: налоги надо платить, - говорит Васильев. - Мне известен случай, когда человек передумал судиться за снижение платежа по причине неверной оценки, потому что всю экономию пришлось бы пустить на оплату услуг адвокатов.

Цену вопроса можно прикинуть на конкретном примере. Наро-Фоминский район, участок на землях поселений, предназначенный для индивидуальной жилой застройки, площадью 750 кв. м оценен в 1,012 млн. руб. Ставка налога здесь составляет 0,2% от стоимости земли. Значит, за этот участок ежегодно надо платить государству 2024 руб. Но по закону максимальная ставка налога на земли сельхозназначения и дачных хозяйств - 0,3%. То есть если район поднимет этот налог до предела, это нанесет дополнительный удар по кошельку в размере 1012 руб.

На участок в 7,5 сотки, которым может владеть пенсионерка, - заметная прибавка, для клерка из среднего класса, который купил у ее соседки этот участок в поселке Апрелевка (например), это - один бак бензина, в выходные по пробкам туда-обратно съездить. А вот если рассмотреть стоимость строений на этом участке, то картина получится другой.

Ставки налога на имущество физлиц

Стоимость имущества / Ставка налога
До 300 тыс. руб. / До 0,1%
От 300 тыс. руб. до 500 тыс. рублей / От 0,1 до 0,3%
Свыше 500 тыс. руб. / От 0,3 до 2%

Если взять ставки налога на имущество физлиц, то видно, что изменения в стоимости дома очень серьезно влияют на налог. При этом учитываются не только собственно жилые дома, но и гаражи, и иные строения, помещения и сооружения. \"Так что построенные на старой даче банька и гараж могут резко из одной категории перевести налогоплательщика в другую, и вместо предельных 300 рублей за самое дорогое имущество в первой категории может оказаться так, что надо платить от 10 тысяч рублей за имущество из третьей категории\", - говорит налоговый юрист. Этот вариант вполне реалистичен - если постройки оценят в 500 001 руб., а в муниципалитете будет действовать предельная разрешенная ставка имущественного налога.

Оформление в собственность дачного домика делает его \"видимым\" для госструктур, в том числе и фискальных. Мало того что придется платить за свой дачный участок больше, в случае возможного увеличения налоговой нагрузки обратно строение уже не \"спрячешь\". Так, может, и ну ее, \"амнистию\" эту, - картошка-то растет по законам природы, а не Российской Федерации? Но, с другой стороны, налоги платятся не просто так, а за свою собственность, которую никто не отберет и не снесет. Вряд ли федеральная власть пойдет на радикальное повышение налогов - чревато социальными волнениями. А без радикального повышения муниципалитетам этих денег на развитие не хватит. Только на поддержание штанов, и то - так себе.

А вообще, зря чиновников ругают. Некоторые из них своими проволочками спасают неразумных дачников от роста налоговой нагрузки.