Когда банки могут потребовать вернуть ипотеку досрочно

Недавно ипотечные заемщики, клиенты одного из крупных российских банков, получили от кредитора письма любопытного содержания. В них банк предупреждал, что в условиях кризиса цены на недвижимость могут повести себя непредсказуемо, стоимость купленных квартир может существенно снизиться, что теоретически даст банку право досрочно требовать возврата кредита - на том основании, что залог (квартира, переданная в обеспечение) уже не так ценен, как предполагалось. Поэтому, чтобы не сидеть в неизвестности и не ждать катастрофы пассивно, клиентам предлагалось до 15 ноября досрочно внести хотя бы 30% от основного долга. Понятно, почему у банка изменились планы и почему он хочет вернуть деньги, скажем, не через 20 лет, как изначально предполагалось, а завтра. Всему виной они - мутные волны мирового финансового кризиса, докатившиеся до России. Но есть ли основания у банков для подобных просьб?

Основания для требований

Во-первых, сразу стоит обратить внимание, что в настоящий момент, насколько нам известно, рассылаются письма не с требованиями, а с просьбами. Что-либо требовать банк может лишь в соответствии с зафиксированными в кредитном договоре условиями. Пока у банка нет оснований для требования (он должен еще доказать, что основания имеются), письма-просьбы смело можно игнорировать и продолжать платить взносы по намеченному ранее графику. Но уже купившим квартиру заемщикам все же стоит еще раз внимательно перечитать свой кредитный договор и уточнить возможные основания для истребования досрочного погашения кредита.

Посмотрим, что говорится на этот счет в стандартных договорах, используемых многими, хотя и не всеми ипотечными кредиторами.

Потребовать возвращения кредита раньше срока могут:

1. при нецелевом использовании заемных средств - ипотеку выдают на строго определенные цели: для покупки квартиры по указанному адресу. Если указанный в договоре объект не приобретен, банк имеет полное право требовать возврата денег.

2. при предоставлении недостоверной или заведомо ложной информации - любая неточность в документах может стать основанием для возврата суммы. Даже если факт «всплыл» уже после того, как банк одобрил кредитное досье и выдал деньги.

3. при непредставлении сведений о финансовом и имущественном состоянии - во многих договорах прописана обязанность заемщика регулярно (обычно - раз в год) предоставлять сведения о доходах. Игнорировать этот пункт заемщику нельзя, даже если он исправно вносит платежи.

4. при существенном уменьшении доходов. Этот момент связан с предыдущим. Допустим, должник исправно выплачивает взносы, регулярно отчитывается о доходах, но... сменил работу. Заемщик считает, что уменьшившейся зарплаты будет достаточно, чтобы выполнять обязательства перед банком, а у банка на этот счет может быть другое мнение - и он решит не рисковать и потребовать вернуть весь кредит. Или размер зарплаты не изменился, но она из белой стала «серой» (превратилась в «неподтвержденный доход»). Какое уменьшение дохода «взволнует» банк, зависит от конкретной ситуации. Но ориентир таков: ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 50% от доходов семьи заемщика.

5. при нарушении сроков и/или изменении сумм выплаты кредита. Должников, которые регулярно запаздывают с выплатой, никто не любит. Количество допустимых просрочек и их длительность устанавливаются каждым банком по-своему. Обычно допускается не более трех просрочек в год на незначительный срок или однократная длительная (от 15 дней) просрочка. Уменьшение суммы тоже будет считаться просрочкой, если оставшуюся сумму заемщик вовремя не доплатит. Надо быть особенно внимательным при внесении денег через посредника (например, почтовые отделения, банкоматы других банков и т. п.). Перевод идет несколько дней, а с уплаченной суммы часто взимается комиссия. Бывает, что еще накануне даты просрочки была внесена нужная сумма, а пришла она на счет через три дня и не в полном объеме - тогда все равно виноват будет заемщик.

Стоит напомнить, что на просроченный платеж начисляются штрафы, а при поступлении средств в первую очередь оплачивается задолженность и сумма штрафов. Поэтому даже при небольшом опоздании лучше будет перестраховаться и уточнить у сотрудника банка необходимую для полного погашения задолженности сумму.

6. при невыполнении других обязательств, обозначенных в кредитном договоре. Обязанностей у заемщика много. Вот лишь некоторые: страхование заложенного имущества, жизни и здоровья должника; определенный порядок использования «обремененной» залогом квартиры; информирование об изменении места жительства, семейного положения или о заключении брачного договора, изменении состава прописанных жильцов; обязанность заемщика не брать других кредитов без согласования с кредитором и масса других пунктов, различающихся в разных банках. Нарушение любого из пунктов дает кредитору «карты в руки»...

7. при изменении стоимости залогового имущества. (Это единственное условие, которое напрямую касается кризисных времен, хотя потеря заемщиком работы или снижение его доходов тоже может быть следствием кризиса.) Стоимость залога должна быть больше суммы оставшегося долга - в этом и есть смысл обеспечения кредита, гарантия возврата денег кредитору. Такая ситуация особенно опасна в первые годы погашения для кредитов без первоначального взноса: снижение цены квартиры на 5-10% может легко привести к тому, что залог не будет «покрывать» долг.

Однако даже если банк знает, что стоимость недвижимости падает, он еще должен это доказать, прежде чем требовать досрочного возврата кредита. Для этого вызывается представитель оценочной компании, который и дает свое компетентное заключение. Заемщик тоже имеет право вызвать независимого оценщика, чье заключение вполне может не совпасть с мнением его коллеги. Разбираться, кто прав, будет суд, который может превратиться в «битву оценочных компаний». Но в любом случае на разбирательство уйдут месяцы, а то и больше, так что наверняка придется «переоценивать ценности» еще раз.

Итак, мы привели объемный список возможных «поводов» для досрочного возврата. У заемщика много обязанностей (вовсе не только своевременная оплата очередного взноса, как многие думают), но в целом эти обязанности выполнимы. Так что если не дать банку оснований, он и не пойдет «в наступление». Проблема, пожалуй, лишь в последнем пункте, так как возможное падение цен на квадратные метры никак не связано с добросовестностью должника, но может больно по нему ударить.

Невеселый исход

Допустим, основания для требования возврата кредита действительно имеются и заемщик с ужасом ждет, когда дамоклов меч опустится на его голову. Попробуем хладнокровно разобраться в ситуации, чтобы знать, как закон предписывает расставаться с имуществом.

Скажем, случилась досадная оплошность, например заемщик забыл уведомить банк об изменении в прописке или смене работы. Стоит попытаться исправить ситуацию как можно скорее. Для этого нужно обратиться в отдел кредитования банка и уточнить, каков порядок уведомления.

Гораздо сложнее придется тем, у кого изменилось финансовое положение. Раньше банки проявляли лояльность к должникам с временными финансовыми трудностями: проанализировав ситуацию, такому заемщику могли предложить новый график платежей. Но сейчас трудно рассчитывать на подобное снисхождение. В любом случае переговоры с банком лучше начать как можно раньше.

На этом этапе банк вполне может привлечь поручителей - они на равных правах с заемщиком отвечают за своевременную выплату кредита.

Если средств на выплату кредита нет и не предвидится, ничего не поделаешь - придется продать залоговую недвижимость. В этом случае есть два варианта.

1. Если банк согласен на продажу квартиры, то вариант можно назвать «мягким». В этом случае заемщик размещает объявление, самостоятельно или через риелтора находит покупателя и продает жилье по рыночной цене. Обычно такая сделка проводится через партнеров банка-кредитора, ведь последнему нужны гарантии, что средства поступят на его счет, а не уйдут «налево».

Перед заключением договора купли-продажи кредитор выдает уведомление, что продажа залоговой квартиры осуществляется с согласия залогодателя. Обременение снимается прямо в момент сделки - покупатель получает квартиру без обременения, банк получает сумму невыплаченного долга (естественно, только основного долга, без процентов за пользование кредитом, рассчитанных на ближайшие, скажем, 10 лет). Продавец получает оставшиеся от продажи деньги. Бывает, что на этот остаток он сразу покупает себе другое жилье, поскромнее.

2. Если банк не согласен на продажу залога, то необходимо сначала выплатить долг и только затем, сняв обременение, продавать квартиру. Если сумма оставшегося долга небольшая, можно попробовать ее взять в кредит у другого банка (естественно, та же квартира уже не может служить залогом для второго кредита). В случае с большим остатком долга приходится продавать квартиру по сниженной цене: только существенная скидка может заставить покупателя отдать деньги до регистрации договора-купли продажи. В зависимости от района и класса квартиры цена может снизиться на 5-20%. Схема проведения такой сделки достаточно сложная, в большинстве случаев без риелтора ее «провернуть» малореально.

Схемы продажи недвижимости из-под залога используются не только при невозможности выплаты долга: еще недавно, при постоянно растущих ценах на квартиры, заемщику было выгодно купить квартиру в инвестиционных целях. Продажа квартиры по рыночной цене спустя 2-3 года не только окупала выплаченные проценты по кредиту, но еще и приносила прибыль. В случаях рефинансирования кредита другим банком или обмена квартиры (покупки новой и продажи старой) также применяется продажа из-под залога.

Мы описали ситуации, когда банк и заемщик договорились и оба понимают, что в сложившихся условиях продажа квартиры неизбежна. А если заемщик перестал выплачивать кредит и «пошел в отказ»? Тогда банк обращается в суд: предоставляет кредитный договор и документы, подтверждающие основания для истребования кредита. После положительного решения суда кредитор имеет право продать квартиру. Обычно продажа квартиры банком происходит по сниженной цене. В этом случае возможна ситуация, когда стоимость квартиры не покроет задолженность: в сумму задолженности включается долг, начисленные штрафы и пени за просрочку и задолженность. Квартира продана, но заемщик остается все еще должен... Такое возможно и без саботажа со стороны заемщика - в случае обвала цен на рынке недвижимости. Тогда опять подается судебный иск, на этот раз для наложения ареста на имущество заемщика. Этим занимаются судебные приставы на основании исполнительных листов (судебного решения). Последнее время появилась практика запрета выезда за границу по исполнительным листам.

Инстинкт \"самострахования\"

В заключение стоит отметить, что приведенные здесь риски нельзя застраховать. Действующие ныне правила страхования - квартиры от повреждения и гибели, а заемщика от утраты трудоспособности или титула (то есть права на квартиру) - не покрывают таких рисков, как потеря заемщиком работы, если он жив-здоров, или снижения стоимости квартиры из-за экономических катаклизмов. Здесь страховщики на помощь не придут. Что же можно посоветовать? Во-первых, добросовестно исполнять свои обязанности, предусмотренные договором (для этого надо по меньшей мере внимательно его прочитать!). Как ни странно, этим вы страхуете себя от массы возможных претензий. Второй совет: создавать «заначки» на черный день, то есть накопить сумму, равную 3-4 ежемесячным выплатам по кредиту. Копить «подкожные» на случай финансовых трудностей вообще мудрое решение. Но именно на это далеко не всегда хватает денег и выдержки!

Консультант: Константин Шибецкий, директор отделения ипотечного кредитования агентства недвижимости «Московский ипотечный центр»

Мнения экспертов

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:

Право требования досрочного возврата кредита должно быть четко отражено в кредитном договоре или договоре ипотеки (закладной). При этом, как правило, «прописываются» прежде всего случаи нарушения клиентом обязательств (просрочка платежей, порча имущества и т. д.). Никакой особой тенденции к истребованию кредиторами досрочного возврата кредита на фоне кризиса мы не замечаем.

Что до ценовой ситуации на рынке жилья, то сейчас в некоторых сегментах (прежде всего жилье эконом и бизнес-класса) наметилась небольшая коррекция вниз, а в некоторых - стагнация. Но даже если снижение по отдельным категориям достигнет 10-15%, это лишь вернет цены к уровню начала 2008 г. Никакой трагедии здесь нет. При этом стоит обратить внимание, что сейчас формируется колоссальный отложенный спрос. Потребитель пока ничего не покупает, он «ушел в наличность» и ждет, как дальше поведет себя рынок. Вероятнее всего, уже в следующем году и далее мы увидим серьезное сокращение темпов ввода нового жилья и реализации новых проектов, что вполне может привести к очередному росту цен на жилье через 1,5-2 года. Так, ряд экспертов прогнозируют возможный рост стоимости жилья в 2010 г. минимум на 40-50%.

Денис Маслов, начальник управления андеррайтинга и методологии Национального резервного банка:

Коррекция на рынке недвижимости уже началась, но значительного падения цен мы не прогнозируем. Если взять 1998 г., то кризис привел к снижению стоимости жилья на 30-35%, причем пик падения пришелся на 2000 г. Но мы, к счастью, живем не в 1998 г.: текущая экономическая ситуация существенно отличается от той, которая была в то время. Колебания в 5-10% не приведут к значительному увеличению спроса на жилищные кредиты. Ведь нынче люди с опасением смотрят в будущее и на фоне сокращений во многих компаниях стараются принимать взвешенные решения.

В настоящий момент на рынке ипотечного кредитования сложилась очень сложная ситуация. По сути, продолжают выдавать ипотечные кредиты только несколько банков, в том числе и наш. Мы по-прежнему работаем с теми, кто собирается покупать квартиру или таунхаус, но текущие объемы кредитования, конечно, несопоставимы с теми, которые были всего несколько месяцев назад. Безусловно, людей отпугивают и высокие процентные ставки, и значительный размер первоначального взноса, но кредиты все же продолжают выдаваться.

Если сделка с участием ипотечного кредита состоялась, то далее банк, как и заемщик, действует в пределах своих прав и обязанностей, установленных в кредитном договоре. Если соглашение предусматривает возможность досрочного истребования возврата кредита при обесценивании залога, то банк рано или поздно действительно может этим воспользоваться. Если подобное условие не оговорено, то просто так досрочно потребовать возврат всех долгов для банка будет проблематичным. Максимум, что кредитор может сделать, - предложить частично или полностью погасить кредит. При этом заемщик вправе самостоятельно решить, соглашаться или нет. Письма о досрочном погашении кредита, насколько я понимаю, рассылал только один банк, и то предлагалось вернуть не все, а лишь часть задолженности. Требование погасить кредит полностью может привести к дефолту заемщика: а какой в этом смысл, особенно если тот исправно платит по счетам? Что до частичного погашения задолженности, то эти предложения не так уж безосновательны: если есть возможность уменьшить свои обязательства, то в текущей ситуации лучше использовать этот шанс. Чем меньше остаток задолженности, тем меньше сумма процентов и ежемесячный платеж.

И еще, к вопросу о поручителях. Когда в договоре предусмотрена возможность досрочного истребования кредита в случае обесценивания залога, но заемщик не в состоянии выполнить требование, банк может переадресовать претензию поручителю. Но скорее всего, до наложения взыскания на его имущество дело не дойдет. Во-первых, переданная в залог квартира (купленная заемщиком с привлечением ипотеки) хоть чего-то, да стоит. А во-вторых, если залога недостаточно, то задолженность будет погашаться за счет иного имущества заемщика либо его доходов.