Чиновники обратили госзакупку жилья в свою пользу

Программы по закупкам социального жилья, как утверждают ученые, превращаются в спасательный круг для \"придворных\" строительных компаний

Сегодня в России около 4 млн человек ждут квартиру от государства. В каждом регионе у очередника свой портрет: в Питере — это жители огромных коммуналок, в Москве — обитатели 5-этажек на рабочих окраинах, в Мурманской области — старики, когда-то уехавшие за \"длинным северным рублем\", на Дальнем Востоке — военные. Значительную часть очередников должны обеспечить жильем региональные власти. Они справляются с трудом: так, даже в благополучной Москве сейчас расселяют людей, вставших в очередь в 1989 году.

В этих условиях любая мера, ускоряющая движение очереди,— огромное облегчение. Особую надежду возлагали на новый закон \"О госзакупках\", который заставил региональных чиновников распределять заказы на социальное жилье на открытых аукционах: ведь в ходе публичного торга строители должны сбивать цены, бороться за госзаказ, а это позволит за те же деньги купить больше квартир. Но чиновники смогли обойти механизм и обратить его в свою пользу.

Торг здесь неуместен

Профессор Сергей Измалков и магистр Алексей Агрененко из Российской экономической школы (РЭШ) занимаются анализом аукционов. Недавно они решили посмотреть, как применяются аукционы при распределении социального жилья, и проанализировали последний аукцион по закупкам социального жилья, проведенный в Москве. Вывод исследователей: компании \"СУ-155\" и \"ПИК-Регион\" (всего в аукционах было три участника) поделили заказы города по части направлений поровну, цена в результате \"торгов\" практически не упала, а то, как проходил аукцион, показывает, что, видимо, застройщики и город заранее договорились об итогах аукциона.

Тендерный комитет Москвы проводил эти торги 19 декабря 2008 года: на трех аукционах город купил у застройщиков 380 тысяч квадратных метров, из них 362 тысячи в Подмосковье (по 54 тысячи рублей за метр) и 18 тысяч в Москве (по 65 тысяч рублей за метр). В торгах участвовало три компании: два гранда, ПИК-Регион и СУ-155, и небольшая фирма из подмосковного Одинцова, \"Рантект-МФД\". Итог: у СУ-155 город купил 18 тысяч метров в Москве и 272 тысячи в области (сумма сделки 15,858 млрд рублей), у ПИК-Региона — 85 тысяч метров в области (сумма сделки 3,446 млрд рублей), у \"Рантект-МФД\" — 5 тысяч метров в Одинцове (сумма сделки 486 млн рублей).

Казалось бы, конкуренция налицо. Однако стоит вникнуть в детали и выяснится — это иллюзия конкуренции.

Первая особенность торгов — ограниченное число участников. Еще 18 декабря представители тендерного комитета заявляли, что в аукционе примут участие пять компаний, однако в последний момент две, \"Глобинвестстрой\" и НБМ, не были допущены до него из-за недочетов в документах.

Вторая особенность: компании не торговались за лоты. У СУ-155 город купил жилье напрямую, без проведения торгов и по стартовой цене. На большинство лотов, на которые зарегистрировалось СУ-155, заявок от других участников аукциона не поступило. \"Рантект-МФД\" не смог бороться за них по объективным причинам — у маленькой компании нет таких объемов жилья, а то, что есть, сосредоточено в Одинцове. А вот \"ПИК-Регион\" мог подать заявки, но предпочел этого не делать. СУ-155 ответило любезностью на любезность: компания хоть и зарегистрировалась на те лоты, за которые боролся \"ПИК-Регион\", но торговаться за них не стала. В итоге \"ПИК-Регион\" продал городу свое жилье по ценам ниже максимума цены на 0,5 процента (минимальный шаг аукциона).

Третья особенность: СУ-155 и \"ПИК-Регион\" в ходе первых двух аукционов фактически получили равное количество лотов. Причем лоты разделились между ними в шахматном порядке (см. таблицу 1): на каждый лот, который \"ПИК-Регион\" получил на севере области, приходится один лот СУ-155 на юго-востоке, и наоборот — у всех лотов \"ПИК-Региона\" на юго-востоке есть \"напарники\" из СУ-155 на севере.

\"Скорее всего такое разделение лотов не случайность, и мы имеем дело с предварительным сговором. Правительство Москвы, вероятно, провело перед аукционом какие-то переговоры со строителями,— говорит куратор исследования профессор РЭШ Сергей Измалков.— Поясню, почему мы так считаем. СУ-155 подало заявку на все лоты, а \"ПИК-Регион\" — только на те лоты, которые он в итоге выиграл. В таких условиях самая выгодная стратегия для СУ-155 — начать \"войну ставок\" на тех аукционах, где был зарегистрирован \"ПИК-Регион\". В такой ситуации \"ПИК-Регион\" либо потерял бы заказ, либо был бы вынужден резко снизить цену и продавать жилье по себестоимости. СУ-155 при этом ничем не рисковало — на большинстве аукционов оно было единственным претендентом, но не стало дожимать конкурента.

Наиболее вероятное объяснение — они обо всем договорились загодя\".

\"Итог аукциона был вполне ожидаем,— соглашается профессор Высшей школы экономики Алексей Скопин.— СУ-155 московское правительство поддержало бы обязательно, а \"ПИК-Регион\" скорее всего проявил гибкость и понимание ситуации и подстроился под предложенную схему проведения аукциона\".

\"Можно ли говорить, что это предварительный сговор на все 100 процентов?— продолжает рассуждать Сергей Измалков.— Чисто теоретически такой итог аукциона мог получиться, угадай правительство Москвы цену, по которой все застройщики готовы продавать жилье. Но такое точное попадание, в принципе, маловероятно. В данном же случае оно практически невозможно: власти покупали квартиры в разных районах области, где отличаются и расходы на строительство, и рыночные цены на жилье\".

Показывает Москва

В истории с распределением контрактов на социальное жилье работает уже привычная в стройкомплексе схема: Москва показывает, как надо работать, регионы смотрят и повторяют. Каждый на свой лад.

В Московской области, например, пошли по пути создания аффилированной с местными властями фирмы, которая должна была выполнить местную ипотечную программу. Учредители \"ИКМО\" — правительство Подмосковья и 14 муниципальных образований. Корпорация получила от Мособлдумы госгарантии на 750 млн рублей, с октября 2007 по июль 2008 года \"ИКМО\" выиграла в Подмосковье 30 аукционов по распределению земель. Как выяснила ФАС, все они были фиктивными: фактически власти раздавали землю \"ИКМО\".

Как это происходило, антимонопольщики объясняют на примере торгов, проходивших 18 апреля 2008 года в Сергиевом Посаде. \"Информация об аукционе была недоступна потенциальным участникам, так как была опубликована в приложении к газете \"Сергиевские ведомости\" тиражом 20 экземпляров,— говорится в официальном сообщении ФАС.— Единственным конкурентом ипотечной корпорации на аукционе была фирма, чьи документы были абсолютно идентичны документам \"ИКМО\", так же оформлены и вложены в такие же конверты.

Конечная цена контракта от начальной в результате отличалась всего на 0,5 процента\".

Антимонопольная служба недавно завершила расследование дела в отношении \"ИКМО\", компания должна заплатить крупный штраф. Теперь ФАС расследует дело в отношении Мособлдумы, предоставившей компании госгарантии.

Внимание экспертов приковано и к аукционам по закупкам социального жилья в Северной столице. Петербургская администрация проводила торги одновременно с московскими властями — 19 декабря 2008 года. Но если в Москве чиновники и бизнес пришли к согласию, то в Петербурге строители устроили настоящий демарш: заявки на участие в конкурсе подала лишь одна компания, да и то только по части лотов. В итоге торги были перенесены на январь, а позже — на март. В марте городу удалось купить несколько сот квартир для блокадников, но приобрести все необходимое жилье опять не вышло.

Но, похоже, и тут торг закончен: власти Северной столицы решили пойти навстречу застройщикам и объявили: в августе — сентябре пройдут новые торги, максимальная цена квадратного метра на них повышена с 47,3 до 52,5 тысячи рублей, а строители смогут предлагать городу дома, готовые меньше чем на 70 процентов. Последнее условие, как считают эксперты, позволит участвовать в аукционах компании \"Главстрой СПб\", у которой очень мало объектов в высокой стадии готовности. Строители отреагировали на новые условия Смольного с энтузиазмом: так, директор \"Главстроя СПб\" Игорь Евтушевский уже заявил: в новом городском конкурсе его компания участвовать будет.

\"Социальное жилье — это госзаказ, тут возможно два варианта развития событий,— говорит Алексей Скопин.— Первый: когда люди из администрации связаны со строительными компаниями. В таких регионах аукционы носят формальный характер и работают не на решение жилищных проблем, а на поддержку фирм, близких местной власти.

Второй вариант: между администрацией и компаниями нет связи. В этом случае администрация будет сбивать цену. Но это возможно только тогда, когда есть много строительных компаний, которые будут биться за заказ.

Первый вариант типичен для нашей страны, второй — исключение\".

\"Наш сукин сын\"

При этом не стоит считать, что региональные власти банально наживаются на закупках социального жилья. Очень часто они идут на сговор, руководствуясь благими намерениями, а не коррупционными соображениями. Перефразируя Франклина Делано Рузвельта, отцы города могли бы сказать: этот застройщик монополист и сукин сын, но он наш сукин сын. Пусть дорого, но он построит.

Комментируя итоги декабрьского аукциона в Москве, Елена Черненко, директор консультационно-аналитического центра факультета экономики недвижимости АНХ при Правительстве РФ, говорит: \"Не думаю, что правительство Москвы тянуло определенные фирмы, руководствуясь корыстными мотивами. Просто \"придворные компании\" — самые надежные. \"Придворный\" статус получить не так-то просто: необходимо не только снимать сливки с растущего рынка недвижимости, нужно обязательно развивать производство, что стоит огромного количества сил, времени, человеческих и финансовых ресурсов. Гиганты московского стройкомплекса делают это: у них есть производства полного цикла и они, безусловно, в состоянии выполнить тот заказ, который получают от города. И именно поэтому город к ним благосклонен\".

Еще один аспект таких сделок — поддержка экономики в условиях кризиса. По словам Елены Черненко, в той же Москве продажи новостроек резко упали уже в начале 2008 года. В таких условиях город стал главным покупателем. Осенью, когда грянул финансовый кризис и банки закрыли лимиты на строителей, он стал еще и главным кредитором.

\"Декабрьский аукцион приходился на пик кризиса и решал в том числе вопрос поддержки тех компаний, которые близки к администрации,— говорит Алексей Скопин.— Тогда строители оказались в очень непростой ситуации: им нужно было срочно гасить кредиты, в том числе и валютные, а рубль девальвировался, рефинансироваться же в банках было очень сложно. Держать цены в такой ситуации было рискованно, и компании согласились продать городу жилье по относительно низкой цене. Теперь ситуация не такая острая, и застройщики уже не готовы продавать жилье дешево. Именно поэтому с декабря аукционы в Москве не проводятся\".

\"Закупки жилья городом — это спасательный круг, который не дал застройщикам утонуть,— говорит Елена Черненко.— Основные платежи в бюджет города — налог на прибыль, НДС и земельная рента. С одной стороны, властям нужно привлекать инвесторов, с другой — нельзя опустошать городскую казну, с третьей — необходимо выполнять городские и федеральные целевые программы по расселению очередников, строительству социальной и дорожной инфраструктуры. Власти ищут баланс в решении этих задач.

Похожие проблемы и в других регионах. Так что я охотно могу поверить, что в Петербурге условия участия в аукционах подправили ради Главстроя — администрация просто не может позволить утопить флагманскую компанию отрасли!\"

Как добиться гармонии? В марте первый зам мэра Москвы Юрий Росляк предложил еще один ответ: город будет сам строить дома, а не покупать готовые.

Собственно, строить будут те же компании, но на землях города, за счет бюджетных, а не заемных средств и по договору подряда. Это поможет сэкономить на проценте по кредитам. По оценкам Елены Черненко, экономия может достигать 25 процентов.

Однако недавно в СМИ появились сообщения: московские власти передумали и включили аукционы по закупкам 420 тысяч метров готового жилья в антикризисную программу города.

\"В итоге с помощью аукционов московское правительство фактически перекачивает в крупные компании живые деньги,— говорит Сергей Измалков.— Это может быть не так плохо, ведь, если застройщики сейчас обанкротятся, это может привести к социальным проблемам. Но все это не имеет отношения к эффективности закупок социального жилья\".

На неделе история получила развитие: \"ПИК-Регион\" обратился в правительство Москвы с просьбой расторгнуть контракт, заключенный на декабрьском аукционе. Компания хочет продать 40 с лишним тысяч метров в Долгопрудном и Химках на рынке — в нынешних условиях так можно получить живые деньги быстрее, чем от правительства Москвы. Правительство не возражает, что лишний раз доказывает: главной задачей декабрьских аукционов было поддержать строителей, расселение очередников отошло на второй план.