Российский рынок аренды жилья никак не достигнет дна

Прошло то время, когда, сдавая квартиру в аренду, можно было покрывать ипотечный кредит. Сегодня на рынке московского жилья господствует придирчивый и очень избирательный арендатор, требующий не только качества, но и больших скидок. И если стоимость недвижимости падает, с чего бы арендным ставкам стоять на месте?
Первыми начали снижаться цены на дорогие квартиры. По данным компании Blackwood, ещё в августе прошлого года средняя арендная плата за элитные квартиры доходила до 7500 долларов. А к марту этого года она опустилась до 6300 долларов в месяц. Отчасти это можно объяснить тем, что большинство клиентов среди арендаторов элитного жилья – иностранные граждане или крупные корпорации. Они почувствовали на себе влияние мирового финансового кризиса раньше, чем клиенты сегмента экономкласса. И раньше запросили снижения цен.
 
«Отношения с арендатором изменились: если арендодатель не соглашается опускать стоимость аренды, клиенты ищут квартиры дешевле, ведь есть, из чего выбирать. В итоге получается, что некоторые месяцы для посредников, работающих на рынке аренды жилой недвижимости, в этом году более удачные, чем в прошлом до кризиса», – рассказал «Нашей Версии» руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании Intermarksavills Дмитрий Халин.
 
При этом покупатель стал гораздо более избирательным. Если раньше по цене элитных квартир можно было сдать жильё в центре без паркинга и далеко не с лучшим ремонтом, кризис проводит среди арендаторов жёсткий отбор. Попасть в категорию «элитное жильё» теперь можно только при наличии всех обязательных составляющих, среди которых хороший ремонт не только в самой квартире, но даже в подъезде, а также удобное расположение и наличие парковки. То, что не удовлетворяет этим требованиям, уходит в более низкие сегменты рынка квартир – бизнес- и экономкласса. Отчасти поэтому предложение в сегменте экономкласса за последние месяцы серьёзно выросло.
 
Самые невыгодные квартиры с точки зрения сдачи в аренду в сегменте экономкласса – трёхкомнатные. Традиционно цены на них не сильно отличаются от цен на двухкомнатные, при этом спрос, как правило, ниже. В июле прошлого года, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», стоимость «двушки» и «трёшки» в аренду и вовсе сравнялись: их можно было снять за 1100 долларов в месяц. В то же время «однушка» обошлась бы в 1007 долларов.
 
Правда, в ноябре прошлого года, когда на короткий срок показалось, что кризис миновал и основные увольнения позади, цены на аренду квартир снова начали расти. По данным «Миэль-Аренда», стоимость проживания в трёхкомнатной квартире тогда достигла своего максимального пика за всю историю московского рынка – 1607 долларов. «Однушки» тогда же оценивались в среднем в 1092 доллара. Но дальше – снова падение, и на этот раз до уровня июня 2007 года: 730 долларов за однокомнатные и 1153 доллара за трёхкомнатные квартиры. И это ещё не самое дно. 

Во-первых, даже по официальным прогнозам, пик безработицы ещё не пройден. То есть поток увольнений и сокращений по всей стране продолжается. Те, кто находит другую, менее высокооплачиваемую работу, иногда предпочитают переселиться в ближайшее Подмосковье, чтобы сэкономить потерянные деньги. Другие вовсе уезжают из города. В итоге в Москве высвобождается всё больше квартир. Предложение растёт.
 
Во-вторых, большинство предприятий успели до кризиса перевести расчёты со своими сотрудниками из долларов в рубли. С падением рубля люди стали терять деньги и требовать снижения арендных ставок. Выбор у арендодателей невелик: переводя расчёты с клиентами в рубли, они теряют или все деньги, или по меньшей мере часть.

ПРЕЦЕДЕНТ: 100 тысяч за неуплату налогов с аренды

Столичные власти не оставляют надежд вывести из тени московский рынок арендного жилья. Ещё в прошлом году было принято постановление о том, что все приезжающие в столицу иностранцы и иногородние граждане смогут получить регистрацию только при предъявлении специальной выписки из реестра. Выписка должна свидетельствовать о том, что граждане заключили договор о найме жилья в Москве.

Постановление вступило в силу с 1 февраля этого года, и в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» ожидали больших очередей. Но их попросту нет.
 «По большому счёту мера адекватная, позволяющая увеличить налоговый контроль и обелить рынок. Но необходим чёткий механизм для исполнения», – заявила «Нашей Версии» первый замдиректора «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. Допустим, стороны заключили договор, а через два месяца его расторгли. «Механизм должен быть таким, чтобы можно было осуществить все процедуры уведомительным письмом», – считает Жукова. Пока такая возможность отсутствует. А значит, у постановления изначально не было шансов прижиться на московской почве.
 
В Федеральной миграционной службе постановление поддержки тоже не нашло: уже 2 февраля там заявили, что порядок регистрации граждан остаётся прежним, а московские нововведения входят в противоречие с федеральным законодательством. Комментируя решение московского правительства, в ведомстве подчеркнули, что «проблемы со сбором налогов с арендодателей следует решать другими методами».
 
Тем не менее определённые успехи всё же есть. На прошлой неделе Головинский районный суд Москвы оштрафовал жителя столицы Аракчеева на 100 тыс. рублей за неуплату налогов от сдачи квартиры в аренду. История москвича для сегодняшнего дня довольно типичная: он попытался увеличить квартплату, а обиженные жильцы не захотели платить больше, поэтому не просто уехали, а заодно ещё и сообщили о хозяине в налоговую инспекцию. Обвинителю не составило труда доказать, что москвич сдавал муниципальную квартиру в течение двух лет за 37 тыс. рублей в месяц, так что общий доход превысил 888 тыс. рублей. Аракчееву сильно не повезло: кроме штрафа 100 тыс. рублей он должен будет выплатить всю сумму налогов, а это больше 115 тыс. рублей. Московские власти обещают, что Аракчеев не останется лишь примером для устрашения – они решили всерьёз взяться за тех, кто укрывается от налогов. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в столице 125 тыс. граждан имеют в собственности по две или более квартиры, при этом в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» оформили договоры и платят налоги за сдачу квартир в аренду только 6 тыс. человек.

Через два десятилетия в столице появятся районы трущоб
 
Аналитики рынка недвижимости подсчитали, что всего через 20 лет в столице окончательно завершится расслоение жилых районов на престижные и непрестижные. Уже сегодня, получив право выбора, покупатели стремятся селиться рядом с людьми их же социального уровня. Богатые – из соображений престижа, а бедные – потому что другого позволить себе не могут. Развитие рынка продолжается, и ежегодно в Москве около 3% общего числа квартир становятся предметом сделок. Дальше логика подсчёта проста: как заявил в интервью РИА «Новости» руководитель департамента стратегического консалтинга, партнёр компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, если темпы совершения сделок на квартиры сохранятся, через 30–35 лет с момента зарождения рынка недвижимости (то есть с 1993 года) практически вся столичная жилая недвижимость хотя бы по одному разу поменяет своих хозяев.
 
Предположить, где в Москве расположатся элитные районы, можно уже сегодня. По данным компании Penny Lane Realty, сейчас самые дорогие квадратные метры продаются в домах на Остоженке, Тверской и Арбате. Стоимость метра в квартирах в этих районах достигает 71 тыс. долларов. Там же и самые высокие ставки аренды жилья: на Красной Пресне, Арбате и в Замоскворечье можно найти квартиры, которые сдаются за 32–47 тыс. долларов в месяц.
 
Где находятся самые непрестижные районы Москвы – тоже не секрет. Недаром дешевле всего в столице квадратные метры в квартирах в Капотне, Выхине-Жулебине и в Печатниках. Там и арендные ставки самые низкие – квартиру можно снять не дороже 20 тыс. рублей в месяц. Вряд ли ситуация сильно изменится даже через 30 лет. Только если столичные власти по какой-то причине решат инвестировать в благоустройство и строительство дорог именно в этих районах.