Ипотечный кризис по-русски: кому выгодно?

Банк России обновил и уточнил статистику жилищного и ипотечного кредитования. Ничего особенно пугающего или, наоборот, оптимистичного там нет. Или пока нет. Зато есть повод порассуждать о том, что может быть с ценами на жилье и условиями кредитования дальше, как может выглядеть ипотечный кризис по-российски, чем это чревато для банковской системы и экономики. Местами - увы - придется прибегать к допущениям, некоторых данных в публичном поле просто нет. А местами - там, где должно звучать честное, но ненавидимое журналистами слово \"не знаю\", - признаваться в этом. Кроме того, я - совершенно намеренно - округлял все, что можно, и ограничивался оценками по порядку величины, чтобы не загружать читателями слишком большим количеством цифр и расчетов. Но сначала попробуем подытожить - что мы знаем и не знаем о российской ипотеке.

Несколько лет назад ее не было. Совсем не было - ноль, зеро, пустое место. Потом она появилась и очень быстро росла - с января 2006 года по январь 2009 задолженнность по ипотечным кредитам в рублях увеличилась в 40 раз до 820 млрд руб., а по валютным - в 8 раз до 230 млрд руб. В этот момент рост прекратился - к 1 мая рублевая задолженность сократилась до 787 млрд руб., а валютная - из-за курсовых колебаний - немного выросла (до 242 млрд руб.). Один триллион рублей ипотечных кредитов - это, кстати, по-прежнему очень мало: порядка 3% ВВП, в десятки раз меньше, чем во многих других странах. Немного это и по доле в активах банковской системы - порядка 4%. Да и по сравнению с депозитами населения немного - где-то шестая часть.

Львиная доля кредитов была предоставлена в 2008 году - 550 млрд руб. рублевых и 95 млрд руб. валютных кредитов. Итого примерно 65% всей ипотечной задолженности сформировалось в прошлом году. За 2008 год было выдано 327 тысяч рублевых кредитов и 17,3 тысячи валютных, то есть средний размер рублевого кредита был чуть больше 1,5 млн рублей, а валютного - 6 млн руб. Почему такая разница - понятно: в регионах доля валютных кредитов мала, большая их часть приходится на Москву и Московскую область. Здесь цены на жилье значительно чаще обозначаются в долларах, а их уровень много выше, чем в регионах. Характерно, что средний размер кредита очень близок к цене скромной двух- или даже однокомнатной квартиры.

В 2009 году кредиты продолжали выдаваться, но уже далеко не в тех количествах, что раньше. Да и средний размер предоставляемого кредита снизился. Но, хотя по результатам первых четырех месяцев выводы делать еще рано, не удивлюсь, если количество ипотечных сделок по итогам этого года снизится в несколько раз. Причины известны: ожидания снижения цен на жилье, проблемы в банковском секторе и устрожение требований к кредитованию, снижение реальных доходов населения и рост неуверенности в завтрашнем дне, рост процентных ставок, наконец.

Ипотека в России и правда очень дорогая - средние ставки по (новым) валютным кредитам в 2006 - 2008 году колебались около 11 - 12%, к 1 мая 2009 года выросли почти до 14%, в рублях - 12 - 15%. Это в 2 - 3 раз больше, чем в развитых странах. Нетрудно оценить, каков должен быть средний доход заемщика: в год он должен уплатить 200 тыс. рублей процентов (или 800 тыс. для валютных кредитов - грубо говоря, в Москве), ипотека обычно рассчитывается так, что в первое время уплачиваются только проценты, а тело кредита погашается очень медленно. Если на ипотеку уходит половина доходов семьи (что, на самом деле, много), минимальный доход среднего заемщика в 2008 году должен был быть 400 тыс. рублей (или 1,5 млн). 35 тысяч рублей в месяц в регионах, равно как и 120 тысяч в Москве - значительно выше средней зарплаты. Неудивительно, что к началу 2009 года лишь порядка 500 тысяч, или 1% российских семей решилась на столь дорогостоящее мероприятие.

Впрочем, те, кто решился, пока, в основном, исправно платят, платежи не задерживают. Уровень просрочки по рублевым кредитам лишь к 1 апреля 2009 года прошел через 1% (непосредственно перед началом кризиса в России - 1 октября 2008 года он был около 0,3%). По валютным кредитам на 1 мая просрочено около 4%, но и это весьма невысокий по мировым меркам уровень. Допустим, эти данные корректны (оставив в стороне соображения о том, что банки могут пытаться приукрашивать отчетность, и то, что российский показатель просрочки пока методологически не соизмерим с иностранными), говорит ли это что-то о будущем? Думаю, нет. Но тут мы как раз вступаем в сферу неизвестного, а, следовательно, гипотез и допущений.

Первое, чего мы не знаем достоверно, - динамики цен на жилье. Есть, конечно, многочисленные экспертные оценки, сообщения агентств и специализированных компаний, таких как IRN.RU. Увы, они не совпадают, противоречат друг другу и наблюдаемым конкретным примерам, а также свидетельствам знакомых риэлторов.

Более или менее понятно, что падение от пика 2008 года сейчас составляет порядка - или, скорее, как минимум, - 30% в рублях, причем в регионах, возможно, меньше, а в Москве больше. Крайне противоречивы и сведения о количестве сделок с недвижимостью - по одним данным, оно сильно упало, по другим - опять начало расти. Я склонен думать, что покупатели выжидают и еще будут выжидать. Этот вывод я делаю из того, что рассказывают люди, работающие на этом рынке, из того, что говорят потенциальные покупатели, и вообще из ожиданий населения относительно ситуации в экономике. А значит, цены будут падать и дальше - ни капли не удивлюсь, если они упадут вдвое или втрое. Контраргумент - тоже весом: во второй половине 2009 года, когда будут достроены уже заложенные дома, строительство упадет, новых квартир станет меньше, дефицит поддержит цены, а то и утащит их вверх. Так что, честный ответ, как и обещал в начале, - \"не знаю\".

Второе, чего мы не знаем - средний уровень downpayment, первоначального платежа. ЦБ таких данных не дает, из условий предлагавшихся банками видна лишь вилка в 0 - 30% от кредита, из отчетности АИЖК следует, что к рефинансированию принимались кредиты, где заемщик оплачивал хотя бы 10% кредита. Допустим, это 30% - не все же пытались взять максимально возможный кредит, не все влезали в ипотеку почти с нуля. Почему это важно? Представьте, что вы купили квартиру за 100 тысяч, из них 70 одолжили у банка, теперь квартира стоит 65 тысяч, а банку вы должны те же 70 тысяч - тело-то кредита погашается очень медленно. То есть вам выгодно вернуть банку заложенную у него квартиру, плюнуть на потраченные когда-то собственные 30 тысяч и снова купить такую же квартиру, но уже за 65 тысяч - та же жилищная ситуация, но банку вы должны меньше.
В реальности, конечно, ситуация сложнее - какие-то деньги потрачены на ремонт, какие-то издержки связаны со сменой жилья. Допустим (оценка сверху), что они по 10%. 30 10 10% - при снижении цен вдвое вам все равно выгодно бросить кредит, плюнув на понесенные раньше затраты. И чем больше падают цены на жилье, тем больше стимул вернуть квартиру банку. Банку, кстати, квартира не нужна, ему нужны деньги - он, скорее всего, поторопится ее продать. Чем, кстати, поспособствует дальнейшему снижению цен.

Впрочем, все, конечно, еще сложнее. Третье, чего мы не знаем: насколько этот 1% граждан, ввязавшихся в ипотеку, относится к homo economicus, насколько рационально их поведение, склонны ли они считать жилье финансовым активом. Тут есть разные точки зрения: от \"ну, да, думаю так и поступить\" до \"как можно семью лишать гнезда\". Причем аргументу, что ипотекой - видимо, самым сложным массовым финансовым продуктом на рынке - воспользовались самые продвинутые и экономически активные, противостоит не менее убедительный, что поведение людей, покупавших квартиры на пике цен (напомню, именно в этот момент образовалась большая часть ипотечной задолженности), - иррационально. Возможно, предсказать их поведение могла бы социология, но кто знает, как изменится поведение людей, осознавших потери и возможную экономию в десятки тысяч долларов - сумму, сопоставимую с годовым доходом семьи?

Допустим все же, что цены на жилье упадут вдвое, что первоначальный платеж был 30%, а поведение заемщиков полностью рационально (то есть откажутся от ипотеки все) и сделаем (очень грубую) оценку потерь финансового сектора. В этом случае банки (точнее держатели закладных) получат 50% от прошлой цены квартир, а их потери составят 20%, то есть 200 млрд руб. (не считая недополученной прибыли от будущих процентов и разных эффектов второго порядка). Сумма не выглядит катастрофической - обещанная государством поддержка на рекапитализацию банковского сектора значительно больше, как больше и потенциальные потери от невозвратов кредитов предприятиями. Да и не стоит забывать, что значительная доля ипотечных кредитов была упакована и перепродана. Так что часть этих убытков окажется у АИЖК и западных финансовых институтов, а собственно потери банковской системы будут значительно меньше.

На самом деле, поведение заемщиков, конечно же, не будет на 100% рационально, или рациональность будет выглядеть как распоряжение жильем не как финансовым активом. Даже если цены упадут не вдвое, а, скажем, вчетверо или впятеро, откажутся от ипотечной квартиры не все. Даже в самом пессимистическом сценарии потери финансовой системы от ипотечного кризиса по-русски не превысят нескольких сотен миллиардов рублей - денег, соизмеримых с господдержкой. К тому же банки будут явно будут пытаться удержать заемщиков от попыток бросить кредит - я не удивлюсь, если через несколько месяцев увижу рекламу, что исправным плательщикам банк готов простить несколько процентов кредита. Не от благотворительности. От жадности.