Когда вторая волна кризиса накроет рынок недвижимости?

Вторая волна кризиса: настигнет ли недвижимость стихия банковских проблем? Аналитики все как один вещают о том, что в середине лета нас ждет банковский кризис. При этом большинство согласно и с тем, что в целом «дно» кризиса уже пройдено.

Рынок недвижимости, в силу своей инертности продолжает снижаться, правда, уже замедлив темпы. Эта самая вторая волна экономического кризиса в России, теоретически, в итоге и определит уже «дно» кризиса в недвижимости. Или не определит. Тогда снижение постепенно замедлится, и рано или поздно неудовлетворенный спрос на улучшение жилищных условий возьмет свое. В первом случае это просто случится еще позже, если за это время агентства недвижимости не вымрут как динозавры от Тунгусского метеорита.

Не хочется мнить себя прорицателем, но в отношении второй волны кризиса есть примерно одинаковое количество факторов за и против. Практика уже не один раз показывала, что на первое место может выйти фактор, от которого это менее всего ожидалось.

Возможной и основной причиной второй волны кризиса считают кризис неплатежей, а вообще, проблемы ожидают именно в кредитно-финансовой сфере. Основной постулат следующий: в силу падения платежеспособности и населения, и фирм, возникла проблема погашения задолженностей. Первый момент – это задолженности по кредитам, и потребительским, и ипотечным, и коммерческим. Даже если между должником и банком достигнута некая договоренность по отсрочке, финансовые ресурсы банка рано или поздно достигают критического минимума. Второй момент – неплатежи между юридическими лицами, которые вызывают «снежный ком» финансовых проблем у тех же банков, работников, сотрудников и т.д. Финансов становится все меньше, и у людей, фирм, и у банков, начинаются опустошения счетов, снятия депозитов, и как худший итог – банкротство банков.

Банки. Что могут предложить банки, или что они могут предпринять во избежание? Во-первых, тщательная работа с заемщиками, которую проводят многие. Во-вторых, продажа залогов, о которой мы уже не раз писали. Писали о том, что банку главное – вернуть сумму кредита, поэтому он склонен продать, например, ваш объект недвижимости очень дешево. В-третьих, сокращение кредитования, что уже давно мы наблюдаем, но уже не только по ипотеке. Этот способ опять сведет на нет просыпающуюся вроде бы ипотеку. И здесь не помогут даже повышенные ставки как способ минимизации банком своих рисков.

Таких лежащих на поверхности причин возможного «второго дна» кризиса набирается достаточно, чтобы снова ввергнуть в страхи население. Может быть, это кому-то выгодно? Например, для того, чтобы наконец поубавилось число банков. Как говорили многие, кризис чистит ряды, и, если после первой волны кризиса банк не смог принять меры, обеспечивающие долгосрочную стабильность, так может «туда ему и дорога».

Проблема лишь в том, что на ярком фоне пары-тройки почивших банков ( как и обанкротившихся автопроизводителей и т.п.) – тысячи скрытых от широкого обзора финансовых крахов частных лиц. И именно такие крахи, алгоритм смотри выше, и проводят те же банки к банкротству. Плюс еще намечающееся принятие банкротства физических лиц.

Все в экономике взаимосвязано, закольцовано, зависимости здесь не математические, не односторонние. Следствие начинает влиять на причину так, что меняется следующее следствие, и этот факт анализировать умеют далеко не все. Собственно, поэтому этот мировой экономический кризис случился с нами.
Теперь о достижении долгосрочной стабильности в финансово-кредитной сфере. Последние несколько месяцев, думаю, многие наблюдали за банковской сферой. Уже не секрет, что использовались и валютные и фондовые возможности. Но если валютные резервы уже исчерпаны, то смогут ли банки «подстраховаться» на фондовом рынке?

Фондовый рынок. Начиная с середины мая, мы видим устойчивый рост и мировых, и российских биржевых индексов. Вопреки всем разговорам и о кризисе второй волны, и мировым банкротствам, теперь еще и автопроизводителей. Является ли этот рост «реальным» или это «психологическая коррекция надежды», которая скоро «умрет» снова. Слишком уж глубок мировой кризис.

Лично мое мнение, что наблюдаемый нынче рост – не что иное, как реакция рынка на интуитивное подозрение, что «дно» кризиса пройдено. Вторая причина – это психологическое принятие ситуации уже большинством из нас, понимание того, что жизнь продолжается. И как следствие – активизация деловой активности. Следствие же некоторых банкротств дает еще один толчок фондовому рынку – активное перераспределение капитала, и даже борьбу за доли в капитале. Даже если речь идет об одной-двух корпорациях в мировом масштабе, рынок реагирует, реагируют показатели и индексы. Но восстановление к докризисному уровню пройдет еще не через один откат рынка вниз. Даже чисто технически подобные росты всегда сопровождаются последующими частичными откатами.

Также, как и фактор повышения инвестиционной привлекательности, влияют активизировавшиеся финансовые потоки, разворачивая процесс «снежного кома» в обратную сторону. Безусловно, банки попытаются как-то использовать текущие краткосрочные тенденции фондового рынка. Если речь не пойдет о крупных капиталовложениях и покупке бизнесов, то хотя бы в спекулятивном краткосрочном аспекте. Но краткосрочность аспекта еще и еще повысит спекулятивный фактор роста, проведя к скорому последующему падению-откату. Возможно, к середине лета, возможно, к середине осени, если «оптимизм» затянется.

Опровержение. Почему вторая волна кризиса может и не наступить. В пользу опровержения есть множество факторов. Многие из них косвенные, возможно, поэтому их не принимают во внимание. Например, проблема неплательщиков. Поскольку в первую очередь мы должны отслеживать тенденции, влияющие на сферу недвижимости, то нельзя не отметить появление на рынке чуть большего количества продаваемых обремененных ипотекой квартир. Т.е. нельзя сказать, что их не было раньше. Во-первых, были, во-вторых, а сколько нашей массовой ипотеке лет? Всего 3. Статистика неплатежей всегда запаздывает, также как и их появление, как минимум, на год, так как долгосрочные финансовые обстоятельства у людей просчитываются и прогнозируются в среднем на такой срок.

Соответственно, если вторая волна кризиса не за горами вследствие именно кредитных задолженностей, то, в силу большой инертности реакции рынка недвижимости (а реакции еще нет и в помине), мы просто уже должны быть завалены предложениями ну очень сильно дешевых ( чтобы продать сразу) квартир от неплательщиков ипотеки и их банков. И очень сильно дешевых прочих предметов залога. А мы ими пока не завалены…

Прочие неплатежи. Об их обострении именно сейчас информации нет, вернее обострений нет, так как основная масса подобных проблем уже урегулирована ранее. Помните, полгода назад пустые полки некоторых магазинов, привыкших работать с отсрочкой платежа? Иных спас всеми любимый бартер и взаимозачет, спасибо государству за своевременно принятые поправки по НДС. Вот это была реально сильная антикризисная мера. Т.е. вобщем-то, коммерческий сектор уже вполне приспособился к «позе раком» в финансовых вопросах. С физическими лицами, конечно, посложнее в том плане, что упавшие зарплаты пока не выросли. Но мы все дружно пошли на рынок за продуктами, посадили картошку. В общем, осознали ситуацию как есть, и вспомнили, что бывало и хуже.

Что касается изъятия депозитов из банков, то большинство также поняло, что это – палка о двух концах. В итоге тебе же хуже и будет, только попозже, когда банк умрет или еще какой кризис случится. Лично наблюдала вот такой разговор двух бабок-вкладчиц в банке, одна из которых думала, продлевать ли депозит:
«Что, Мань, с деньгами-то будет? Кризис вроде как, говорят.. А может, снять, да что с ними дома делать, хранить-то страшно….»

« Да что ты Дунь ерундой занимаешься! Что, кризис? Что, продуктов в магазинах нет, голодаем? (Маня: « И правда, прям завалено все, да зачем столько колбас-то напридумывали»). Что, тебе пенсию не носят? Что, тебе электричество, воду отключают?

« И точно, Мань, права ты, как всегда»…

Это про вкладчиков. А у тех, у кого денег не были и нет, как говорится, нет и проблем. Тем более тех, которые могут привести к финансовому кризису экономики.

Вывод: если второе дно кризиса будет, то будет оно скорее фондово-эмоциональным. Конечно, оно затронет банковскую сферу как заинтересованную и обслуживающую сторону, и как одного из игроков настоящего «сеанса одновременной игры».

Недвижимости же, при всей ее инертности, сглаживающей общеэкономические процессы, остается только ждать. Так как оживление фондового рынка опять отвлечет свободные денежные средства покупателей, и как самый худший прогноз – заморозит их в ценных бумагах до следующего подъема. Гораздо важнее будет фактор активизации ипотечных сделок. Т.е. предоставления банками реальной, а не виртуальной возможности взять ипотечный кредит. А это, при настоящем уровне цен, соответствующих по вторичному жилью уровню 1 полугодия 2006 года, делает покупку недвижимости в разы доступнее и привлекательней.

Если же второе дно кризиса, независимо от фондовой или банковской его предпосылки, случится, то рынок недвижимости еще некоторое время после будет малоактивным, прибавится еще сезонная тенденция спада сезона отпусков в июле. Активизация сделок произойдет позже. А риэлторы еще пару-тройку месяцев похудеют и погрустят.

И, как всегда мы говорили и продолжаем говорить: недвижимость все равно остается единственной валютой/резервомфондомресурсом, как хотите обзовите, которая даже в моменты глубочайшего экономического кризиса продолжает стоить хотя бы сколько-то. По крайней мере, в России.