Особенности современной аренды

Сдача жилья в аренду и раньше привлекала внимание собственников московских квартир, как тех, кто располагал дополнительным жильем, так и тем, кто мог выделить от силы одну комнату в собственном. В кризис количество квартир, сдаваемых в аренду, только увеличилось: для многих москвичей это основной способ увеличения дохода в нестабильные времена.

Условно рынок арендованных квартир можно поделить на сегменты. Нет-нет, речь идет не о давно и прочно определенных сегментах рынка жилья: как правило, собственники квартир бизнес-класса прекрасно понимают, в каком ценовом диапазоне и на каких условиях они могут сдать свое жилье в аренду. Но даже внутри квартир из доступной категории есть свои сегменты и свои «правила съема», которые будущему бизнесмену стоило бы запомнить.

Прежде всего, первый большой водораздел проходит по категории официальной/неофициальной аренды. Как сдавать жилье — легально, по договору, работая с заинтересованными в получении регистрации клиентами-арендаторами, но при этом выплачивая все налоги в казну? Или же прибегнуть к «серой» аренде, работать с большим количеством потенциальных арендаторов, экономить на налогах, но при этом рисковать и ждать неприятных вопросов от местных органов внутренних дел? Выбор всегда остается за арендодателем. Рынок «серой» аренды сейчас больше по объему, чем рынок «белой», легальной — в этом сходятся все эксперты. Однако и у легальной аренды есть свои преимущества. По общепризнанным правилам, сдавать «по-белому» лучше всего отремонтированную, комфортную квартиру, рассчитанную на длительный (от года) срок аренды. Квартиры для студентов, временных работников, квартиры в самой низкой ценовой категории практически не имеют шансов найти легального арендатора.

Следующее разделение проходит по объективным критериям оценки квартиры, где от самого арендодателя мало что зависит. В самом деле, есть разница между трехкомнатной и однокомнатной квартирами, и она не только в метраже или в окончательной цене аренды: как правило, чем больше квартира, тем больше срок аренды, на который ее выгодно сдавать, да и сами арендаторы, готовые снять такую большую жилплощадь, обычно ориентируются на длительный срок «квартирных отношений».

Тогда как маленькая «однушка» может свободно пересдаваться раз в полгода. Это не значит, что на рынке аренды нет места для долгосрочных договоров аренды на одно- и двухкомнатные квартиры. Одинокие приезжие и приезжие с маленькой семьей (куда зачастую могут входить только жена или муж) охотно снимают небольшое жилье, и чаще всего готовы снять его на длительный срок. Однако тут уже вопрос в лояльности самого арендодателя: зачастую маленькие квартиры быстро пересдают именно потому, что это выгодно: арендные ставки растут, а количество желающих снять однокомнатную квартиру (в отличие от той же «трешки») никогда не убывает. В кризис эксперты советуют не рассчитывать на быстрое обогащение и предпочесть азарт «перепродажи» уверенности в завтрашнем дне.

Наконец, есть и спорная категория арендного жилья, на которой, тем не менее, можно зарабатывать деньги. Речь идет о сдаче в аренду квартир плохого качества, комнат в коммунальных и обычных квартирах, и даже койкомест в комнатах. С первым пунктом из списка все более-менее ясно — когда нет денег на съем нормальной квартиры для всей семьи, можно пересидеть в не отремонтированной и отдаленной от транспортных узлов «однушке», постепенно обустраивая ее по договоренности с владельцами. Аренда комнаты — чаще всего не выход для семьи с детьми, домашними животными или собственным скарбом. Как правило, комнаты охотно снимают студенты, приезжие работники и туристы. В кризис количество предложений такого рода значительно выросло: многие москвичи понимают, что проще потесниться в собственной квартире, чем искать другие дополнительные источники дохода в добавок к урезанной зарплате.

И наконец, так называемые «койкоместа» в квартирах, которые по сути своей уже являются чем-то вроде общежитий. Обычно такое «жилье», которое правильнее назвать местом для ночлега, арендуют наиболее стесненные в средствах съемщики. Устраивать на дому подобное общежитие чревато не только проблемами с законом, но и возможными сложностями с самими арендаторами, так что если вы не уверены в том, что сможете обеспечить свою безопасность (и своевременное изъятие арендной платы), лучше всего не рисковать и не пробовать свои силы в этом сегменте.